韩世同:美元降息与中国房地产有何干系?

楼市日日谈

2019年11月4日（第188期）

话题概要

北京时间10月31日凌晨，美联储公布10月利率决议，宣布降息25个基点至1.5%-1.75%，为年内第三次降息，符合市场预期。美联储在政策声明中指出经济活动一直在以温和的速度增长，重申家庭支出增长强劲，就业增长稳健，失业率保持在低位。如果仅从这些话来看，似乎降息并没有很强的紧迫性。

楼市观察家韩世同

美联储的第三次加息已经过去了几天，之所以没有马上评论这个话题，我是想看一看后续有没有一些相关的变化或者发酵，但是现在看来基本上是没有的。今天评论的这几篇文章，都是我4天前就收藏下来的。

我刚才认真研究了一下宋鸿兵的文章，他是《货币战争》的作者，是一位年轻的金融学家。他的文章题目是《美联储降息能否救市？中国会否跟随放水》。他关注的是“美联储为何降息”和“中国会否跟进”的话题。他的关注点是美国为什么要降息，降息是不是足以避免危机爆发？他认为关键是能否扭转人们的预期。因为，他认为有两个“雷”，一个是美国的制造业PMI明显低于预期，2009年6月以来最低水平；还有一个是美国三季度商业投资下降了3%，与2018年一季度的+4.4%和同年第四季度的+4.8%形成鲜明对比。他认为中国没有必要过度的反应，我们在降息这方面，还应该慎重一些，应该维持降息工具的长期效力，这是宋鸿兵先生的看法和观点。

美国三季度商业投资下降了3%

房地产市场分析师杨红旭先生的文章标题是《美联储三次降息，中国小放水，暂不必担心房价大涨》。他比较关注国债与房地产的关系，但他对与中美相关的研究也只是这一个方面，将中美一年国债到期收益率进行了一个对比。这两个对照他认为，我们的一年期国债收益率震荡下行空间比较有限，现在是明显高于美债的。然后，他又对照了国债收益率与房价的变化，他认为这两者是负相关的关系，由此判断未来几个月房价将有所上行，但是房价环比的涨幅或者是会收窄。另外，他也探讨了股票与房地产的变化关系，他认为仅从上证指数同比与房价同比涨幅的历史规律来看，本轮A股行情从2019年1月启动，房价同比涨幅的下行趋势可能会在2019年1月份开始的9个月左右后，即2019年10月左右，在“0”轴附近企稳。综合性的结论是，在当前严控资金流入房地产的形势下，以货币为背后主要驱动因素的历史规律的有效性减弱，房价不太可能再继续快速上涨。

央广经济之声的文章标题是《美联储第三次降息！金融市场有何反应？释放哪些信号？》。他们的关注点是，美联储第三次降息之后市场有什么变化？我们看看，美联储三次降息后，马上就对美股造成了一个很大的刺激和影响。就是美股是大涨的这种市场现象可以说是反响十分热烈，美股三大指数盘中急升、由跌转涨并全线收高，标普500指数收报3046.77点，再一次刷新了收盘历史纪录，这是我们看到的当时交易的情况。而美元指数比较奇怪的，冲高后迅速出现“断崖式下跌”；美债收益率也集体走低，这是美元方面的表现。还有一个表现是黄金市场的表现跟美元相反，出现一个V型反转，跳水后不久便迅速拉升回到原来的水平，甚至还更高的一个水平。我们分别看到美股、美元指数和黄金价格的变化，三者大不相同，这挺有意思的，这是从央广经济之声的几个观察的角度，我觉得也值得我们去思考研究和参照。

还有一篇时代周报的文章题目是《美联储再降息，特朗普竟然没开骂？美股应声大涨》。这里的关注点是比较新奇，先是关注“特朗普有没有开骂”。在前两次的降息都迎来特朗普“太少”、“太慢”、“不够多”甚至“没常识”、“没远见”的评价后，本次降息特朗普一反常态的安静，不知道是不是终于对美联储满意。但是我觉得，特朗普最近的烦恼可能不完全是降不降息的问题，可能要面临会不会被弹劾或者是能否第二个任期的当选。

当然，时代周报不仅仅关注了特朗普的表现，还关注了美联储利率近九年之间的利率变化。这两年的利率应该是不断的上升到一个很高的点数，因为这看到这2011年至2016年，5-6年的时间内，都是在零点几的利率，虽然没有破零。那么，后来上升到2%和现在又调整到1.75%的幅度，这是利率的变化。另外美股和金价，他们也是看好的。从历史上降息后美股的表现普遍是认为，美联储的降息是利好美股的，同时还引领了国际上有几十个国家的银行都跟着降息，包括欧洲、美洲和中东等等国家都会跟着降息。

历史上降息后的美股表现

那么，中国是否也跟随降息？可能这也是一个很大的考验。今年，中国已经开始有一些小幅度的降息降准，我们看到LPR的政策，实际上利率是有普遍下调的，而且还有至少两次以上的降准。会不会进一步扩大？这还是有必要密切观察。现在房地产成交不断萎缩，房价也开始有小幅的回落，对经济带来的压力，显然是有增无减。在这样一个状况下，会不会再次采用金融的手段来刺激和救助经济和制造业等等的实体经济？这些方面，还是需要进一步的观察。因为，房地产显然也是属于经济结构中非常重要的一个环节和组成部分，它的确也是实体经济的一个组成部分，其动态和变化我觉得还是要值得十分密切地关注的。

总体来看，美元加息对中国楼市影响是不大的，除非中国跟随加息，才会带来一定的影响。但当年美国次债危机对中国楼市影响却极大，按理说美国楼市就是倒塌了也与中国楼市没有“毛关系”，但却要四万亿才能救市。所以，美元降息虽然带给中国楼市的直接影响不大，但如果美国经济、金融和楼市出现问题，还是有可能直接影响中国楼市的，这是我的见解和看法。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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