韩世同:当前房地产最迫切需要的是逆周期调节政策

楼市日日谈

2020年2月14日（第290期）

话题概要

观点地产网：近半个月以来，疫情对社会经济造成了严重的影响，房地产、零售业、旅游业等多个行业，无一例外都承受着巨大的压力，尤其是资金压力。而重资产的房地产市场当属受影响之列。大额的土地价款待付、销售回款停滞不前、纳税申报等各方面问题一一显现，人们对于房地产的信心大不如前。而为了保证疫情防控相关配套，最先于2月11日，自然资源部办公厅发布关于做好疫情防控建设项目用地保障工作的通知。其称，要做好疫情防控应急建设项目用地保障工作，支持疫情防控建设项目先行使用土地，坚持节约集约用地，保障疫情防控建设项目用地计划指标。紧跟着中央的步伐，2月12日，无锡市、西安市连夜推出多条措施，除了支持疫情防控项目用地外，还有利好房地产行业发展的措施；2月13日，浙江省、海南省、上海市、天津市、南昌市等多个省市均提出了疫情期间保障经济发展的政策举措，以及可延期缴纳土地出让金等。

楼市观察家韩世同

本来今天是想谈一下“无理由退房重出江湖”这一现象的，但这两天突如其来的楼市救市政策，觉得有必要谈一下我对这些政策出台的看法。我们先来看两篇文章：

一篇是观点地产网今天的报道《抗疫影像 | 一夜间百城出台的土地政策》，该报道指出：如果细读回各地发布的涉及房地产领域的抗疫新政，都是大同小异，不管是无锡17条楼市新政、西安10条稳定土地市场措施，或是天津8项涉及房地产内容及其他省市的举措，都有共通的部分，也有细微的差别。此次涉及的政策内容包括疫情期间项目规划用地审批、土地出让、政务服务、土地使用、开竣工时间、不动产登记、纳税申报及税款缴纳等各个方面。其中，各地提及较多的房地产政策，包括大力推广在线审批服务，简化审批流程；设立企业不动产登记绿色通道；暂停网拍；开竣工时间相应顺延不计违约责任；终止或中止国有建设用地使用权交易；允许土地出让金延期缴纳；减免国有土地租金等等。从中可以看出，各地都在尽力平衡土地市场交易，消除疫情对合同履约的影响，支持企业恢复生产。

一篇是昨天浙报传媒房地产研究院院长、央广经济之声特邀评论员丁建刚先生的文章《一天三城出台新政，各地救市将风起云涌》，他指出：2020年初，一场突如其来的灾难，新型冠状病毒肺炎袭击中国，甚至已经影响了整个人类。中国以举国之力投入到抗击疫情的战斗中，武汉封城，全国经济社会生活停摆。但迄今为止，疫情的“拐点”尚未出现，全国经济社会生活恢复，尚无明确时间预期。这场严重的公共卫生危机，对中国经济和社会产生的冲击和影响，可能是改革开放以来最大的一次，甚至有可能超过31年前的那次。全国经济社会正常运行恢复，可能需要相当长的一段时间，而抚慰灾难对人们心理造成的创伤，可能需要更长的时间。这场灾难对中国经济的影响，宁可估计得更严重一些，甚至怎么估计都不为过。原有的政策和思维，将发生根本的变化。灾难过后，维护中国经济社会的稳定和正常运行，维护金融稳定，将成为重中之重。房地产市场，在维护经济和金融稳定中，扮演重要甚至极其重要的角色。各地方政府，一切从实际出发，维护房地产市场稳定的政策，放松之前的调控政策，甚至瞬间切换至救市模式，都很正常，无可非议，甚至将呈星火燎原之势。

我对两篇文章的观点都十分赞同，但想结合之前我提出过的一些建议：金融界上市公司研究院2月6日报道《韩世同：新一轮宽松政策应从限购松绑起 | 专家在线，一起战“疫”》，文章提到我对当前房地产形势的观点和看法，摘要如下：

