韩世同：为何年底广深拍地屡见底价成交?

楼市日日谈

2019年12月18日（第232期）

话题概要

据楼市前线统计，广州今年以来共有80宗商/住地成功出让，其中底价出让的就有56宗，占比高达70%！12月16日，广氮AT0607084地块成功出让，底价成交，由城投+珠实联合体竞得。略微可惜的是，没能看到一番龙争虎斗。除此之外，因无人竞争，从化区太平镇广从南路东侧地块也被时代地产以底价轻松拿下。

另据地产号报道，继12月11日，前海3宗土地成功出让后，12月16日，前海又有2宗新地成功底价出让。

楼市观察家韩世同

12月16日，广州和深圳同时都拍出了两宗土地，不同的是广州的两块地都是住宅用地；深圳一幅是产业用地，另一幅是商业用地，但相同的都是底价成交。我看到有多家媒体都有关注和报道广州两宗地成交的情况，而我是比较关心为什么都是底价成交？

深圳的情况我不是特别的了解，12月11日深圳在前海也有三宗土地成功出让，但我不知道这三宗土地是否是底价成交的。12月16日这两宗是底价成交的，这个底价成交，我认为很大可能性是属于定向拍卖的，因为对竞买人的要求有很多的条件。商业用地的综合楼面地价才23000多/平方米；工业用地就更便宜了，楼面地价只有6000多元/平方米，所以我认为是定向招拍挂的可能性比较大。

据楼市前线统计，今年广州大约共有80宗商/住地成功出让，其中底价出让的就有56宗，占比高达70%。这里面显然也有部分是定向拍卖的，类似深圳前海底价成交的一些产业或者商业用地。我们重点还是来看一下，“为什么很多宅地/商住用地，今年都是底价成交”？

今年,广州市政府土地出让部门调整了土地出让的策略。我们看到拿出来招拍挂的土地地块是又大又好，但是由于对房地产的资金面控制得比较紧，楼市销售回款的情况又比较一般。因此，中小型的房企在目前其实已经丧失了参与土地招拍挂的能力。而且，小型的地块今年是非常的少，几乎没有，就算有也是要受定向招拍挂的限制，特别是小型的住宅用地是几乎没有。

像这次我们看到广氮的地块，10月份的时候是有相近的一个地块流拍了，这次还贵了2000元一平方米，反而底价成交了。为什么上次还便宜2000块钱，结果反倒是终止了？这次贵了2000多块，还底价成交了？而且，这次我们看到是由城投+珠实联合体竞得。城投和珠实都也算是本地大型的国企，两家联手去拿这块地，50多亿一下子拿出来也不是容易的一件事情。就算是对于大型国企来说可能也不是一件太容易的事情，这应该是上一次拍地必须要紧急终止的原因之一。

广州应该是实行勾地制的，政府推出的土地应该至少有一家企业要去举牌的。上次为什么没有房企出手，可能是碰到一些意外或者是特殊的情况没能按时去摘牌，就导致政府不得不紧急终止，以防止形成流拍。这次应该是事前做好工作了，由城投和珠实联合来拿地。

其实，广州也不乏房地产10强、20强、30强这些有实力的大型房企来参与土地竞拍，比如说像万科、中海、保利都是有能力和有实力去拿地的。是否这中间还存在着 “孔融让梨”的风格和现象，也不得而知。但如果要是这个起拍价很高导致了底价成交这个结果，那也不奇怪。但看起来这个价格也不是算特别的高，可能还是政府希望达成的价格吧，34000元楼面地价在这个区位可能还是属于偏高和合理之间的一个价位，至少是“面粉是没有面包贵”。如果周边二手都能卖到4-5万左右，一手像兰亭盛荟是能够达到5-6万的话，在这样一个区域里面，34000多块钱的底价我觉得还是一个相对合理的价格。

时代拿下的地块也不是太贵，楼面地价才7248元一平方米，计容建面将近42万平方米，占地10万多平方米是属于是居住和商住用地，还有部分商务，这地块的体量也是比较大，好像还是地铁上盖，成交价29.2223亿，这个价位和规模中小型的房企可能也是望尘莫及的。这里有没有特定的因素也不是特别的清楚，这个价位与周边13000-14000元的房价相对照，压力显然并不是特别的大。但它有商业商务开发的一些要求，还是有一定的压力和负担。但整体来看，这个价格还是比较合理。这是否也是带有一定的协商勾地，才达成的这个结果？至少是没有引起竞拍，而是底价成交。

那么，可否把土地再切割小块一点呢？显然，政府可能也不太乐意。虽然小块的地推出土地市场会比较活跃，但是可能在出让管理没有大地块方便，以及政府可能带有一定的倾向性，还是希望国有企的房企来操作和开发大型的地块，因此就形成目前的结果。如果这地块要切割小一些的话，我相信还是会有很多房企参与和竞争。我觉得政府要想活跃土地市场的话，就应该把地块再切割小一点，同时可以把起拍价再定得稍低20%左右。我相信至少有多几家企业进场竞拍，有多几轮的竞拍，这样的土地拍卖才比较符合市场化的特征和特色。

反倒，现在这个结果让人觉得非常的奇怪，为什么都是底价成交？楼市前线文章的标题就是《底价！底价！又见底价！宇宙中心也无奈！》，我觉这文章标题挺有意思的。而前天广州乐居的一篇文章标题是《猛！珠实联合体52.7亿元鲸吞广氮宅地！时代中国夺从化地铁上盖地》。我看了半天都没有看出是否底价成交，甚至都没有列出起拍价，只列了成交价和成交楼面价，这也是令我非常的不解。结果，我看其他的报道大多数都是报底价成交的，但乐居的这篇肯定是有意把起拍价和底价成交的信息屏蔽掉了；广州房博士的文章有一块是提了底价，有一块是没提底价。

肯定是有意把起拍价和底价成交的信息屏蔽掉了；广州房博士的文章有一块是提了底价，有一块是没提底价。

这不知道又是什么原因？既然是底价就是底价嘛，没有什么好忌讳的吧。其实忌讳，反倒有点欲盖弥彰了，大家反而会去追查为什么会底价成交却不准提呢？还是不想提呢？还是不愿意提？还是什么原因？底价成交还不能提，这就让人觉得好像有什么内幕或者还是怕影响不好。都已经有几十幅地底价成交了，多一两幅也没什么丢人的。我就是不知道为什么像乐居这样专业的媒体竟然会有意隐去了起拍价和底价成交的信息？这是我今天特别想提到的一个奇怪的现象。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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