韩世同：COCO Park终于进广州了虽然是在南沙

楼市日日谈

2020年1月27日（第272期）

话题概要

提起深圳商业市场当中的标杆性购物中心，自然少不了COCO Park，这其中，尤以深圳福田COCO Park最受关注，甚至被誉为深圳乃至华南的“顶级流量”之一。

而如今，广州，也将迎来COCO Park的身影。1月18日，位于南沙蕉门河板块的星河•东悦湾正式开放营销中心和样板房，作为规模约92万㎡的城市综合体，项目将引入星河集团旗下的商业旗舰——COCO Park商业综合体。

楼市观察家韩世同

前些天看到有不少公众号报道南沙准备引入大型商业综合体——COCO Park，大家觉得十分欣慰。我大约在5-6年前就听说过COCO Park，当时是参与广钢新城的商业综合体研究，听说广钢新城有关人员去考察过深圳的COCO Park后，可能觉得不太适合广钢的商业综合体。
福田星河COCO Park
我们看到，COCO Park规模应该不会太大，深圳福田的COCO Park只有8.5万平方米。广州房产有一个报道，题目是《南沙再添大型商业综合体，广州第一座COCO Park来啦》，这篇报道提到深圳其实有三个COCO Park，一个在福田，一个在龙岗，还有一个在龙华，都是位于地铁旁边，而且都伴随着新商圈崛起。
深圳龙岗COCO Park
广东房协也有一个报道，题目是《副会长单位风采丨广州首家COCOPark落地南沙》。这里引用一下他们的报道：星河置业集团广州公司总经理邹建平介绍，深圳福田COCO Park及龙岗COCO Park成功树立了两个时尚潮流商业标杆，展望广州COCO Park，希望未来走向繁华。这里有一个很大的疑问——到底在深圳是两个COCO Park还是三个COCO Park？我想，可能是因为龙华的COCO Park还没有投入运营，可能还在建设当中。我也看到有不同的说法，广州房产认为COCO Park在深圳开业的有三家，可能深圳是开业了两家，还有一家可能是在建。
COCO Park星河为自己开发的大型商业综合体，或者是大型商住社区项目配套的商业综合体的品牌，它可以在一个城市里有多个，但并不是最大规模的一个。好像山东潍坊也有COCO Park，但那是不是星河的不得而知，因为我没有找到更多的资料。我也看了百度百科关于COCO Park的介绍，主要是说深圳福田的COCO Park是很大的商业综合体，特点是将娱乐元素与商业主题完美契合，是深圳公认的娱乐地带，香港众多的明星，还有国内的明星，国际明星，体育明星也会到这里表演或出席活动。
为什么COCO Park体量不大还会吸引到这么多粉丝？我觉得恐怕是它将娱乐、体育等等元素都进行结合，这点非常重要。虽然星河敢于在南沙人气并不太旺的区域打造COCO Park，要是用其看家本领娱乐元素和文体明星，相信一样会通过活动吸引人流、聚集人气，但是这对于南沙的产城融合贡献有多大还需要观察。
地产少年有一篇文章《首个COCO Park！南沙需要更多“顶级流量”！》，这篇文章也是对广州首个COCO Park非常期待，还提供了南沙COCO Park的效果图。这篇文章还分析了广州各大商圈的情况，尤其是天河商圈，指出目前南沙商圈的地位还远远不能与之相比。这里还做了一些比较，2020年广州拟开业购物中心体量≥3万㎡，数量大概有10个左右，然而南沙今年却没有任何一个商业项目运营开业，这就暴露了南沙的尴尬，他们也期待南沙能够改变这个状况。
南沙COCO Park效果图
我觉得目前就南沙的本地人口、人气而言，它的商业配套已经是足够的了。现在肯定不能够指望南沙一下就发展成天河城，或者越秀、荔湾这些区域，甚至白云、黄埔、海珠这些区域的商业中心这么火热火爆，南沙的人口和人气显然不足够。就目前南沙的人口其实能够支撑现有的购物中心就非常不错。对南沙而言，最主要的还是要通过发展产业来提升聚集人口，吸引产业人口。COCO Park是可以带来一定的流量，但是流量不等于人口，人们不一定会因为有商场就到这个地方来居住。人们来参加活动会增加这个地方的流量，但是对增加常住人口的贡献和作用不一定很大。
但产业发展就不一样，其实广州是不太重视南沙的产业聚集和产业人口聚集的，大型产业项目一直没有往南沙区摆布，这其实有些遗憾。比如像思科国际、富士康这些项目如果能考虑设在南沙，南沙早就火了，而不像现在这样少人气。其实，我们广州每个区域都要有发展，但是南沙作为广东核心门户的区域却得不到大力发展，这个确实有点遗憾。
还有就是为什么星河可以进入南沙？是因为星河在这里拿了大量的商住大型项目，这就足以配套大型商业项目。为什么恒隆进不了广州核心地带？是因为恒隆在广州根本拿不到足以发展恒隆广场这样的地块，而我们也不主动邀请或者主动听取他们对广州在哪些地块开发建设恒隆广场比较感兴趣。还有就是华润的万象城也没有进广州，华润万象城肯定是要发展大型项目才会配套的，我们有哪些项目可以通过改造获得核心地带商业用地？我们把华润邀请来发展，其实就有可能把万象城带进广州。同样的事情还有新加坡来福士广场，来福士其实是凯德30多年前就打造的购物中心或者商业综合体品牌，现在在国内已经有8-9个，在广州却一个都没有。广州在大坦沙是有一个凯德的大型规模的商业综合体，但是可能它的地段不太合适，就是规模其实够得上叫来福士，但是地段不太适合，恐怕该地段会使来福士的品牌档次和规格降低，其实就是地段还不够格。
所以，广州在打造和开发新的区域时，其实应该去邀请一些还没有进驻广州的大型商业综合体的运营商、开发商，让他们能够关注广州，能够进入广州，这样广州才能够有机会发展成为国内或者国际的购物城市。否则，现在我们在北上广深一线城市当中购物城市的功能和地位，可能是在下降，而不是在上升。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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