我认为，从国家层面看，从去年中央经济工作会议，国家再次明确“房住不炒”，但也强调要“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。这意味着，不将房地产作为短期刺激经济手段，希望能够建立长期调控机制。但是要看到，经过这么多年的发展，房价已经达到一个相对较高的水平，稳地价的目的在于稳房价，稳房价的目的在于稳定预期。所以在疫情发生之前，国家层面应该对高企的房价实行“软着陆”，否则处于高位的房价始终是悬在头上的堰塞湖，存在下跌的势能，一旦下跌，带来系统性风险对实体经济、金融体系的冲击相当大。

我认为，关键是疫情会不会引发金融危机或经济危机这类系统性风险。如果不会那就大可不必过度担忧；如果会就要打醒精神，提高百倍警惕，严防死守，确保经济和金融的安危。如果经济和金融不出现系统性危机和风险，股市、楼市、债市的问题都不是不可以应对的。

我认为，现在救市就应该主动托市，手段应该增加更多种选择，包括行政手段、财政手段、货币手段，同时各种政策之间的使用程序上也应该“配套”。经济正增长时，政府进行正向调控是层层加码，逆周期调控也应该行政层面层层松绑，最后再使用注入流动性的手段。

我最后强调，灾后救市的政策和策略应当全国一盘棋，中央与地方之间、央行与其他部门之间，应当统一部署、互相协调配合，守住不发生系统性风险的底线，打赢这场突如其来的战“疫”。

但现在看来，在救灾救市的问题上无论是中央还是地方，并未形成统一部署、互相协调配合的局面，基本上还是各自为政的状态。这次土地政策为主的一轮新政出台，显然与2月11日自然资源部办公厅发布关于做好疫情防控建设项目用地保障工作的通知有关。而央行和住建部门目前还未有具体关于房地产如何救灾救市的政策部署或指引。而地方政府现在一窝蜂地出台围绕土地市场的政策，虽然对于缓解开发商资金压力有一定帮助，但作用并不太大。而关键的刺激购房需求方面，则并没有什么政策和措施。

要知道，现在房地产最大的问题是市场需求不足，主要是因为房价过高造成的，而且又有诸多的限购限贷限售等调控政策的制约，再加上中央近期多次强调“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这两条被易居研究院副院长杨红旭称为是房地产的“两大天雷”。但我认为，如果不能“越雷池一步”的话，要守住不发生系统性风险的底线，在当前形势下是十分困难的。

附：国内疫情前后房地产的现状趋势

——财经记者采访国内资深房地产专家韩世同实录（摘要）

现在国家一直在倡导“房住不炒”，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，想要建立一个房地产可持续发展的长效机制。在目前的现状下其实是达不成或很难达成这个目标的。因为原来体制下的房地产，其实房子是可以炒的，而且房价已经被炒得很高了。现在在房价炒得很高的情况下，忽然说要“房住不炒”了，这个转型一下子是转不了的。因为整个房地产的制度，整个房地产的体制和市场还没有根本性的改变。目前还只是提出这样的一个诉求，要真正做到“房住不炒”，做到“不将房地产作为短期刺激经济的手段”其实还需要很长一个过程。现在一下子就“不将房地产作短期刺激经济的手段”，恐怕还没有什么其他手段可以用于短期刺激经济。而“房住不炒”的问题是，大家已经在炒了，而且炒了十多年了，要让他们在炒的炒房客怎么转变成不炒，这个就有很大难度。现行的机制，现行的制度，原来是支持炒房的，是支持将房地产用作短期刺激经济的手段，现在仅仅是提出要求来，其实是转变不了。比如房地产税的开征很难，就是因为这个税不是在房地产现行制度状态下可以开增的税。现行的游戏规则是不应该开征这样的税的，现在要开征这个税要不就强行开征，想要通过立法通过名正言顺地开征这个税其实是很难的，可能开不了，也可能大家都会抵制或抗税。因为，目前购房者真正拥有房地产的只是使用权，买房时也已经交付了地价和契税，现在要再开征房地产税，房价又如此的高，这个问题的确是一个很大的问题。可以说，目前在这个房地产体制转型上现在还没有找到很好的路径和很好的方式方法。

