韩世同:万科会否成为新塘底价41亿巨无霸地块的操盘手?

楼市日日谈

2019年12月24日（第238期）

话题概要

12月23日，增城区新塘镇的广深高速新塘立交居住项目地块顺利出让！

最终，如之前所料，广州臻通实业发展有限公司以底价41.24亿元竞得该宗地块，折合楼面价为6880元/平米！

根据此前深圳投控湾区发展有限公司与万科签订的战略合作框架协议，广深高速新塘立交地块是湾区发展、万科和广东省公路建设有限公司目前合作开发的重要项目。

楼市观察家韩世同

昨天，新塘立交的地块成功出让，是被广州臻通实业以底价41.24亿，折合楼面价6880元/平米成交的。这块地块显然是带有定向拍卖性质的拍卖，本来真的是乏善可陈。但是看多几个报道就发现其实这件事情还蛮有意思的。

首先我们看一下，臻通实业的结构图，分别是广东省公路建设公司、深湾基建（深圳）有限公司、广州利路实业投资有限公司、广州利新实业投资有限公司。原本我以为这些公司可能都是国企或者是省交通集团下属的机构。但其中深湾基建是持有37.5%股权。100%是由香港合和持有的，合和应该是胡应湘旗下的企业，在中国是最早建广深高速公路的投资商，应该也是有开发地产方面的项目，合和新城在花都。我查了一下，近些年他们的业绩不是太好，房地产方面也很少有新的开发项目。那么，这一次他们和广东省交通集团联合拿下这一个大型的巨无霸地块，可以说在房地产方面又能获得一个新的发展契机。

我看到有多家媒体都有对此事报道，报道的内容也都大同小异。广州乐居昨天的文章，题目是《6881元/㎡！合和中国发展+省交通集团联合体底价拿下新塘巨无霸宅地》。凤凰网房产广州站也是昨天发布的一篇文章，题目是《6881元/平！超41亿！增城新塘立交巨无霸宅地成功出让！》。

楼市前线昨天也有一篇类似的文章，题目是《41.2亿！省交通集团联手湾区发展斩获新塘巨无霸地块》。楼市前线的文章是有提到，万科有可能会介入该项目，但是说得不是特别明确。我还看到广州特价房，这是房天下的一个公众号，文章的题目挺有意思，引起了我的很大的兴趣，题目是《41.24亿！广东省公路建设有限公司夺新塘立交地块！楼面价6880元！或由万科操盘！》。

我看到每一篇报道都有提到这块地块大致的情况，占地20万平方米左右，总建接近60万平方米，也是有做了比较详细的规划。投资总额现在还没有人说，按说应该也不会小，而且还是一个非常大型的项目。

忍不住调侃一下：我比较好奇的是这个成交底价是怎么定的？为什么是6881元或6880元？为什么不可以再吉利一点来个6888元/平方米？可以多收400多万元地价了。要是不小心定个16888元/平方米那就更不得了，就不是40亿了而是100亿了。即使是16888元也不是增城最高的地价，2017年3月碧桂园就曾以112亿包揽增城永宁街三宗宅地，楼面地价均超2.2万/平方米。这块地也比当初永宁街的地块区位条件好很多，不清楚为何要定向拍卖？如果真正市场竞拍的话肯定可以有更好的结果，虽说不一定能过百亿，但总价翻一番或一半的概率还是挺高的。

不过，我们今天的话题还是主要探讨万科会不会成为这个项目的操盘手，还是言归正传吧。现在，我们还是集中来探讨一下，为什么房天下这篇文章会提到万科有可能会操盘？文章提到，今年的6月18日深圳投控湾区发展公司宣布与万科签订了战略合作的框架协议，双方同意就广深高速沿线土地集约化开发利用研究与项目合作。开展全面战略合作，也就应该包括这个项目。

楼市前线的这篇文章中也有提到，万科疑似介入该项目，与省公路建设有限公司协商共同开发。股权结构看似没有万科的身影，但是万科间接持有湾区发展约9.9%的股份。这里列举了深圳投控湾区发展有限公司有关万科资料的一个通告。通告显示，万科于本通告日期间接持有本公司约9.9%的已发行股份。

显然，由万科来做操盘手是一个比较好的选择，因为合和实际上在兴建高速公路方面还是比较擅长，但在房地产开发方面并不擅长。其开发的项目并不多，实力和运作的能力都不擅长，所以才会有与万科这样的一个合作。所以，我觉得万科来操盘的可能性非常之大，因为万科不仅有战略合作协议，也间接持有湾区发展9.9%的股份。我觉得这种情况下，万科就顺理成章成为操盘手是很正常的事情。

还有一点，就是这块地块的招标的出让条件是带有定向性的。其中也有一条，我觉得也是比较特别的，就是竞得人须采用装配式建筑的建造方式，装配式建筑面积比例不低于30%，且须符合国家或省现行的装配式，建筑评价标准要求。这一点可能也是强制在商品住宅来推行装配式建筑的一个做法。

其实，万科一直在研究工业化生产住宅或者产业化住宅的模式。曾经也在南沙尝试过用产业化的方式来建造楼盘，当时可能市场不是特别接受。现在这一大型的项目要求装配式的建筑面积比例不低于30%，等于又给建造单位出了一个难题。

目前，装配式的建筑在国内可能还并不是特别被市场接受和认同。在香港比较多还是用于建造公屋和居屋。在广州好像没有看到太多装配式的这种建造方式。这个比例如何来界定？其实，我们还要看看具体的施工方案，看装配式建造是指的是哪些架构和部分。万科在这方面还是有一些研究和实践的，但怎样才能够再突破装配式的建造模式并应用于商品住宅方面建造，可能也是一项新的挑战。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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