韩世同:11月广州新房"哑火''12月能冲业绩吗？

楼市日日谈

2019年12月2日（第216期）

话题概要

11月新增供应创年内新低、外围区“流量大盘”出现阶段性“缺货”……诸多原因导致11月广州新房成交创低位。根据监控显示,11月广州网签一手住宅成交量为5907宗,环比下跌4%,总成交面积为65.26万㎡,环比下跌1%(该统计已剔除2979套安置房)。剔除回迁房后网签量年内仅次于2月,为第二成交低位。

楼市观察家韩世同

这几天又到总结11月楼市的时间，昨天广东电视台本来是要约我做一个访谈的，发了一篇新快报的文章给我，标题是《11月广州一手楼成交量创年内第二低位》。今天的话题概要引述了这篇文章的一段话，“11月广州网签一手住宅成交量为5907宗,环比下跌4%,总成交面积为65.26万㎡,环比下跌1%(该统计已剔除2979套安置房)。”而之前，我也看到另外一篇文章，报道的楼市情形可能跟这篇文章有所不同。但是后来广东电视台又告诉我，他们之前已经做了一个相关报道，所以取消了这次采访。广东电视台这个报道是采访邓浩志的，标题是《广州：11月一手楼成交量创年内第二低位 供应少缺乏流量大盘支撑》，这是直播广东的视频节目，大家可以看一下这个视频。

（链接视频）

http://video2cloud.itouchtv.cn/cutv/2019/1130/2980_157512636476__hd.mp4

但是，新快报和广东电视台的报道跟我看到的另一篇报道楼市的状况有些不同。前天广州楼市情报的一篇文章，标题是《成交“逆市”上涨！多区库存告急！11月广州一手住宅网签情况出炉》。这文章是引述了房博士11月楼市成交报告的一些内容，认为11月1日到11月28日网签6957套，环比10月增加了700多套，这里我不是特别清楚有没有扣除近3000套安置房。如果要是6957套网签房再扣掉3000套安置房，这个数量又对不上，因为6900多套只是比这新快报的报道5900多套少了1000套，但是我们看到剔除的安置房是近3000套，所以我不能够确定应该以哪个为准。

不过，有两点是可以确定的：一是11月成交低的主要原因是新增的供应比较少，创年内最低；二是广州新房现在库存告急了。当然，即便是成交6957套也并不是特别大的成交量，还不足7000套。而7000-8000套的月成交也只能算是一般，9000-10000套才是比较好，过万是非常好；5000-6000套可以算是属于比较差的月成交量。虽然广州楼市情报的成交同比去年上涨27.23%，但是我觉得11月的成交也算不上是特别好的成交。所以，尽管我没有办法判断哪一个数量是比较客观和真实的，但是我觉得整体来看，11月的成交并不是太理想，已经是接近年关了，这个成交业绩的确是不怎么样。

我们再来看一下，昨天广州楼市发布的一篇文章，标题是《摸底296盘！年底广州房价这样变！》。这篇文章挺有意思的，摸查了11-12月份295个项目的最新报价，全市预计增加增35大全新盘；全市295盘中，259盘价格不变，15盘价格有涨，21盘降价，这是总体的一个概况。增城区房价变化，涨的幅度大概在500元/㎡以内，降幅最高达到3000元/㎡。南沙区11月房价略有下降，39盘中5盘有跌，降幅是1000元/㎡到3000元/㎡不等。番禺区番禺22盘中仅有一盘价格下跌，只有一个楼盘下降了2000元/㎡。具体的大家可以去看看这篇文章，这里就不一一赘述。

最后，再来探讨一下同创卓越赵卓文先生昨天发布了一篇原创文章，标题是《12月，房地产市场进入促销季》。赵卓文先生认为，2019年1~11月，各大龙头房企的业绩依然亮丽。尤其是有4家企业销售金额突破5000亿，其中碧桂园更是达到了7480亿。按照这个趋势，年销售金额达万亿的房地产企业，很快就要产生了。而2019年的最后一个月，将是大型龙头房企的促销季。12月的楼价稳不稳？他认为是：肯定不稳。无论是一手楼价，还是二手楼价，都将呈下降趋势。12月房企要的是"量"，而不是"价"。所以2019年，全国房地产销售量将创历史新高。无论是销售面积，还是销售金额，都将达到史上最高。

但我的觉得，广州楼市11月已经是该火却不火的状况，广州楼市12月能够呈现出一个好的态势吗？现在开发商可能还是在观望，等待政府出台新政，比如说限购、限贷的放松，或者降息、降准，但这些方面的利好是否可以替代他们积极促销所起的作用呢？我觉得他们的期望可能会落空。虽然，现在的确出台很多放松调控的政策，像逆周期调节或者按照社科院讲的是叫做边际性宽松。但是，开发商自己不能够也宽松起来，不积极促销，不加大供应，那么业绩肯定是没有办法上来的。

所以，我觉得增加供应，加大促销力度，各种各样的促销方法手段应该尽快、尽量拿出来，这样才能使12月的业绩不至于落空。虽然，赵先生认为，从全国来看房地产的销售量还是会创历史新高，无论是面积还是金额。但是，广州显然不是这样的，我看今年过万套的月度成交基本都没有。按照目前这样来看，平均是7000-8000套这样的月度成交量，一年下来应该还不到10万套，肯定就不是创历史新高，这可能充其量只是一个平常年份而已。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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