韩世同:万科融创首次调换排名座次终局尚待年末对决

楼市日日谈

2019年12月6日（第220期）

话题概要

根据克而瑞最新数据显示，为冲击年末业绩，房企开始逐渐加大供货力度，整体业绩环比略有上升。2019年11月，TOP100房企单月权益销售金额较10月有所提升，环比增长10.9%。从公司销售层面看，11月榜单中，万科和龙湖成为这个月的输家。创则依靠全民营销和价格战，在上述榜单中排到TOP3位置。

楼市观察家韩世同

最近，有关“1月-11月房企销售业绩前三名排名”的话题，也是引起媒体广泛的关注。三天前，房地产导刊一篇文章，题目是《大变局！万科首次跌出前三，融创挺进三强！》。这个话题表明，大家对房企销售排名的变局，出现了“万科退，融创进”这一现象十分的关注。

根据克而瑞最新的数据显示，为了冲击年末业绩，房企都逐渐开始加大供货力度，整体的业绩其实是上升的。但是，1月-11月，万科权益金额销售、操盘金额销售均排到第四位，首次跌出前三。1月-11月，融创在销售金额和面积都超越万科，这是融创和万科首次的排位互换，融创首次进入了前三，万科首次跌出前三，成为这个月有关销售业绩排名最大的关注点之一。销售业绩前十位排名分别是，碧桂园、恒大、融创、万科、保利、中海、绿地、新城、华润、世茂这十家企业。

OP20房企10月与11月排名对比（操盘金额榜单）

来自塔木德富豪会公众号转载地产风声的一篇文章，题目是《孙宏斌跨过万科》。这篇文章感觉有点像说书似的，作者以调侃的口吻回顾了16年前孙宏斌曾经扬言要打败万科，结果是失言了，而且他的顺驰也出现了问题。但这次，至少在排名上已经首次超越了万科。2003年，那时候孙宏斌跟王石说：顺驰要做全国第一，超过所有房企，包括万科。但是后来顺驰破产了。

今年1月-11月，融创首次击败万科位列全国第三强。在上半年的业绩会上孙宏斌说，下半年还要以控制风险为主，谨慎拿地。大家以为融创要滑出第一梯队了，结果融创这次操作猛如下山之虎。大家可能都看走眼了，这可能是虚晃一枪迷惑对手。这篇文章记录了从9月份以来融创是怎么样靠以价换量的方式跑赢万科的过程。

融创在强攻的时候，有一些住宅项目最大的降价幅度超过五折，例如首次开盘价是7.2万/平方米，折后是3.5万/平方米这样的做法。所以，之前的谨慎拿地，可能都是烟雾弹。而前几天融创一出手就153个亿，收购云南城投集团持有的环球时代、时代环球各51%股权，获得18个项目。该文描述融创超越万科可以说是有点类似说书、评书，对这一段的过程、经历绘声绘色，还挺有趣的。

还有一个篇文章是同创卓越赵卓文先生昨天写的，题目是《融创的冒险取得了阶段性的成功》。该文也回顾了16年前孙宏斌说要超过万科，当时没实现。没想到，2019年融创竟然以这样的势头逼近万科，中国房地产"三强"已经演变为"四强"。从结果看，融创过去几年激进的并购行动取得了阶段性的成功。加杠杆的冒险行为暂时没有拖垮融创，反而让融创在做大了总资产规模后，业绩上了一个新台阶。

赵卓文先生提出融创的案例，让我们要重新审视一个问题:中心城市的核心房地产资产价格到顶了吗？是该买还是该卖？主动卖的代表有李嘉诚和潘石屹，卖的企业是套现的。而在过去疯狂买买买的企业，结果都似乎不太好，像安邦保险、海航、宝能等。所以，赵先生最后的一个问题是，2020年将会有更多的人抛售房地产。买还是不买？2020年，是真正考验投资者眼光的年份。如果你不是孙宏斌一类的人，建议你不做融创在做的事。

我真的是看不透是孙宏斌和融创，哪来这么多钱啊？我看到在《孙宏斌跨过万科》这篇文章里面有提到，在这几年孙宏斌四处接盘，连续大规模收并购让融创的杠杆一直悬在高处。根据融创半年报数据测算，今年上半年，其净负债率为205%，较2018年年底的149%上升56%。这是资产负债的问题，处在比较高负债率的一个状况。那么，我前几年也看到融创在收购万达的十几个文旅项目时也是背负了比较大的资金压力。他的钱到底从哪里来呢？这还是蛮令人猜疑的。融创发展的速度和资金运作模式，好像是个谜一样。这个迷的谜底到底如何？相信未来几年，孙宏斌先生会为大家揭晓，目前还是处在一个比较令人猜疑的阶段。

然而，现在在距离年末还有不到一个月的时间，鹿死谁手还很难在现在就做出最终的判断。因为，融创也仅仅是微弱的优势进入前三的，万科在最后一个月，如果采取一定的促销措施和冲业绩的部署，可能是可以轻而易举地收复失地，重新进入前三，这也不是不可能的事情。所以说，融创也不要高兴得太早，最后的结果还要等这个月之后才能见分晓。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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