韩世同：全国300城卖地收超5万亿同比增长19%

楼市日日谈

2020年1月12日（第257期）

话题概要

据中指院《2019 年中国 300 城市土地市场交易情报》报告数据显示，2019年土地出让金：整体出让金较去年走高，二季度收金同比增加过半，杭州、上海等 12 城年度收金过千亿。2019年，全国300个城市土地出让总金额为50294亿元，同比增长19%。

一线城市土地供需两旺，揽金总额同比上涨逾一成，北上广深收金同比均上涨。二线城市供求同比小幅上涨，楼面均价及收金涨幅领衔；出让金榜单收金水平同比上行，前十城市年度收金均突破千亿，杭州年度收金总额2764.7亿元，连续两年位列榜首。三四线城市共17城入榜，佛山、绍兴入围榜单前20强。

楼市观察家韩世同

昨天看到中国房地产报报道《焦点 | 全国300城土地出让金总额5万亿元 万科保利融创等房企拿地多》。2019年土地交易已收官。近日，中指研究院数据显示，全国300城土地出让金总额为50294亿元，同比增长19%。2018年全国土地出让金总额65069亿元，同比增长25%。
相比2018年，2019年的土地出让金总额和增长速度都出现下降，分别下降22.7%和6个百分点。比两个线性“下降”更值得关注的是，土地交易市场的结构性变化以及房地产企业对土地市场判断的变化。
受政策影响，一二线城市与三四线城市土地市场出现分化；受供求影响，2019年上半年和下半年的市场出现明显变化；受稳房价影响，各大城市土地供应结构也出现明显调整；对应的房企土地投资策略也更加理性与灵活。

中房报这段报道有个明显的问题，就是2019年土地出让总额到底是同比增长还是下降？明明300城土地出让金总额为50294亿元同比增长19%，又说相比2018年，2019年的土地出让金总额和增长速度都出现下降，分别下降22.7%和6个百分点。显然，是将2019年300城的土地出让金总额与2018年全国的土地出让金总额来比较。所以，就出现2019年300城土地出让金总额同比增长19%，却又比2018年下降22.7%和6个百分点的误判，估计是两个统计口径大不相同所致，一个是300城，一个是全国所有城市。
中房报的报道虽然在中指研究院报告的基础上又采访了一些业界人士，丰富了一些分析和点评的内容，但却一幅图表都没有采用，无法直观地进行数据上的观察和比较。因此，我又在网上找到一些其他媒体的相关报道，如凤凰网地产的报道《2019年全国300个城市土地出让金总额为50294亿元》，该报道虽然也用了一张图表，2019年300城月度出让金情况，但报道的内容并不多。

最后找到一家网站转载中指研究院的报道《2019全国300城土地出让总金额50294亿元》，该报道就有比较多的报告内容和大量的图表，大家有兴趣可以看一下，我只选其中一些图表和分析判断与大家分享一下。
先看一下50强榜单，第一名是杭州，第二名是上海，第三名是武汉，第四名是广州，第五名是北京；而深圳50强榜单上位列18位。

总体来看，一线城市土地供需两旺，揽金总额同比上涨逾一成，北上广深收金同比均上涨；二线城市供求同比小幅上涨，楼面均价及收金涨幅领衔；出让金榜单收金水平同比上行，前十城市年度收金均突破千亿，杭州年度收金总额2764.7亿元，连续两年位列榜首。三四线城市共17城入榜，佛山、绍兴入围榜单前20。

2019，全国300城整体成交土地均价止跌回升，增至4721元/平方米。但一线城市同比下滑7.9%，上海、广州成交土地均价均有所下滑。二线城市和三四线城市成交土地均价同比分别上涨20.8%和17.2%。
溢价率方面，2019年全国300个城市各类用地平均溢价率为13.1%，与2018年同期基本持平。其中，住宅用地平均溢价率为14.5%，较2018年同期上涨0.23个百分点；商办用地平均溢价率为8.3%，较2018年同期上涨0.8个百分点。

各线土地市场情况：一线供需两旺，二线收金上涨，三四线供求双降。一线城市土地供需同比走高，出让金较去年上涨逾一成，成交均价同比下滑逾一成；二线城市土地供求量较去年小幅上涨，成交均价增近两成，出让金总额同比增近三成；三四线城市土地供求量同比下行，均价及收金上涨，溢价率同比下滑2个百分点。
2019年，全国土地市场热度呈前高后低态势，下半年流拍水平较上半年有所提高。具体来看，二季度土地市场回温，在企业在资金环境改善、投资收敛聚焦等因素影响下，热点城市竞拍热度提升显著，部分热点地块刷新区域甚至全市成交楼面均价，流拍率仅为4.8%。三季度以来，房地产调控政策保持收紧态势，金融监管持续加强，受行业调整预期强化及资金压力加大等因素的影响，土地市场明显降温，高价地宗数占比持续下降，流拍占比持续提升，但仍低于2018年下半年的流拍水平，土地市场整体表现较为理性。
2020年，中央将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，“稳房价、稳地价、稳预期”仍未调控的主要目标。各级政府将全面落实“因城施策”，适度保持正常优化的空间和灵活性；各城市间政策分化将更加明显，部分城市基于人才引进、保障合理自住需求等原因会进行部分政策微调。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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