韩世同：花都宅地一波三折终被过江龙中建地产拿下

楼市日日谈

2020年1月11日（第256期）

话题概要

2020年广州首宗宅地顺利出嫁！

1月9日，广州花都区工业大道南三一期地块宅地，被中建地产以总价17.57亿元、楼面价10056元/㎡拿下。值得注意的是，该地块曾二度挂牌。第一次于2019年8月20日挂牌，9月19日流拍，10月30日重新挂牌，总起价由219679万元下降至175744万元，楼面价由12570元/㎡下降至10056元/㎡。

楼市观察家韩世同

1月9日花都的一块宅地以底价成交受媒体广泛关注。这块地因为之前曾一度流拍、两次延期而成为媒体关注的焦点。像广州地产派、中地行、广州房博士等等多家媒体公众号报道这件事。
我只从中挑选了广州乐居和楼市前线的报道，广州乐居在同一天发布了两篇报道，文章的关注点还是跟这个市场的价格有很大关系，我们先来看一下乐居的这两篇报道。
乐居文章的题目是《2020年首宗宅地底价成交！中建17.6亿元夺花都回炉宅地》。这篇报道跟其他的报道有点相似，也是讲了整个成交的情况，出让条件，所在地块周边情形，尤其是周边楼盘的价格。有一些公众号报道基本上只讲新盘的价格在2万/㎡到2.3万/㎡，但实际上我看到乐居还讲了周边二手房的售价都在1.6万/㎡到1.8万/㎡的幅度。
广州乐居还有另一篇报道，题目是《1月9日广州楼盘最新报价 花都均价一字头有哪些盘可选？》。文章列了几个楼盘售价的最新动态，雅宝新城均价约1.8万元/㎡；花悦台均价约1.25万/㎡；卓雅名苑均价约1.85万元/㎡；新力荔红花园总价约200万元/套起，没有讲具体的单价；金融街·花溪小镇均价约1.4万/㎡。
广州乐居文章指的“1月9日花都一字头的楼盘”，肯定不是在这块新拍的地块周边。花都区域非常大，有900多平方公里。应该是广州目前第三大的区域，从化最大，增城第二，然后到花都，再到番禺和南沙。
我们再来看一下楼市前线报道的重点，题目是《一度流拍，两次延期！广州2020首宗宅地终底价成交》。文章讲了这块地几次流拍和延期的经历，还透露花都工业大道南三地块一期这块地，如何历经艰辛终于成功牵手中建四局。文章的其他内容，我觉得跟别的报道的内容都差不多，有关于配套、规划、周边的情况等等。但是我觉得还有一点很重要，文章中提到12月26日公共资源交易中心再度发布补充公告，土地出让金由原来的签署合同后30日内一次性付清，调整为“在合同签订之日起30日内，支付50%；余款1年内付清”。这一分期付款，无疑能够大为减轻房企的资金压力，为地块的成功出让增加了筹码。我看到好像只有楼市前线有关注到这一点的。
而我关注的点都不是在这方面，而是为什么会是中建地产拿了这块地，而且还是在一波三折之后拿下的。我们看到总价下调了五个亿，而且付款条件也可以允许一年内分期付款，这条件绝相当优惠。其实，周边的房价也能卖到两万多，为什么本地的这些房企都不愿意出手去拿？让给中建地产“冷手捡了个热煎堆”不知道是好彩还是接了一个“烫手的山芋”？现在还不得而知。
俗话说，“强龙压不过地头蛇”，而这次地头蛇们都不见了。让强龙独家以底价包揽了这一块不算特别大的宅地，建筑面积17万多平方米算是中型的楼盘吧。楼面地价由1.2万/㎡降到1万/㎡，原来总价从将近22亿降到17.6亿，这个条件不能说不优惠。当然这里面有无偿配建学校，还有一些公建的面积是可以按照4500元一平方米回购的。这整个条件我觉得还真的蛮优惠的，我不知道他们算的楼面地价含不含这些条件，有没有扣除这些还要建学校或者等等这些条件，这房价跟地价都是1:2的状况了。也就是说，如果这个楼盘能卖到2万多块钱的话，这个地价最多只占到销售价格的50%不到，按理来说这状况还真的是不错了，为什么？是大家都不看好花都区域吗？