目前，房地产要维稳，在没有疫情前就要维稳，而且不光房地产要维稳，整个经济也要维稳。但是，对房地产一味的维稳，我认为是不太妥当的。维稳是因为目前房地产大涨或大跌都容易引发系统性风险，谁都知道房地产如果暴跌或者崩盘是会冲击和影响到整个经济和金融的安危，甚至引发系统性风险的这种可能性是存在的。所以，房地产还需要稳定，但稳定是消除不了房地产存在这种暴跌的风险的，因为房价高才会有暴跌的空间，而我们在高位维稳这本身就是很难的一件事情，就会一直都存在着大幅下跌的风险。其实，将房价稳定在高位是消除不了这个暴跌风险的。例如，堰塞湖的抢险如果我们只是维系这个高水位的话，这个高水位的堰塞湖就一直都会存在着崩塌的风险，光是维持堰塞湖稳定的话，这个崩塌风险会依旧的存在，等到维持的力量没有了，手段用完了它依然还是会崩塌的。只有泄洪排险才是最好的抢险办法。但也要“艺高人胆大”，因为弄得不好一样会出现崩塌的风险。高房价的状况也是一样的道理。

因为之前不太好说，因为一说就好像是不维稳了，就会与稳地价、稳房价、稳预期的要求有冲突。但是实际上我们其实是应该让房价平缓回落的，只有让房价平缓回落才能消除掉长期来所存在的崩盘风险，因为崩盘是会导致系统性风险，导致经济和金融崩溃的，这个不用多说了。为什么现在总是说要严防死守，要防止系统性风险发生？系统性风险发生的话，谁都要玩完了，经济金融房地产以及各行各业都要受到灾难性的冲击和影响，这个是必须要设法防范和避免的。

我觉得这是思路的问题，这也是我和浙报传媒丁建刚先生所担心和关注的问题，他也是非常关注“黑天鹅”和“灰犀牛”这个事情。“黑天鹅”是指偶发性或突发性事件，例如这次发生的疫情，所以“黑天鹅”还不是太可怕。但是“灰犀牛”一定是可怕的，因为“灰犀牛”就是系统性的风险，您明白我说的意思吗？“黑天鹅”只要不引来“灰犀牛”，是没有问题的，是不会有灭顶之灾的，当然这个“黑天鹅”所带来这些损失和困难都不会少。“灰犀牛”是属于大概率发生的事件，而且又是影响巨大的事件。这类事件通常是比喻为系统性风险，这个“灰犀牛”会不会来？现在还没有划句号，还是在观察之中，就是说如果这个疫情很快结束，就不会引来“灰犀牛”，反之，则要保持高度警惕。如果是纵观历史，单是疫情应该是不会构成系统性风险的。但是，疫情加上整个经济是处于一个下行周期的话，其危险性则不可低估。比如说香港当年非典的时候对经济和金融就影响很大，因为香港当时整个经济是处在亚洲金融风暴的下行周期。

我们的经济现在也处在一个下行周期，尤其是房价在前两年还被成倍的推高了，实际上构成和加剧了经济下行的风险。所以，对房地产崩盘采取的严防死守是必须的。我刚才就强调了，如果我们始终让房价保持平稳，其实也保持了崩盘的风险，反倒让风险持续的存在，而没有被消减，没有被消除。就是当我们维稳的措施手段用尽的时候房价还是照样会跌，系统性风险还是照样会发生。因为我们现在社会的经济基础不支持这么高的房价和地价，这个是根本原因。所以，这个时候采取一定的措施和手段逐渐让房价能够平缓回落，我觉得这才是一个比较好的，比较稳妥的策略。

我觉得不应该太重视股市这个事情，反而要考虑的是房价太高，如果大幅下降的话，其实真的是会对我们造成系统性风险。就是金融体系和银行体系都是会受到非常大的冲击和影响，所以这是一个特别需要关注的方面。再一个是房地产也和债市关联，因为企业债或者地方债，也是关系到房地产市场的。因为，现在开发商销售不好，开发商所有的资金来源渠道都是要通过销售回款来偿还的，也就是他借的钱都是要还的，他能用于还债的钱都是靠销售。如果销售出了问题的话，这些帐目除非给他免除了，不能免除的话，就都会构成债务危机。所以，我觉得这个债市和楼市也是有关联的，这就要密切关注会不会引发系统性风险了，要是会引发的话，还玩什么玩呢？

