韩世同:经济下行楼市低迷法拍房迎来风口

楼市日日谈

2019年11月8日（第192期）

话题概要

不知道是巧合，还是配合双11的法拍房热潮，心湾睿智在11月11日也将举行一次关于“不良资产之法拍房合作商交流会”，邀请我做主题演讲嘉宾。我准备了一个专题的演讲PPT，题目是《经济下行，楼市低迷，法拍房迎来风口》，将会谈一下经济和房地产的趋势，谈一谈“法拍房”如何迎来了利好和风口；最后谈一下如何让不良资产“从良”的话题。今天我可以再把这个话题更深入一些跟大家介绍。

楼市观察家韩世同

这几天，有关楼市的话题还蛮多的，一个是“央行降息”也是行业非常关注的话题；但是粤港澳地区可能更关注的是“放开港澳在粤港澳地区购房的限制”，这个话题我觉得更热门。

但是，因为昨天有跟大家约好了，今天继续来谈一谈“法拍房”的这个话题，所以我们暂时把两个热门话题留待后面再说。心湾睿智举办的“2019不良资产之法拍房合作商交流会”，我准备的PPT的题目是《经济下行楼市低迷法拍房迎来风口》。我是从三个方面去探讨这个话题，首先是探讨一下经济和房地产的市场趋势；第二是法拍房迎来利好和风口；第三是如何让不良资产“从良”。 

我们今天也只能是概要性的介绍一下，如果想进一步深入了解，可以来参加这个会议，或者看看这个会议的一些相关的报道和直播。因为，这次是有跟广州乐居一起来合作报道这一个活动。

现在我们具体来看一下，经济方面今年 前三季的GDP是呈现阶梯式下行的态势。 分季度看，一季度同比增长6.4%。 二季度增长6.2%，三季度增长6.0%。那么，再往下会不会5.8%？这个就很难说，估计会让它维持在6%，就是说不会让它破6%，这是经济下行方面。其他的先不细说，我们来看一下，居民的物价（CPI）上涨了3.0%，这是有一定通胀的压力和趋势，可能最近由于食品，尤其是猪肉带来的价格上涨。

京东经济学家沈建光，今天有一篇文章是在探讨《中国货币政策是保增长还是防通胀》，其实面临滞胀的话决策是比较困难的，因为要保增长，可能就会不利于防通胀，要是防通胀就又不利于保增长。所以，陷入滞胀的局面就容易使政府的一些政策取向处在一个两难的境地，好在现在通胀的压力还不是太大，而经济下行的压力更大。

为什么这么说呢？因为世联行以前有一个反映整个经济状态的一个坐标图，选的数值GDP是以8%为限，CPI以3%为限，就是低于8%高于3%，可能就进入了滞胀的阶段，也就是说经济增长放缓，但物价却上扬。显然是在整个坐标体系里，这可能是最不好的一个象限。目前CIP是刚刚触到这条线，可是GDP已经是低于8%两个百分点，这已经相对比较严重了。也就是说，可能我们目前的矛盾更大一点的方面还是要保增长，还是要设法让经济增长更强大一点。

我的PPT也有讨论了一下经济的其他方面，包括制造业、海关进口、消费增长等情况，还有房地产开发投资、资金到位、库存面积和销售等等的方面，这些的情况都有谈及，这是第一部分。这里就不详细展开了，只是重点讲一下经济出现滞胀的情形。

第二部分，为什么说“法拍房”迎来利好和风口？我们要先了解一下，法拍房其实是属于不良资产当中的处置方式其中的一部分的产品或者是一部分的组成部分。法拍肯定是属于不良资产的一种处置的方式，而所有的不良资产几乎都是源自于金融，甚至源自于银行的信贷，最后是由于不能还债而成为银行的不良资产的贷款，相对应的抵押物就变成了不良资产。银行对不良资产其实是有非常严格划分的，1998年以后，中国将资产分为“正常”、“关注”、 “次级”、“可疑”、“损失”，即“五级分类”。按照人民银行规定，通常提取的专项准备金比例为：关注2%、次级25%、可疑50%、损失100%，后三类为不良资产。

我也有探讨不良资产形成的主要原因，还有处置方式，以及相关的案例。但是我觉得最重要的一点，不良资产也包括法拍房是可以被称之为是一个逆周期的行业，为什么呢？因为经济越下行，资产或信贷的不良率就会越高，不良资产处置的行业就会越繁荣兴旺。所以目前不良资产处置的行业已经被捧上风口，其中法拍房也是这个风口当中最热门的房地产业务之一。可以看一下，2019年全国的不良资产的规模已经达到了2.20万亿，预计到2020年还会增长到2.73万亿，信贷的不良资产率预估会达到1.8%左右。而一线城市这两年的法拍房的成交量也是成倍增长。

第三部分是如何让不良资产“从良”。“法拍房”当然是有很多的好处，价格便宜、不限购、不用排队等等。但是它也有很多令人头疼的陷阱，比如说可能拿不到产权证，有些原房主不能交房等等，还有很多其他的阻碍等这些问题。我觉得不良资产之所以不良，关键还是在于债务，就是债务使得优良的资产就变成了不良的资产。

那么如何才能够消除不良资产和法拍房中间的债务呢？使得不良资产和法拍房由不良转化为优良，据我了解是可以通过特种或者专门针对不良资产和法拍房来提供的一种金融服务，其实是可以起到这样一个作用。为什么有人愿意为不良资产来提供金融服务？那当然是因为有利可图他才会做的，如果要是无利可图，肯定是没有人做的。因为这种服务肯定也是高风险，但是也可能得到高利润高回报。通常不良资产和法拍房处置的这个流程肯定是非常长的。我们看到，现在也有很多解除债务、解除查封等等的这些金融服务，这些都是属于专门针对不良资产提供的一些服务。通过解除债务、解除查封等等，可以使得不良资产变为优良资产，无论是金融服务商还是业主都能够从中获得益利。当然，这项业务可能风险还是蛮大的，因此风控也是非常重要的。

所以，我觉得法拍房也好，不良资产也好，这种金融服务还是非常必要的。当然，产权证的办理和房屋的使用权的交接也都是非常重要的。要是这些问题解决不了，购房者是很难安心、很难放心的。因此，对于一些不良的债务和法拍房，如何能保证产权和使用权平安的转移以及债务的解除，我觉得解决这三大问题，就可以使得购房者消除顾虑、放心地去购买法拍房。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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