我昨天刚好参加了一个关于花都房地产发展的论坛和我的《楼市日日谈》200期的签名仪式。在论坛上我也分析了花都现在房地产的现状，真的可以说是广州楼市的价值洼地。由于花都区域面积比较大，而且原来的交通条件不是太好，轨道交通要比番禺滞后很多。花都一直缺乏干线和快速线的打通，就造成了日常的交通费用偏高，比较难转化为日常居所，因为通勤的成本比较高。而且，花都中间还隔了白云区，还有很大的一部分是未被城镇化的区域。
像番禺可以跟广州形成一个城区片区发展的格局，主要是因为整个海珠区都100%城市化了，因此番禺能很快进入到全面城市片区化的模式。但是花都目前还只能按卫星城镇的模式来发展。再由于这个区域比较大，人口又相对的比较少，人口比番禺少很多。所以，花都的价格一直在较低位徘徊，而且又有限购条件。从化和增城区域虽然很大，人口也不是太多，但是他们不用限购限贷。
我为什么说花都有后发优势呢？近些年花都产业还是有很大的发展空间，像空港经济、汽车产业、化妆品、珠宝、还有箱包等等这些传统产业。尤其是交通状况的改变，花都最近已经有多条地铁开通，未来还会有轻轨和城轨，从北站到机场的快速线路也在修建之中。交通状况的改善将会使花都城市化的的进程发生质变，这是从量变到质变的飞跃。
以前花都跟番禺的状况和楼市条件都差不多，但是刚刚讲到番禺交通的状况过去十多年是大为改善，像珠江面上建了很多道桥，整个番禺区内的桥梁、干线、快速线等等密布；横纵的地铁网络也形成了，还有很多的高速路经过番禺。这对番禺城市化进程有很大的推动促进作用。
十多年前番禺经历过这种大型的转变，今天轮到花都了，所以花都也将会面临一个突飞猛进的后发优势。因为，花都的土地资源非常之丰富，现在花都在产业这方面也开始形成集群和聚集效应。这对于吸纳高净值人口和高素质人口还是有很大帮助的。所以，花都未来房地产市场发展的趋势前景还是非常广阔和可观的。
为什么只有中建地产独具慧眼呢？我也在百度查了一下，中建地产的母公司是中国建筑。中国建筑在世界五百强是排在比较靠前的，是中国最大的建筑地产综合企业集团，也是最大的房屋建筑承包商。中国海外中海也是他旗下的。我们看到有中建三局、五局、八局在广州的建筑行业都是非常的活跃。但是他们也有一个问题，中建地产毕竟是没有将其地产业务集中，而是分散化发展。

如果是中建集团旗下的地产开发商都集中起来，肯定也很强大，光是中海就已经是位前7左右的地位。我看了一下，还有中建信和、中建三局、中建四局等等的这些分品牌，可能是分散了他们的这种品牌和规模的合力，使得他们在地产方面很多的排名上并不是太靠前。我看到2018年中建地产的排名是排在70多位。在地产行业排70多位，显然跟整体的中国建筑集团的实力和地位不太相符。
当然，我觉得可能是建筑商做房地产，相当于做点儿副业吧。我们看到中海从建筑商转型为开发商，现在中建四局、中建三局主要身份还是建筑商。可能是稍微的尝试一下做做开发商，做做甲方的滋味，做做开发副业的这种体验和感受吧。房地产肯定不是他们主营业务的发展方向，主营业务可能还是承包承建商。
这一次在花都拿地也可以说是中建四局小试一把牛刀，扮演一下开发商的这个角色吧。恰好是在大家都缺钱不拿地的时候去拿，我觉得这种逆向操作真的可以捡到便宜货。当然，中建四局在住宅开发方面的品牌和口碑，可能还需要市场的认同和培育，但他们作为承建商的品牌和知名度无可厚非。相信中建地产也会为广州、为花都打造出非常好的住宅社区和产品。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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