韩世同:贝壳找房涉平台渠道垄断之嫌

楼市日日谈

2019年11月28日（第212期）

话题概要

最近，网络上掀起关于“房地产渠道”的讨论热潮。针对外界关于贝壳找房垄断部分区域新房营销渠道的说法，11月21日晚间，贝壳找房董事长左晖在朋友圈发布文章回应称，新房市场渠道takerate（佣金率）大概在2%-3%，未来“不会太高也不会太低”。

楼市观察家韩世同

这个月，关于中介的渠道或者是平台销售涉嫌垄断的话题还蛮多的。我看到11月3日，广州房地产中介协会廖俊平会长写了一篇文章，标题是《信任机制与垄断之忧》。文章提到，要防止任何形式的垄断，在充分竞争的市场上建议政府执法部门应该关注这些现象，并及时依法采取措施。廖会长提到这种中介合作平台在一定范围、一定程度内垄断了一二手联动资源。

三天前，我也看到来自地产八卦女公众号的一篇原创文章，标题是《致左老板：贝壳的恶，你不是不明白》。这篇文章提到，他们之前写了一篇的文章《贝壳之恶：被渠道掐住咽喉的地产营销》，发出后引起很大的反响，产生了几十万阅读量，各种的赞美和诋毁都有。左晖之所以会作出回应，显然也主要是针对这篇文章的。他回应了10条内容，这里就不一一列举了。摘录如下：

前天， 房地产导刊有一篇文章也是专门谈论这件事的，标题是《左晖深夜回应“渠道费”背后：是渠道绑架了房企，还是……》。我们的话题概要也是从这篇文章中摘要下来的，从而引出了我们要探讨的一个话题，争论背后隐藏着另外一个重要背景，随着市场的下行，房企对渠道的依赖愈加严重。这也是这篇文章的一个主要观点。

这篇文章特别提到，11月8日天津市住建委召开内部会议，建议更改新房中介佣金点位，规定新房中介佣金点位不得超过二手房的佣金点位，10天内就做调整。该信息在网上流传，并在业界掀起轩然大波。实际上，自从有渠道销售以来，销售佣金的点数是各种各样都有，显然并不是左晖说的只有2%-3%。最高的佣金率甚至可以达到10%到20%，但是高佣金并不一定是合理或者是正常市场运作的一种模式。我觉得这种高佣金其实是带有一定的欺诈行为，像很多一二手联动，前佣后佣加起来十几个点，其实都是羊毛出在羊身上。可以说，是中介联合开发商去蒙骗购房者。但是购房者也不蠢，所以有些楼盘甚至出现二手的中介又把高佣金回报给买家的情况。实际上到底是谁赚了谁的？是说不清楚的，导致这个市场变得非常混乱。

2019年天津二手房价格走势 数据来源：安居客

我觉得在目前的状况下，业界的确应该要好好思考和研判一下，新房渠道费整体的上升，呈现出一种平台渠道垄断的趋势和现象，这种现象是否正常的呢？对这种现象是要加以抑制，还是应该可以任由它进一步发展呢？我认为，这次显然是一个非常好的时机，大家可以充分来探讨一下。我觉得，大家可以从这些方面综合来看，比如说像广州中介协会廖会长的一些看法，地产八卦女的一些看法，还有左晖的一些看法。

昨天，我还看到中国房地产报的一篇文章，标题是《焦点 | 中介协会号召会员抵制楼盘“泛销” 开发商：不能被绑架，年关将近销售要快》。文章的主要内容是，海南房地产中介协会发出一则内部倡议性的文件，文件的内容是“即日起，凡我会会员单位要最大限度减少甚至停止报备、带看、销售海南各地区类似项目，对泛销行为坚决抵制。”这里讲的泛销是跟渠道、平台带客几乎是差不多的，这种全民营销的模式在以前并不会形成垄断性的局面。

但是现在由于渠道聚客越来越多，或者是像贝壳的平台这样联合越来越多的中小中介，就会形成一定的垄断倾向。导刊这篇文章里也特别提到，11月8日世联行的董事长陈劲松也炮轰过渠道费过高，他说渠道费用6%，而过去只是1%，现在上升了六倍。实际上还远远不止，甚至有一些是10%-20%。现在世联行在跟58同城联手做PMLS——新房销售的房源共享平台，这个平台会否也存在这样垄断的倾向呢？他们目前正在构建当中，这还有待进一步观察。我觉得这种平台和渠道倾向垄断的现象，主要是他们号称的房源共享体系其实都是局部的，或者都是由大中介来操控的，这显然最终是会构成一定的垄断性。

只有全行业的协会牵头，联合起来共同组织构建一个经纪中介行业内部的、全行业合格的经纪人都能够共享的房源联卖系统。这个系统谁都可以利用来销售一手或者二手，谁都可以从中来买或者是卖其中的房源。我觉得这样才能从根本上对冲这种平台和渠道垄断的现象，可以把这些带有垄断色彩的平台全部都纳入其中，从而形成对中介销售卖房、获取真实房源非常有利的一个行业共享健康的系统和平台。但是，目前这可能还是一个构想之中的事情，还需要这个行业，包括各大中城市的这个行业的所有中介协会和所有的中介代理机构，都能够积极的参与和支持并一起来共建，才有可能实现。这条道路依然十分的漫长遥远，但是我觉得希望还是存在的。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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