韩世同：320城二手房价排行榜出炉看谁涨跌得最多？

楼市日日谈

2020年1月28日（第273期）

话题概要

数据宝追踪的《2019年320个城市房价排行榜》数据，来自于中国房价行情网站的二手房数据，该网站是由中国房地产业协会的领导和组织，以禧泰房地产大数据为基础。
综合来看，这份数据具有较强的真实性和权威性。一方面，二手房市场更能体现市场的真实报价；另一方面，房地产业协会数据的真实性不容置疑。

楼市观察家韩世同

前几天深圳房产在线转载数据宝的资料，题目是《深圳房价大逆袭：重回全国均价第一》。文章报道2019年320个城市房价排行榜的数据，数据宝主要还是说二手房价的排行情况。
据数据宝对320个城市的统计显示，全国二手房价上涨的中位数今年只有3.15%。深圳的房价实现大逆袭，比北京贵近2500元，比上海高多20%，近两倍于广州。数据显示，排行榜上深圳市最高，去年底深圳的二手房价是65516元，同比上涨8.65%，取代了北京成为全国房价第一。北京就滑落至第二位，去年底的二手房价均价为63052元，同比下跌0.56%。上海维持第三位，二手房均价54467元，同比上涨4.57%。广州大概是35726元，同比上涨了8.14%。这是关于2019年全国城市十大最高房价的排行榜。

文章还回顾了近十年国内房价领头羊变幻的情形。2008-2009年是上海，当时的房子大概是1.4万元至1.8万元之间。2010年至2011年是温州房价最高，升至3万元以上，目前只有2万元出头。还有2012年到2015年北京的房价常年霸屏，房价最高突破4万。2015年的深圳房价突然暴涨，3万多元起步飙升到5万多元，成为领头羊。2016年的北京再度取代深圳，成为国内房价最高城市。到了2019年，深圳房价重回全国第一。

另外，还列了2019年城市房价倒数前十的排行榜。倒数前十，毋庸置疑就是鹤岗，全国房价倒数第一，只有深圳的1/30，房价是2285元，同比还跌了2.01%。

除了房价最高和最低的城市之外，还有2019年房价跌幅榜。在99个房价下跌的城市当中，三亚市下跌了接近18%，位居榜首，是房价跌幅前十中唯一超过10%的城市。清远跌幅也超过10.64%，这是关于跌幅榜。

还有2019年房价涨幅榜、房价排名下跌榜、上升榜，这些就不一一展开讨论了。
数据宝的数据关注的是全国的情况。我们特别看一下，广州的房价在排行榜中位列第六，在前十中是居中的状况。广州的面积其实比深圳大很多，深圳现在才2000平方公里左右，广州是7000多平方公里。广州的7000多平方公里中有将近一半是增城、从化，属于非限购区域，这其实是拉低广州房价非常重要的因素。
深圳的房价现在之所以显得高是因为它没有幅员辽阔的郊区。以前关外，像宝安一带是房价比较低的区域。但是深圳的快速发展，宝安一带和前海的发展都已经变成核心区了。所以深圳只有核心区而没有外围，没有周边的郊区。如果将来把东莞和惠州的一部分划归深圳，其房价显然也会大幅回落。
我其实不知道北京的房价怎么算，当然北京如果只算核心区，房价肯定非常高。北京其实也算了很多“环”，像六环、七环这些都放进来，北京的房价才会这样。北京如果只算核心区的房价，至少要10-20万元/平方米，那肯定是北京的房价最高，别的城市没有办法相比。
广州的房价这两年也已经后来居上，也已经开始出现很多10万+房价的区域，最高的房价应该也有20万元/平方米的豪宅。广州的区域还算比较辽阔,整体的房价水平会被拉低。上海内环以内的房价也非常高，把外环加上去平均是5万多，但过10万元的区域也非常多。广州过10万元的区域应该不是太多。深圳过10万元的区域非常多。
就房价而言，我觉得广州市是目前一线城市中房价最正常的区域。在改革开放的城市中，广州的房价是最早过万的。广州房价过万的时候，北京、上海都只有4000-5000元，深圳可能还算比较高，就是广州、深圳是住房率先市场化的区域。但是后来北京、上海的发展势头强劲，现在一个是政治文化中心，一个是经济金融中心，这样的地位广州根本无法比拟。广州目前要想在政治、经济、文化和金融方面超越北上深是不太可能的，但是广州在商贸方面应该是有一定优势的。
以前广州在会展方面非常有优势，而现在会展的优势也被北上深所取代了。但广州至少在商贸方面还有机会，有机会重回商贸方面第一核心竞争力的地位，但是这也要取决于广州的发展战略、方向以及定位，而目前还有很大差距。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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