韩世同:陈劲松和他的世联行共度行业时艰

楼市日日谈

2019年11月14日（第198期）

话题概要

房地产导刊：近日，世联行董事长陈劲松，向地产行业联盟中城联盟，解答了他对房企集体进入迷茫期的6个最关键问题。另外，11月8日，陈劲松在由明源地产研究院举办的“2019年中国房地产总裁峰会”上表示，“别指望房价过了今年冬天，政府看到还不行会放松政策，房价就上升，这个歌就别唱了，这一页就翻过去吧。”他说，前线客户变化的程度“超出我们的想象”——三个月前来看楼的客户不一定会达成交易，“原来客户对买房有着宗教般的虔诚，现在正在丧失”。

楼市观察家韩世同

世联行的董事长陈劲松也算得上是地产界的风云人物。他在同济大学研究生毕业后分配到中海地产工作，后来辞职下海和太太一起成立世联行（以前是世联）。世联行通过十几年的发展成为了A股上市的综合性房地产咨询服务企业。

业界把他称之为是一位专家、学者和企业家集于一身的人物，也有媒体把他称之为行业观察家。每到一些关键的时刻或者节点，陈劲松先生都会义不容辞的向地产行业阐述他的见解、看法和观点。说实在有时候世联行的从业人员都不太希望他们老板讲得这么透彻、直白或者是太过客观。以至于有一些地产商可能会对他颇有看法，因为地产商虽然是喜欢听真话，但更喜欢听好话。因为一直说涨，一直说市场好，他们的房子就会好卖。确实，中介也几乎是只能唱好，不能唱衰；谁要是唱衰或者是唱空，可能会受到众多的指责，但是陈劲松先生是不太顾及这些事情的。

最近，陈劲松先生有两个讲话，一个是11月8日，陈劲松先生在明源地产研究院举办的“2019年中国房地产总裁峰会”谈到他的一系列的看法。另据房地产导刊的报道，最近陈劲松先生向地产行业中城联盟，解答了他对房企集体进入迷茫期的6个最关键问题。因为后者比较少人报道，但是明源地产的这些讲话报道的比较多，虽然没有完整的报道，但是为他归结了17或者是19段话还是比较多报道的。

陈劲松先生最近的讲话，应该不是在楼校长近日发表的《世联行至暗时刻》的这篇文章之后，或者是同时期，或者是在之前，陈劲松先生就已经发表了这些讲话。而且他并不是针对这篇文章来讲的，而是针对整个行业的。他是比较坦诚、坦率地说了他的一些见解和看法，我觉得这对行业的确有很大的贡献，也很具有参考的价值，我们来看一下他的这两份讲话的主要的内容吧。

我们先看一下他对房企的六个问题的这些解答：

一是“这轮调控定调很紧张，行业应该如何看待？”如果用一句话形容现在的房地产形势，陈先生愿意用李清照的词，“昨夜雨疏风骤，浓睡不消残酒，试问卷帘人，却道海棠依旧。知否，知否？应是绿肥红瘦”来形容。他形容在目前信息传导机制下，只有在市场前线或者是行业中才能真正感受到。以前，所有的调控基本都是调需求，比如说限购、限贷。这次调控其实有两个非常重要的部分：一个是限供给侧，表现在资金方面，去杠杆等；另外一个是限价，使得开发商、土地供应方开始出现问题，这是一次非常重要的转变。

二是“本轮调控的市场影响如何？”从整个市场来看有两点，第一是出现了结构性的极度的不平衡。比如写字楼供给过剩，表现为严重的积压，写字楼等商业的租金在下滑，同时控制率在上升。供给侧的结构并未改，住宅又推出土地严格控制，使得房地产这部分供给结构也出现问题。第二是严格来说，房地产的本质就是金融，因为资金问题上的限制，整体行业进入极度难受的阶段。尤其到今年年底，很多企业现金流会出现问题，这轮调控实际上是非常严厉的。

三是“严冬之下，行业应该保持怎样的心态和状态？”他又引用了唐朝刘禹锡的诗句“请君莫奏前朝曲，听唱新翻杨柳枝”，来用作房地产企业面对未来正好合适的一个态度。就是说过去习惯性的做法，比如融资的做法，大规模复制的做法，现在已经是时过境迁。地域方面，应该摒弃普遍大规模全地域的开发，在产业聚集和人口聚集的地方深耕。第二是产品普遍大规模复制的做法，可能已经不适应目前消费者的需求了。这是严冬之下应该保持的心态。

四是“优秀房企如何“弯道超车”？”在当前阶段，要把握这种情况，我们是不是又要坐等政策放松，等待房价又一轮上涨呢？这个显然是不对的。未来的房地产，还是有很大的发展空间，不能按照以前习惯的通行的那种做法，必须采用新的方式。通过渠道、销售案场和销售一体化的思路，来通盘考虑，降低营销费用，这样效果会更好。营销是第一步，能够回笼现金。有了现金就能够可持续发展。整行业都需要沉下心来研究具体的消费人群，研究具体城市的发展。

五是“对中小房企的特别建议。”有两个方向：第一，深耕城市的中小项目。中小项目是不能复制的，是深扎根于城市的市场的。这个只有中小开发商深耕城市才能真正做好，这正是优势。第二，因为资金、资源不在自己这，所以中小房企要想办法转向服务和房地产的租赁市场，在产业地产放量和集体用地入市的大背景下，这些方面依然空间巨大。

六是“不要期待政策放松、房价上涨。”政策上，因为现在是一城一策，政策可能会松动。但即使是松动，对于“房价会往上走”，也是不应该有的期望。通过猜测政策来调整自己的结构，不如主动调整，这样子才能够有自己的办法和节奏去做事，所以现在应该按照市场整体经济的节奏来部署。

11月8日的会议，明源地产做了一个归纳，归纳了17条或者是19条的金句。我们看一下，深圳房产在线转载了明源地产研究院的文章，题目是《世联行陈劲松：买楼客户的变化超出我们想象，房地产需要新玩法！》。这里引述了19条的金句，这里就不一一来说。

房产导刊的文章题目是《陈劲松：我给房企的6条忠告！别指望政策放松！》。这篇文章也归纳了11月8日会议陈劲松讲话的主要的内容，这里也不展开，稍微提一下他讲的几个方面的主要内容：

第一是“房地产严格来说就是做金融。”这里面还特别强调了金融的重要性和金融属性所带有的风险。高杠杆、高周转、高去化对房地产来讲也是最大的风险。

第二是“房企营销系统涉及上亿的腐败。”也就是说现在的渠道费非常的高，存在了很多的营销渠道这些环节贪腐的现象，甚至是存在上亿的腐败。

第三是“写字楼空置率持续上升。”这里他特别强调，“商办的物业还是应该要降低商办，尤其是应该把一些商办物业改成公寓或者改成住宅的一些看法。”

第四是“城市的潜力是判断市场最重要的方向之一。”陈劲松还表示，“城市”是有规律的，要根据城市的方向来进行判断。

总而言之，世联行董事长陈劲松先生，近期频频发表他的见解和言论。虽然世联行陷于至暗时刻，但陈劲松先生对这个行业的敏锐观察和洞悉市场的规律和变化，这对于世联行度过这个市场的困境，我觉得是有很大的帮助，也希望在陈劲松先生率领之下，世联行能够尽快找到一些比较好的方法和模式，重新进入一个新的发展阶段。所以这几天由楼校长的一篇文章，引出了连环三篇的关于世联行的这些分析，今天就告一段落。希望这组文章对世联行和房地产行业发展有一些助益。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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