韩世同:央广经济之声点评社科院预测房价走势

楼市日日谈

2019年11月30日（第214期）

话题概述

近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》预计，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。《报告》同时也指出，未来抑制住房投资投机方向不变，但调控政策面临边际性宽松。

值得注意的是，报告中对北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海等10座城市作出了“一般下跌”预警，同时也对深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波等城市作出了“一般上涨”的预警。

楼市观察家韩世同

昨天下午两点钟，《央广经济之声》栏目组约我做连线访谈，对社科院关于明年房价的趋势发表看法，同时也给我发了两篇参考资料。社科院的判断是，未来抑制住房投机投资的方向不会变，但调控政策面临边际性宽松。整体的结论就是先抑后稳，房价有望平缓，实现软着陆。我们先看一下《央广经济之声》给我的讨论提纲。

问题1：社科院的报告预计对于明年各类城市的房价进行了预判，整体结论是先抑后稳，房价有望实现软着陆。结合当前楼市的情况，您是否同意这个报告的判断？

【追问】根据明年房价的总体走势，在总基调不变的情况下，调控政策会有什么微调吗？（调控政策面临边际性宽松？）

问题2：这个报告说北京等10座城市会出现“一般下跌”，深圳等城市会“一般上涨”。从目前的数据看，近一年来广州房价同比下跌3.37%，北京同比下跌3.99%，上海同比微涨0.81%，深圳同比上涨5.58%。那么，对于明年一线城市的房价走势，您怎么看？4个一线城市会不会有所不同？

【追问】对于像杭州苏州这种准一线城市和二线城市，您的判断又会怎样？ 三四线城市又会出现怎样的分化？

问题3：明年的情况，对于房地产企业来说意味着什么？

【追问】刚需买房人群适合明年出手吗？

问题4：对于明年的房地产市场，报告给出了4点建议。关于推进住房市场长效机制建设，在哪些方面需要继续推进相关改革，您有什么好建议？

韩世同：报告里对于各个城市的具体分析是比较客观的，但对“先抑后稳，房价有望实现软着陆”这个整体判断，我觉得概括性太强，而且偏乐观了，现在我们都是强调稳定——稳地价、稳房价、稳预期。都还没有怎么出现回落，怎么会软着陆呢？所以我觉得这个判断是有一些问题的。

对于“未来抑制住房投机方向不变，调控政策面临边际性宽松”这个判断，我认为还是比较准确的。目前的市场，上涨压力大为减弱，下行压力变得越来越大，在这种情况下，国家和央行都提出要重视宏观政策的逆周期调节，实际上就是要适当地放松。

至于报告说的，十座城市一般性下跌，还有一些城市是一般性上涨，这其实跟整个楼市冷热的趋势是有很大关系的。我们看到，一般性下跌的十个城市基本都是在京津冀、环渤海湾一带，就是中国北方，而上涨的都是长三角和珠三角的城市。珠三角又以深圳为首，有深莞惠和珠海，长三角就是苏州、南通、无锡、宁波等等这些城市。

其实我们可以看到，前些年京津冀一体化的规划概念大热，带动了市场，现在已经呈现回落的态势。粤港澳湾区前两年也是大热，后面其实有所回落，但是新出的深圳社会主义示泛区现在又有所带动。长三角一体化最近正是火热态势，所以对房价有所带动。明年的房价其实整体还是上涨乏力，而下行的压力会更大，除非有大的政策来改变。在这种情况下，明年房企的日子可能会越来越难过，所以还是要现金为王，减少扩张和投资，以价换量，尽量通过销售回笼资金，去应对未来寒冬的局面。

至于目前市场上，刚需买房人群适不适合出手？我觉得刚需要分有效刚需和无效刚需。对于有效刚需，现在的确是适当的时机。但是最适合的肯定还是换房一族，现在的房价其实还是比较高的，人们卖掉旧房去购置新房，现在应该是比较好的时机。但是对于投资性和无效刚需，入市还是要谨慎。

至于社科院提的四点建议，其实都是比较常规性的。关于这个长效机制，其实国家早就已经有一个非常明确的提法，但是具体落地还是要靠不断的改革和探索，去构建多渠道、多层次供应和保障的住房体系，租售并举，还有房住不炒等等的长效机制。这个机制其实跟现行的机制是相悖相冲的，要如何去落地？或者现行的机制如何转变成这个长效机制呢？难点就在这里。

在现实版当中，我们看到雄安是去市场化的，海南是去地产化的，深圳提出市场跟政策保障的比重，但它仅仅是在新增供应端，大概是市场占有40%、人才房20%、安居房20%、公租房20%这样的一个比重。但是未来如何落地，我认为以现在的科技手段、信息化、大数据等，是完全可以构建一个现代化住房系统的，就是统计每个城市现有的住房、人口、家庭户数，包括它的结构、比例和新增情况等，通过数据分析去充分了解需求、增加供应，这样就可以达到市场的供需平衡，进而解决全社会各个阶层的住房需求问题。

（以上是我根据自己的纲要和记忆整理的，与央广经济之声节目不完全一样。想听原汁原味的读者，可以在声频收听节目的录音。）

接下来我想和大家再谈一下央广经济之声同僚丁建刚先生的一篇文章。丁建刚先生是浙报传媒房地产研究院的院长，他也经常在央广经济之声做节目和评论的，昨天他写了一篇文章，题目是《社科院算命2020房价八成涨，十成跌，你信吗？》。文章里他引述了报告的一些主要内容，认为报告里可能对于比如说像中国经济明年的增长速度、中美摩擦、货币政策、财政收入、债务、土地出让、调控政策加码或者放松的势头，以及长效机制如何建立等等这方面都只是把结果拿出来，没有任何的说明，也没有具体的参数支撑，另外他也列举了之前一些预测跟现实之间大相庭径的例子。

在一定程度上，我也是赞同丁建刚先生的观点和看法，但同时我也认为，有人愿意来预测还是好的，至少让我们多一个参考。预测肯定不能保证完全是正确的，可能有的预测偏悲观，有的偏乐观，有的比较中观，对我个人而言，是希望能尽量做到客观一点，中观一点。

本文部分图文来源于网络

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