韩世同：谈谈疫情对经济股市和楼市的影响

楼市日日谈

2020年1月30日（第275期）

话题概要

国民经略：谁也没想到，2020年竟然以这样的方式开场。

相比2003年的非典，如今的交通基建一日千里，人口流动前所未有之快，移动互联网高度发达，加上每年一度的超级大迁徙正在路上，都决定了这一次的与众不同。

武汉形势全面升级，疫情防控全面升级，对股市、楼市和房价影响有多大？

楼市观察家韩世同

我先说明和透露一下：从年三十到年初五的稿件都是提前写好，所以似乎有点不合时宜。因为疫情当前，我们《楼市日日谈》至今却一篇与疫情相关的文章都还没有发，好像有点说不过去。其实，我期间也想抽下一些文章，写上几篇与疫情有关的楼市文章。想想还是作罢，现在来写其实也不晚，或者更加正当其时。在此，也要衷心感谢心湾睿智的几位小伙伴！本来她们想新年放几天假，但因为我坚持《楼市日日谈》一天都不能少，所以就折中采取预先写稿的做法，但还是要由他们节日期间每日发稿。因此，我想借此机会郑重地对她们说一声：“新年好！辛苦啦！谢谢！”

今天之所以谈这个话题，是因为几天前国民经略凯风君的一篇文章被多家媒体转载，该文章的题目是《形势全面升级！对房价影响有多大？》。该文章认为2003年的非典可以为我们提供足够多的借鉴。现摘引部分主要观点和看法如下：

当时的非典事件肇始于春节前后，但在一季度与二季度之交方才引爆，到年中随着气候转暖戛然而止。就在这短短半年多时间，多个行业受到明显影响。

股市首当其冲，但影响在于短期。当防控升级，经济交流活动随之减少，生产活动同样受到影响，即使基建投资仍能一路当先，但经济增长必然会受到影响，而股市受制于基本面和市场情绪，短期走势难免遭受影响。在各大行业里，影响最大的当属交通运输、旅游、住宿餐饮、影院娱乐等行业。

这背后的道理显而易见，防控必然以收缩公共活动为代价，日常出行减少，商务差旅锐减，旅游出行更是大减，公共聚会同样减少，这些行业必然首当其中。

这一次也不例外。这一波的股市大跌，以影院、旅游、航空等概念股跌幅为最，而以医药股涨幅为最，这是最基本的情绪反应，也是基于常识的准确判断。当然，这些都是短期影响，只要疫情得以控制，这些行业随即就能迎来反弹。

那么，这一事件对楼市影响几何？以2003年为例。当时，我国内地刚刚步入住房商品化之路，全国商品房规模还不算太大，受大形势的影响相对有限，房地产仅在三季度有所下滑，随后就出现明显反弹。要知道，这一年8月，房地产首次被明确为支柱行业，且银根出现明显宽松。当疫情消退之后，房价迅速迎来反弹，从全年来看，无论是商品房销售额还是房地产投资，都创出新高。

然而，住房市场化高度发达的香港却受到明显冲击。从1998年开始，受金融危机影响，香港楼市一泻千里。本来就低迷的楼市，受到当年事件的再度冲击，直跌谷底。相比于1997年，2003年香港的房价下跌了70%以上。这意味着1997年买上一套300万的房子，到2003年只值90万。即便卖掉房子，也不足以偿还贷款，有房一族成为名副其实的“负资产者”。当然，香港当时遭受的是双重冲击，情况相对特殊。

这一次会如何？从短期来看，地产所受影响相对有限，但返乡置业必然彻底凉凉。如果问题持续较久，人们对于经济增长的预期随之下降，房地产难免会遭受更多冲击。一些外来人口众多的城市，可能会面临房价回调和无人接盘的双重困境。对于处于风暴口的城市来说，无论是短期的经济增长，还是城市形象，都会遭受比一般城市更大的冲击。

要知道，这一次属于明显的意外事件冲击，所有的影响都局限于短期，不会改变股市、楼市乃至所有行业的基本面。如果问题迅速得以控制，那么短期利空的行业必然会迎来反弹，这在2003年已经上演过一次。 对于楼市来说，意外事件的冲击有多大，同样要视这一事件的持续时间而定。

然而，这一次不同的是，中国房地产已经处于历史高位，居民杠杆率已经超出国际平均水平，部分城市面临相对明显的泡沫风险。即便短期冲击能够迅速消失，那么楼市想要迎来大反弹，可能性也不大。毕竟，稳才是主基调，能稳住已属不易。

