韩世同：杨红旭为何认为全球楼市正见十年来大顶？

楼市日日谈

2019年11月16日（第200期）

话题概要

杨红旭认为，资本市场与资产品市场，历来都是呈周期性波动的。中国房地产短周期的那些事，他一路跟踪，烂熟于心。近日，杨红旭结合易居研究院的10大国际都市房价报告，对全球楼市的总体走势做一个判断。

楼市观察家韩世同

近日，易居研究院副院长杨红旭在他的公众号发了一篇文章，题目是《全球楼市正见顶，08年国际金融危机以来的大顶！》。我觉得里面有一些观点、看法挺不错，就像话题概要当中提到，杨红旭是结合易居研究院的《10大国际都市房价报告》对全球楼市的总体走势做判断。今天和大家分享这篇文章的主要内容：
首先，杨红旭拿出了“2019年第三季度10大国际都市房价环比涨幅”图表，图表显示，房价涨幅排在前三位的城市分别是新加坡、上海和首尔。新加坡环比涨幅1.3%，位列第一；香港受到经济环境和社会环境影响，房价指数三季度下跌3.4%，位列倒数第一。环比跌幅排在前三位的分别是香港、加拿大多伦多和北京，这三个城市都出现了房价环比下跌的情况。北京的跌幅和多伦多差不多，都是1%多一些。这份图表里面的10大城市，中国占了三个，上海、北京和香港。上海是环比上涨，北京是环比下跌，但是幅度都不大，都在1%左右。
关于香港的市场情况，杨红旭也回顾了近10年香港的历史数据。香港的房价指数总体上行，基本上是大涨小跌，而且上涨的时间要长于下跌的时间，呈现的波段是上涨的走势。这些年来，香港房地产市场持续走高，主要有四个因素：第一是金融环境宽松，利率较低，使得投资成本较低；第二，看好香港经济和房地产的岛外资金大量涌入；第三，内地资本外流，人民币进入香港方便；第四，香港地少人多，住房供不应求。但是有各种迹象已经表明，目前香港的楼市已经存在很大的泡沫，政府也意识到这一点，所以2016年以来多次出台调控政策，主要是提高外来购房者的购房门槛，加征印花税等等，甚至2018年6月还出台对一手住房征收空置税等等的调控政策。2018年三季度以来，香港房价指数小幅下跌，四季度继续加速下跌，此前已经连续9个季度上涨，2019年一季度香港房价指数转涨，二季度继续上涨并创新高，这个是香港最近的状况。预计四季度香港房价将继续下跌，但跌幅或将收窄，未来两年大势仍将震荡中下跌，由此认为，香港存在巨大的泡沫。
再来看看10大国际都市房价总体走势。美国次贷危机爆发以后，10大国际都市房价指数曾一度下滑。2009年二季度触底之后，随着全球经济的逐渐复苏，10大国际都市房价指数也开始了上行趋势，持续上涨了近十年。2019年前两季度小幅上涨，三季度环比二季度小幅下跌0.6%，同比就下跌了0.2%，目前仍处于震荡筑顶的过程和阶段。杨红旭认为，全球房价已经见顶，2008年9月雷曼兄弟破产引爆国际金融危机之后，全球货币大放水，刺激了房价上涨，出现了10年之大牛市！如今呢，牛已近死，熊正到来。原因主要有三点：第一，长涨了十年，楼市体力透支，也该歇歇了；第二，目前全球经济走弱，世界整体经济处于放缓态势；第三，美联储今年降息三次，全球进入新一轮的降息周期；一直放水，经济却起不来，说明楼市目前没有活力了。根据这些原因，所以判断全球楼市正处在震荡筑顶的过程和阶段，未来全球市场将面临下行的风险和压力。
这次易居对全球楼市的研究主要选取了十大国际都市，北京和上海都在其中，而目前北京、上海是涨跌互现的状况。国际楼市的整体状况未必代表各个国家市场发展的现状和态势，但中国基本上跟全球的楼市状况大体相当——也是有长达十年多的上涨周期，目前也是处于上涨乏力，而且调控已经有3-4年之久，目前中央也未有放松的迹象和态度。所以，中国的楼市现在也是处在一个筑顶的过程和阶段，未来是既要防止它大涨也要防止它大跌。
这是我们从杨红旭这篇文章中看到的楼市状况和未来发展迹象。不管是国际，还是内地还是香港，楼市一旦出现大幅回落的情况，都需要高度警惕，以避免引发经济危机。我们应该要有化解楼市这种风险的能力和应对之策，才能够逢凶化吉、遇难呈祥。

图片来源网络&朗润·嘉御豪庭

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