韩世同:广州共有产权住房与北上深港相比有何不同之处?

楼市日日谈

2020年1月8日（第253期）

话题概要

为缓解广州市无房家庭的住房压力，吸引紧缺人才，满足新市民住房的需求，实现住有所居目标。近日，广州市政府常务会议通过了《广州市共有产权住房管理办法》。其中《办法》提出，购买共有产权住房享有与购买商品住房同等公共服务权益。那么，什么是共有产权住房？谁可以购买、如何购买、能否交易、按什么价格交易？

楼市观察家韩世同

前几天，我们《楼市日日谈》过一期“广州的共有产权房实行封闭式管理制度类似香港的居屋”的话题。广州日报的记者给我留言说，市政府新闻发布分公开和闭门两种，这条信息并不是自媒体漏报，而是他们根本没法报。因为这条文的细则并没有公开挂网，没有通稿自媒体当然发不了稿，专家也不好解读，他建议我看一看，各家的报道是不是出奇的相似？因为大部分媒体也都没有看过条文。的确,现在互联网上也还查不到《广州市共有产权房管理办法》的全文，也就是说虽然是公布通过了政府的常务会议，但并没有发布管理办法全文。

我在网上找到2019年10月25日，广州市住建局发布的关于共有产权管理办法公开征求意见的公告，这公告有一个附件是关于这个全文的。目前还是可以看到这一份公开征求意见稿，但是正式批准发布的稿件可能只能是按照政府有关部门提供给媒体的通稿去报道。

我今天看到 房地产导刊有一篇报道，题目是《广州共有产权房细则来了！符合这些条件就可以买！》。这篇文章是根据广州日报和南方日报的资料来整理的，因此房地产导刊的文章会更加详细一些。内容分很多层面介绍：

1、什么是共有产权住房？个人与政府共有的保障性住房。

2、共有产权住房有何权益？享受与商品住房完全相同的教育、医疗等公共服务权益。但共有产权房显然是不能够等同于商品住房的，因为它是不能够随意出租出售的。

3、谁随时可以购买？符合条件的城镇户籍市民和非户籍人才市民尤其是新就业青年“刚需”群体。

4、能否交易？共有产权住房不得出租或出借产权满2年可转让所持产权份额。

5、申购多大面积？主要是90平方米以下的中小户型为主。

6、销售价格怎么定？按市场评估价一定比例或按不超过销售限价确定，大致是按50%到85%市场价。

7、产权份额如何确定？购房人产权份额不得低于50%。

我也在百度上查了一下北京和上海共有产权的管理办法。上海是最早的，实施日期是2016年5月1日，北京是从2017年9月30日正式实施，这两个管理办法百度百科上都可以找到，这里就不链接了。而深圳应该是至今还没有共有产权住房的方式，我看到网上有深圳住建局去年4月向社会公开征求新时代共有产权试点方案的招标公告。

我在网上还看到2019年7月5日广东省政府网站登出深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法。深圳的这个办法是2011年6月1日起实行，这是最早类似香港居屋或者是类似共有产权形式的保障型住房，在2011年就实施的一个管理办法。我今天肯定也不能够详尽的做分析和比较，因为内容非常的多，我主要还是从是否封闭式管理和产权比例这些方面来做一个大致的比较吧。

首先，广州的共有产权是特别强调封闭式管理。所谓封闭式管理，简言而之就是不能够成为商品房。也就是说广州的共有产权房是不存在补缴差价或者是收购政府的份额一说，应该是业主只能把属于自己的份额按定价卖给具有购买共有产权房资格的这些买家或让有关机构回购。这就跟香港的居屋是比较类似，香港居屋也基本上是封闭式管理的，但是在特殊的情况下也可以补缴差价之后变成商品房来发售，但是这是需要特许的。

而无论是深圳的安居型商品房或者是北京和上海共同产权房，实际上都是满一定的年限后可以转变为商品房。深圳安居房是要满十年，上海和北京的共有产权房是要满五年，就可以通过购买政府这一部分的权益，或者是补缴差价，或者是跟政府共同出售，然后按照合约份额比例把政府产权收益部分交给政府，大概就是这样一个普遍的做法。

而现在广州的共有产权封闭式管理我觉得是更加封闭严格一些。我觉得广州这种封闭式管理会更好，它是会使得共有产权房的房源不至于会因为转化为商品房而流失，这样就会有越来越多共有产权房的资源来为这一部分保障人群提供住房供应。因此，我觉得这种全封闭的方法可能会更好一点，而且要想寻租的可能性就更小了。北上深的这些半封闭半开放的方式和方法，最后至少还是可以将自己持有的这部分的产权变成商品房，还是可以获取一定的收益；而广州的共有产权房管理办法规定，如果是要销售的时候这时价格还不如买的时候甚至还可能会亏。

还有一个是关于政府和个人购房产权比重这方面。深圳的安居房没有特别的强调这一部分产权，因此它不叫共有产权，而称之为安居型商品房。上海和北京的管理办法是没有具体特别明确讲，只是说根据相应的具体运作机构来商定。实际上，据我看到之前很多的讨论，比较通行的做法大概是按照3:7的比例，三成是城市政府持有，七成是个人来购买。共有产权的定价也大致上是按照这样的原则来定价，个人是按照市场价值的七成左右购房，这一点跟香港的居屋比较相似。

南沙去年推出过共有产权房的试点项目，政府与个人的产权比例为4:6，政府占4，个人占6。广州这次是提出了一个幅度最低可以是5:5的比例，最高可能是85%的比例，这样的话政府持有的权益有可能会减少到15%，个人的份额会达到85%；而政府最高则会是50%，个人最低也是50%。最终是如何确定可能还需要根据具体的地块和具体的项目来确定。

我觉得广州跟北上深还是有比较大的差异，所以也是属于在现有的基础上进行了一定的变革和创新，我认为这样会更有利于共有产权房的管理。可以形成一整套共有产权房的申购标准、符合人群、适用范围、土地如何供应、房屋的户型、面积以及申购程序和退出机制等等。广州市的管理办法规定共有产权房是需要满两年之后可以退出，但是并不等于可以把它转变成商品房，退出显然也只能是在符合申购条件的人群当中出售所占的份额或者让管理机构按定价回购。

所以，广州共有产权房的制度，在北上广深当中不算最后一个推出，因为深圳至今还没有推出。不清楚深圳是否推出或者是继续按照现有的安居房来操作，因为安居房也是类似共有产权住房的一种模式和制度，而这个制度他们是最早实施的。但是如果深圳要是推出或者准备推出共有产权房制度的话，可能就是一线城市中最晚的了。广州在共有产权房方面虽然是出台得比较晚，但是有后发优势，可以在北京和上海的基础上，在深圳安居房的基础上，在香港居屋的基础上推出具有广州特色的共有产权房制度，我觉得这还是值得褒扬和赞许的。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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