（注：重点是原作者划的）

以上是国民经略凯风君文章的主要观点和看法，我对其主要的观点和看法都很认同。但想补充四点：

一是疫情发生在不同经济周期，对股市和楼市的影响有很大不同。例如：非典时期，国内经济处于触底回升阶段，而香港则处于亚洲金融风暴影响经济下行阶段，雪上加霜，这点凯风君也提到了。但却似乎未提及本次疫情是发生在国内经济处于下行周期和过程中这一重要因素和状况。

二是楼市的不同发展阶段疫情也会有不同的影响。当时非典时期对广州楼市的影响其实是很大的，一方面是因为广州是疫情严重的城市，另一方面是因为广州是当时房价比较高的城市，受经济触底和非典双重影响房价从7000-8000元/平方米回落到3000-4000/平方米的底部，而北京、上海当时的房价还只在3000-4000/平方米的水平。而上海的疫情不如广州和北京严重，所以非典对北京和上海楼市的影响远小于对广州和香港的影响。

三是现在就对疫情发展对楼市的影响做结论性判断尚为时过早，因为疫情还在进行时态。

四是非典与武汉疫情还是有很多的不同，可能不可完全相提并论，这一点请看下文。

易居研究院副院长杨红旭昨天也发表了一个评论，题目是《每周聊房事：新型肺炎疫情对房地产的影响》，这是一个收费的音频节目，杨先生谈了以下几个方面：1､ 这次疫情与2003年非典比较具有六个特征！2､ 疫情还将如何发展？3､ 疫情对房地产的三个直接影响。4､ 疫情对房地产的两个间接影响。5､ 疫情对于货币政策和楼市政策的影响。6､ 疫情对2020年全国楼市量价的影响。7､ 疫情对2020年全国不同地区的影响。这个音频节目，我觉得讲得挺好。现简单概述一下他的观点和看法：他认为这次武汉疫情与非典有许多不同：例如传播迅速和广泛，但目前死亡率较低；他还分析了疫情对房地产的直接和间接影响，以及对货币和楼市政策的影响，他总的看法是疫情对楼市的影响很大，利空大于利好，但货币和楼市政策会放松，可以对冲一些利空的影响。

另外，还有一篇芥末财经的文章，题目是《武汉肺炎对经济影响有多大？》。这篇文章微信上现在已经无法查看了，因为内容违规。这篇文章作者虽然很关注经济，但毕竟不太专业，其分析和判断似乎比较主观片面和武断，存在以偏概全和逻辑推导依据不足等问题。以致于其结论挺吓人的：

该文仅分析了疫情对电影市场、旅游市场、消费市场以及对GDP和债务违约的冲击和影响，就作出上述的推导和判断，的确不敢恭维和认同。说实在的A股跌个6%，是多大点事呢？会引发经济和金融危机吗？其实，股市现在就是一跌到底，也不会给经济带来太大的冲击和影响，因为股市目前并非处于5000-6000点的高位，而是位于3000点的中低位。不过，该文收集的一些资料数据和图表倒也有一定参考价值。

我认为，此次疫情目前正在进行之中，尚未到高峰期和结束期，此时的研判宜粗不宜细、宜略不宜详，给出思路和提出问题即可。我认为，问题的关键在于疫情会不会引发金融危机或经济危机这类系统性风险。如果不会那就大可不必过度担忧；如果会就要打醒精神，提高百倍警惕，严防死守，确保经济和金融的安危。如果经济和金融不出现系统性危机和风险，股市、楼市、债市的问题都不是不可以应对的问题。

还有就是，目前过度悲观和过度乐观恐怕都不合时宜。因为，过度乐观的文章同样也会被遭封杀。例如广州房产前两天有篇文章，也被认定为“此内容因违规无法查看”，该文的题目是《闭关的楼市，能否迎来一个大阳春？》，作者在人们连小阳春也不敢奢望的时刻，以大胆无畏的乐观浪漫精神，畅想闭关给楼市带来的正效应和正能量，结果还是遭到监管部门无情地封杀。敬请诸位谨言慎行！

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

往期回顾

第271期：克尔瑞广州租赁年报出炉房源充裕租金稳定

第272期：COCO Park终于进广州了虽然是在南沙

第273期：320城二手房价排行榜出炉看谁涨跌得最多？

第274期：春节返乡置业面面观

点击下方“楼市日日谈”查看更多

塑造房地产中介行业

职业化和专业化

● 扫码关注我们