韩世同：冼村旧改 迎来曙光 道路漫长

楼市日日谈

2019年11月24日（第208期）

话题概要

冼村改造进入快车道！据广州天河冼村官方微信号发布消息，目前，冼村改造签约率92%，整村拆除率超90%。新控规调整已经完成，三、四、五期回迁房同步建设，酒店、幼儿园、大庙、祠堂均已开工。作为广州天河CBD里最后一个城中村，冼村位于珠江新城核心区东侧，涉及冼村路以东，黄埔大道以南，猎德大道以西，金穗路以北的冼村地块，以及猎德大道以东的冼村小学及周边拟扩建地块，合计规划调整范围面积27公顷。冼村改造自2010年启动，由于受拆迁安置、增加公共服务设施等因素影响，至今尚未完成。

楼市观察家韩世同

这两天媒体都有报道冼村的城中村改造有了新进展。我看昨天广州乐居有一篇文章，题目是《天河冼村整村拆除率超90%！房屋租金收入每年增3亿元》；南方plus前天也有一篇报道，题目是《广州CBD最后城中村冼村未来长这样，村民房租将每年增3亿》；赵卓文先生在他的公众号发了一篇原创文章，题目是《冼村证明：城中村改，造耗的是时间》。这几篇文章都提到，冼村的城中村改造近期有了新的进展——在官方微信号发布冼村改造的最新进展。冼村签约率已达92%，整村拆除率超90%，新控规调整已经完成，三、四、五期回迁房同步建设，酒店、幼儿园、大庙、祠堂均已开工。冼村改造，终于进入快车道。

据赵卓文先生回忆，2004年，同创卓越公司就给冼村做了第一份改造方案。我还找到一篇房天下在2015年3月的报道《广州CBD里的城中村改造：冼村的前世与今生》，从这篇文章看，冼村的改造应该始于2009-2011年。这个阶段是冼村旧改启动，但这是由村自主改造，也花了很多时间和精力。到2011年3月底正式开拆，当时全村1421户中已签约户数已达到1141户，占全村总户数的80.29%。保利地产是什么时候进入的呢？保利是2011年12月中下旬进入。到了今年的年底，已经过去了8年。8年中，保利地产取得了一些进展：2013年5月，保利地产完成了近300栋、166户、5万平方米的新签约，累计已完成房屋拆卸门窗近1500栋。但是，从2011年12月到今天，整个签约率只提升了12%，每年只提升1.5%。所以虽然签约率达到了92%，但是耗费了整整八年多的时间才取得这一进展，还有剩下的8%未解决签约的，相信难度会更大。而拆除率号称超过90%，如果到现场看一下，肯定不会相信。我前几天才经过冼村，不经意地看了一眼，感觉未拆迁的房屋即使不超过五成也有三四成。需要拆迁的房屋可能门窗有一些被拆了，但是并不等于被拆除。我刚才上网看了一下冼村实景的卫星图，该图显示的情况和我几天前看到的情况差不多，参见下图：回顾整个冼村的拆迁和改造，可以说道路漫长，展望未来道路依然非常漫长。尽管这个8%相比于过去八年多才达成了12%要占比小一些，可是后来这个8%的难度会更难。如果要依照目前的拆迁模式和进度，估计还得要若干年。用句时髦话来说，冼村的旧改是“理想很丰满，现实很骨感”。我觉得冼村一直试图采用行政拆迁的手法推进。其实这是非常不明智的做法，天河区政府多次发布冼村的拆除令，我觉得这样做未必合理合法。因为行政拆迁或行政强拆其实一直被诟病，甚至不能得到法律法规的支持。为什么不可以向法院申请强制令或者通过法律途径解决拒不签约和拆迁的问题？其实，这少数的一部分人为了自己的利益，阻碍了整个城市建设发展的进程，又使得早期拆迁的村民、开发企业和政府大量的资金造成浪费，而且城市的容貌也得不到改善，造成社会和经济的损失不可估量。如果通过司法途径依法拆迁甚至依法强拆，我觉得这个问题应该不是特别难解决的事情。我们回顾冼村的问题和症结所在就是贪腐，村官贪腐的情况非常严重，包括官员贪腐，这造成了很多村民不满。虽然跑的跑抓的抓，但矛盾始终没有解决，造成许多村民至今仍不满意拒不拆迁。我觉得合理的补偿是必须的，然后如果不能够通过协商解决，就通过司法途径解决。我觉得到了今天，如果真的是签约率已经达到92%，那这92%的村民应该联合去起诉剩下的8%的村民，申请强行拆迁，依法拆迁去解决这个问题，政府加以引导协调而不应该直接出面。过去，政府这方面的工作并没有做好，所以村民可能对政府插手也比较反感，所以他们不会接受政府的协调。当然，如果依法操作，我觉得这个问题可能就会比较容易得到解决。其实保利地产在广州的城市改造方面做出了非常大的贡献，琶洲村改造还比较顺利，在其他方面的旧改进展也是比较顺利，唯独冼村8年的时间非常艰辛，而且可能是由于冼村这里要处理的问题很多，导致会不会影响到保利在石壁村的旧改被否决了？我觉得这可能也有一定的关联。所以希望冼村项目不仅只是舆论造势，我觉得恐怕还要走司法途径继续解决，这可能才是一个必须的过程。否则道路漫长，真不知道何年何月才能够最终达成。冼村旧改显然已经是经历了超过十年，目前我感觉冼村旧改三分之一的改造历程还没有完成，拆迁都没有解决，更何况建设？恐怕冼村也要组织村民到深圳大冲村去看一下，华润在这方面的工作做得非常好，他们也是历时十多年的时间，但是现在他们大概有300-500亿左右的投资规模，整个拔地而起的华润城非常雄伟非常壮观，企业和村民都从中获得很大的收益。我觉得广深之间，在城市更新、旧村改造方面应该互相借鉴，互相交流，取长补短，共同推进，应该起到这样的推动和促进作用。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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