韩世同:世联行陷至暗时刻被指转型失误

楼市日日谈

2019年11月12日（第196期）

话题概要

楼校长:世联行一直是是中国房地产服务领域的佼佼者，老板陈劲松在中国房地产业内素有佳名。然而，连续两年业绩大降，世联进入26年发展历史上从未有过的至暗时刻。它经历着一个企业转型最糟糕的情况：新业务不能造血，老业务却在失血。

楼市观察家韩世同

昨天，中旗董事长陈仁科在朋友圈转发了《世联行至暗时刻》这篇文章，他还加了一个评论：“同样的时代背景，没有哪一家能逃离悲剧。房地产进入寒冬，不转型不是被冻死就是被饿死。只是转型的方向要把握好。作者说对政策的错误解读是世联走向衰败的一个诱因，完全正确。但如今，政策频出，概念乱飞，到底那条路才是坦途呢？关注最大民生，关注最大社会问题，与本行业不脱离。比如，养老地产，文旅地产、地产智能化、地产与教育等都是可以尝试的方向吧。”

我看了这篇文章心情很沉重，很矛盾，也很复杂。我没有在朋友圈转发这篇文章，而对于要不要评论这篇文章也是犹豫再三。我将这篇文章发给了广州市中介协会会长廖俊平先生，他跟世联行的董事长陈劲松非常熟，他们曾经是评估行业的同行。廖会长做过市评估协会会长，世联行早期进入广州的时候，是以评估行业的企业进入的。还有一位是发给了黎振伟，他是世联行的首席技术官，也是广州世联行的董事长，但是他没有回复我。另外发给了广州世联行的总经理岳欣，他带领广州世联行从十几号人，做到现在的上千人的一个规模，业绩也是不断的提升；然后也发给了曾经在世联行工作的兰尊和马文帅，他们都是营销高手；也发给了广州世联行的市场分析师崔登科先生，我想听听他们的意见。

那么，最先回复我的是廖会长，他说：“你应该去问陈劲松”，当然这有点调侃性质。岳欣非常重视，谈了他的一些看法，我觉得非常客观，也非常实在，我把他的回复摘录下来：“关于这文章，有些是亊实，尤其是财报，有些是推测。我们的态度，就是在大交易做好销渠一体，这将在明年产生效果，公寓进入2.0，现金流和财务稳健。今年是至暗时刻，但公司绝不悲观！”

我将岳总的这番话也转发给了他过去和现在的几位同僚，他们都比较赞同他这种看法，觉得的确是有一定客观的状况，也替世联行的现状表示担忧。崔登科认为：“这个行业是处于普遍面临这个状况”，他的回复是：“整个行业都艰难，政策收紧四年了，我不担心世联，我是担心湾区物业贬值太快，会出现系统性风险。10月CPI数据很不好看，老板姓支出有结构性问题。这不是我们一家公司的问题。2.7万亿都去哪里了？我没弄清楚。”

这个话题，为什么我会觉得心情蛮复杂，比较沉重呢？因为我曾经有一段时间是担任广州世联的市场顾问，是以外聘专家的身份，参与了世联行很多商务方面的活动。我其实对这个企业还是挺了解，也挺有好感和感情的。我觉得楼校长这篇文章，应该说的还是比较符合实情的，也并不完全是好像要落井下石。

记得世联行刚开始全面转型业务的时候，黎振伟先生曾邀请廖俊平会长和我，还有一些其他的人，到广州世联行参观和探讨，把他们全面转型的业务，尤其是世联红璞长租公寓的这项业务特别做了介绍和探讨。当时，我也十分关注他们这个新型的业务。

我记得当时我曾经说过一个意见和看法，现在应该是实践证明了我当时对这个问题的担忧，所以我当时的这个看法不是没有道理的。我认为，世联行如果连二手业务都没有能力开展起来的话，凭什么现在这么多种的非主营业务都能够一下子全面地开展起来呢？如果仅仅做点样板、做点尝试、做点探索这是没问题的。但是大规模去做的时候，可能就会呈现出很大的差异。因为，生意场上有句行话：“不熟不做”，世联行的转型显然是犯了“大忌”。

我看楼校长这篇文章分析讲到，毕竟做销售的与做投资的实业运营的人还是有本质的不同的，这些人的DNA是不一样的。为什么我们看到做一手的往往做不了二手？因为他们的从业人员的性格和特点、从业的经验都不一样，而且运作的商业模式也不同，怎么说也是很难成功互通的。

那么，一二手都做得很好的，在我观察应该合富是一家，中原也可以。中原开始一手是没有二手强的，而我主要是指广州中原，它一手是没有二手强，但后来一手也开始有所提升，深圳的中原好像是一二手都还可以。世联行始终是一手很强，二手不是太强；相反链家的二手非常的强，但一手的业务相对会比较薄弱。易居不是太清楚他们二手怎么情况，但好像也是一手比较好，而与新浪合作在网络销售这方面会比较强。

如果世联行不是亲自操刀做长租公寓，而是为长租公寓的行业提供顾问或者代理的服务，我觉得可能是一个非常好的布局安排和选择；或者世联行当时把二手的业务开展起来，但是二手业务一定要找对人才。我觉得合富的成功，就是因为选对了人才，选对的人做对的事，用人得当；然后，在整个管理的模式和机制也要适合，这样才有可能把一二手同时的做起来。但是世联行的DNA可能还是强于一手，强于顾问和强于团队作业。他们把这种的模式运用到二手的话，可能就会得不偿失。这些门店就很难运营下去，或者是布局投入都会非常之大。不是太特别清楚世联行为什么二手做不起来？也可能是他们在顾问和评估这一方面是比较强，其实要想做二手的经纪和销售代理业务，世联行这些从业人员可能是不屑的，这一点我觉得这篇文章的作者应该是没说错的。

今天我们就避开这篇文章的主要话题，毕竟这是一篇原创文章，我们也不太方便做太多的引述和点评。这里也只是探讨了一些对这篇文章的看法，我觉得楼校长他在某些方面说的还是挺有道理，也值得世联行好好的反思和检讨。那么，世联行肯定不会垮的，世联行就像岳总讲的：他还是看好世联行未来发展，还是寄望于销渠合一的模式，希望创新能够产生良好的效果和业绩。

最近，其实我看世联行本身的公众号也发了一篇文章，题目是《不忘初心因时而变》，是世联行原创的；另外，世联行的董事长陈劲松在近期也有在一些论坛上讲了关于房地产市场的一些观点和言论。那么，我们接下来的两天来讨论和探讨一下，世联行的这篇文章和陈劲松董事长的观点看法，毕竟这还是比较热门的话题，或者是比较引起行业关注的话题。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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