韩世同:历时5年国土空间规划三条红线落地

楼市日日谈

2019年11月5日（第189期）

话题概要

房地产开发的“三条红线”来了，不能越雷池一步！

据新华社11月1日电，为统筹划定落实生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界三条控制线，近日中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

楼市观察家韩世同

昨天，房地产导刊有一篇报道题目是《注意！房地产开发的“三条控制线”来了》。这篇文章的主要内容是，近日中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了关于《关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》。并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

《指导意见》指出，按照党中央、国务院决策部署，落实最严格的生态环境保护制度、耕地保护制度和节约用地制度，将三条控制线作为调整经济结构、规划产业发展、推进城镇化不可逾越的红线，夯实中华民族永续发展基础。这“三条红线”将在未来非常严格的作为调整经济结构，规划产业发展，推进推进城镇化发展的一个渠道的功能和作用。具体“三条红线”的功能，我们来看一下：

第一是按照生态功能划定生态保护红线。生态保护红线是指在生态空间范围内具有特殊重要生态功能、必须强制性严格保护的区域。生态保护红线内，自然保护地核心保护区原则上禁止人为活动，其他区域严格禁止开发性、生产性建设活动，这是关于生态保护红线的要求。

第二是按照保质保量要求划定永久基本农田。永久基本农田是为保障国家粮食安全和重要农产品供给，实施永久特殊保护的耕地。已经划定的永久基本农田中存在划定不实、违法占用、严重污染等问题的要全面梳理整改。关于这个基本农田过去有一个说法是18亿亩是属于生命线，是底线。但是也有人质疑，甚至提出不要受这个红线来局限，而是要由市场划定。也有提出15亿农田基本建设，到底是15亿亩地还是18亿亩，这可能还是有很大的争议。现在提出需要保质保量来划定永久基本农田的要求，并没有提出具体的数字，但是肯定是要落到实处。

第三是.按照集约适度、绿色发展要求划定城镇开发边界。城镇开发边界划定以城镇开发建设现状为基础，综合考虑资源承载能力、人口分布、经济布局、城乡统筹、城镇发展阶段和发展潜力，框定总量，限定容量，防止城镇无序蔓延。

近20年都是很多城市是采用“摊大饼”的方式来扩张发展，像以前广州可能不是很大的一个城市，建城区只有200-300多平方公里，但是现在整个广州市的面积是7000多平方公里。其实有大量的土地还是处在农村的形态，像增城和从化原来就是一个农业为主的区域，现在也划归在广州市，成为了行政区域。像番禺、花都原来也都是以农业为主的县域经济体，现在也划并到广州市作为行政区域。这样做好不好？广州现在的土地面积是比深圳大一倍的，但是产能和GDP却被深圳反超。

其实并不是土地越广、面积越大，你的城市生产力、你的城市发展速度、你的城市实力就越强大。我们看到有一些城市像台山，台山的土地也很大，有3000平方公里，比深圳还大，但是发展还是相对比较落后，基本上是侨乡的发展模式。所以我觉得财经评论专家刘晓博表示，三条控制线的提出，对于城市来说，意味着任何一个城市都可以“摊大饼”、无限扩张的时代结束了，土地将越来越宝贵。

我可查了一下相关的资料，看到有两篇报道，一篇文章的题目是《国土空间规划，哪“三条红线”不可触碰？》。主要内容是7月24日下午中央全面深化改革委员会第九次会议通过了《关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》等多项文件。这说明中央深化改革委员会在之前已经通过，然后中共中央办公厅和国务院办公厅再联合发文。

另一篇文章是经济参考报在2014年12月8号发出的文章，差不多是在五年前了，题目是《国家“三条红线”倒逼地方集约用地》。这篇文章的主要内容是，国土资源部土地整治中心副主任郧文聚在2014(冬季)崇礼中国城市发展论坛上表示，中央将以城市增长边界红线、基本农田数量红线以及生态红线，倒逼地方集约用地。这也就说明了，这几条红线虽然提法有一些变化，有一点比较少的调整，但基本的意思是一样的。因此，我们看到五年前其实就已经开始在部署这样的一项工作。或者说，这项工作开展已经有五年历史了，现在是正式开始实施。但是，也不是说文件一发，这事就算完成了，因为还要具体落实到国土空间规划中。广州之前拿出了一个国土空间规划的征求意见版本，还是一个初步的意见稿，其实还有很多方面，比如说这三条的控制线肯定就还没有得到落实和体现。

要划好这三条线也不是一件太容易的事情，我们看到在中央文件中规定有很多的指导的意见和方法，对在未来执行的层面做了详尽的规范。我们看到7月24号的文章，其实是将 “三条线”具体划定的方法做了详细的规定，基本农田是要分基础调查、目标分解、图斑核实、红线划定、红线建库等等步骤，这是关于基本农田的。生态红线划定有生态要素调查、生态功能评价、划定生态红线，生态红线监管等等。城市边界划定方面，也有反向法和正向法等等。在这些方面都做了很具体的指导。

但是具体要把这些工作做好还真是不容易的事情。我觉得，这还真的是百年大计、千年大计，必须要把这三条红线、三条控制线划好。首先要规划好，然后要执行好。才能使我们的城市发展，可以根据生态保护、农田保护，能够三位一体地实施，从而实现可持续的长治久安的发展。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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