韩世同:广州10月一手成交''银十"变''铁十"

楼市日日谈

2019年10月31日（第184期）

话题概要

广州乐居:本月市场成交出现“假期综合症”，节后一手住宅供应放缓；一手住宅成交量创“春节月”以来第二低位。 但需要指出的是，由于一手供应“紧缺”，新房可售库存已跌至近一年低位，从长期来看，将加剧广州市场“供不应求”现象。

根据监控显示，10月广州网签一手住宅成交量为6123宗，环比下跌6%。年内仅次于2月,为第二成交低位。

楼市观察家韩世同

这两天，媒体开始报道“十月楼市成交的情况”。广州一手住宅十月的成交，广州乐居是根据广州中原研究发展部的分析报告，做了一个报道题目是《广州“银十”成绩单出炉！一手住宅成交、库存跌至低位》。我也找到了中原研发部公众号原创发布的报道，标题是《10月广州一手：受长假影响供求放缓，成交环比跌6%，可售库存创近一年新低》。我还看到广州房博士在前两天也发布了一篇相关的报道，题目是《供应回落，成交上涨！上周广州楼市网签重返1500套+》。

房博士的统计截止的时间是10月27号，中原是每月的26号到下个月的25号来统计的。我们看到房博士的的统计是按照每周的成交记录，所以这里的四周，虽然最后一周到27号。但这个总成交还不足6000套，因为之前是从9月30号开始算起，他们的截止时间跟口径不是太一样。但是总体来看四周的成交，仅最后一周是突破1500套；前三周都没有突破1500套，这是房博士的一个报道。

我们再来看一下，广州乐居是基于广州中原研究发展部的报告来做出的分析和报道。这里列举了十月一手成交的情况是环比下跌6%，年内仅次于二月，成为第二低成交的地位，他们认为十月成交回落回调的原因主要有：

第一是国庆假期的干扰。国庆假期选择去出游，还有回乡的人越来越多，越来越接近像春节的状况。因此也不会因这个黄金周成为成交高峰，反而会影响的全月的成交。

第二是节后供应放缓严重。新增供应大多数是节前来提供的，节后的供应比较少，也会由于后续乏力，直接影响了10月的成交。

第三是市场买卖方态度“胶着”。买家不着急入市，而开发商由于近年拿地成本大幅提高，新推楼盘价格基本没有回调“以价换量”空间；另一方面，对于外围区远郊地带，即使开发商愿意降价吸客，但是条件不是太好，也难以吸引买家入手。

以上是中原认为的三个主要的原因。另外他们还研究发布了库存的情况，由于供应放缓，库存创近一年的新低，促使消化周期提升了0.2个月至10.2个月的水平，高于近一年（10个月）的平均水平。这是库存方面供应创了一个新低，主要是供应减少，销售虽然也回落，但是由于供应得更少，就造成了成交和库存都跌至低位的一个状况。我们看到9月末的最后一周成交是超过3000套的，其实9月总体的成交总数并不是太高，应该是6000-7000套，但是其中有一周是达到了3400套。

如果这个成交情况能够维持，就是如果9月末的那周的成交数量能够维持的话，那么“银十”的可能性还是存在的，“金九”只有一周是比较高的，其他三周都很低。现在，我们看到10月份的最后一周比较高，也才1531套，前三个月都只有1300-1400套的成交，就导致了全月的总成交甚至还不如9月份，9月份是被称之为“铜九”。10月份也是略低一些，那么算不上“铜十”，也至少算“铁十”吧，“银十”肯定是够不着了。当时我们判断如果达到7000-8000套的话，应该是可以算“铜十”，大概9000-10000套或者破万，那肯定就是“银十”或者是“金十”。

整体来看，我是比较赞同中原分析的这几点原因，应该是符合市场的实际的。为什么我们之前会采取比较乐观的估计？因为开发商如果积极促销的话，我认为还是有可能出现“银十”，甚至“金十”的这种可能性。主要还是基于9月末放量，9月末放量就说明了开发商推售促销这方面还是有潜力可挖的。

由于中原讲到的这三大原因，导致了“金九银十”不再了，变成了“铜九铁十”。这也是跟目前地产整体的趋势和走向是比较一致的，虽然我们看不到现在房价的变化趋势，但是价格应该还没有太大的波动，还是处在一个相对平稳的状态。这个状态下面，成交的萎缩或者是处于比较低位，其实是反映了这个市场还没有进入全面积极促销的过程和阶段，还处在一个比较焦灼的过程和阶段之中。

估计11月到12月，应该会是比较好的销售旺季。因为接近年末，而且也没有黄金周对销售产生负面影响，供应方面也应该会相应的增加和放大。所以，我觉得年末，房企有冲业绩的压力。在这种情况下，我估计开发商还是会采取积极促销的措施和手段，9月和10月虽然有促销，但是不够普遍，不够强烈，所以促销的效果并不是特别的好。

希望年末的最后两个月，在销售业绩上能够有所回升，至少达到7000-8000套或者9000到10000套这样比较好的成交记录。今年整体的销售业绩也还算过得去，虽然每月都是在6000-7000套左右的成交量徘徊，但也不能算是太差，还算是过得去。我觉得在目前这样的环境下面，能有这样的一个销售业绩也算是可以了，可以交代得过去。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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