如果会引发系统性风险的话，我觉得这个问题就非常非常大了。所以我觉得疫情带来中小的影响或者是短期和中期的影响都问题不是太大，就怕构成长期的巨大的影响。如果时间太长，规模太大，那么真的是会造成很大的影响。我们现在可能缺乏对这种情况的危机意识，当然严防死守是防止疫情不让它扩散，但疫情完了之后首要的就是要评估会不会引发系统性风险了。就是说这只疫情的“黑天鹅”会不会导致系统性风险的“灰犀牛”出现，如果会出现“灰犀牛”就非常的麻烦了，一旦形成苗头就必须要守住底线要严防死守，不能让其发生，我觉得这也是中央一直都在强调和重视的事情。如果这个疫情的“黑天鹅”不会引发系统性风险的“灰犀牛”我觉得就不是什么大事，都是在可控的范围之内。

如果搞得不好，大家竞相降价，打价格战，然后又出现跳楼价，这时就会出现卖的比买的多的局面，就不是供销两旺了，而是供过于求，这就会导致房价越降越没人买的现象，甚至会出现房价断崖式下跌的态势，这是要尽量避免的。这其实也没有什么更好的办法，我就觉得在这当中政府救市的力度就应该拿捏得当，政府出台相关的刺激政策和松绑政策都应该起到托市的作用，而不是把房价救得向上猛涨。最好还是让房价能够实现平缓回落，而且房价实现平缓回落政府花的托市的力度不需要太大，其实就没必要救市，托市就可以了。所以，我觉得这是唯一出路了。要不然，最终高房价会出现状况，迟早会导致系统性风险发生。我们今天把房价搞得这么高，在我看来是属于在劫难逃的，因为搞高不容易，但是高了之后降下来就更不容易、更难了，搞不好就会发生崩盘，导致系统性风险。唯一可行的方法就是泄洪排险，泄洪排险泄的危险也在于，操作不得当也会崩堤，关键在于有没有做好万全的准备和是否造成很大的损失。

现在其实就是就驴下坡，顺势而为，反正我们也不必把房价完全救起来，或者救得疯涨，我们就托着房价让其不崩盘，前提是不崩盘。但是没有必要要求房价一定要保持平稳，最好能够实现平缓回落。这样，第一可以激活很多的无效需求，因为只有房价回落才能够使得一些想买房但买不起房的人也能够入市。因为房价太高的话，其实有很多刚需是变成无效需求了，他想买房但买不起；而很多投资性的买家虽然买得起，但是由于我们的各种的制约，加上政府不鼓励，他也不是可以入市的角色了。目前，这个房地产市场上的主力只有一种人可以买得起也愿意买的就是换房一族，单靠这一族人群来支撑市场显然是不足够的。第二，房价平缓回落是有助于消除和化解潜在的风险，前面已经讨论过。

其实现在又由于我们提出了“房住不炒”，又不敢随便解除限购限贷。其实，房地产也是实体经济，地产也有一半是实体，一半是金融，我比较赞成任泽平先生他们团队提出的这一观点。房地产的确也是牵涉到很多实体经济的，其上下游关联到太多的实体经济了，房地产与经济的关系也是一荣俱荣，一损俱损的。经济现状其实也离不开房地产，房地产也不可能脱离整体经济，而经济能脱离的了房地产吗？就说如果不将房地产做短期刺激经济的手段，其实现在也没有什么手段刺激经济有房地产这么快，是不是？我们在救急的时候，房地产这个“夜壶”还是少不了的。所以，我觉得我们不要自我设限，这不高明。就是当面临着可能会发生系统性风险的这个时候，我们还要顾忌这么多的东西，我觉得真的是没有必要。而且，房地产的松绑也不能像2014年那样一下子就松完，而要有意识地主动的托市，那我们可以动用的手段可就多了。我们正向调控房地产的时候是不断的加码，反向调控的时候要一道一道的松绑，这样可以起到一个平缓托市的作用，然后当这些手段都不行了，我们才动用金融放水的策略。金融放水的策略应该放到最后，本身限购限贷政策也涉及到信贷规模，这些政策的调整和战略部署应该是多机构互相协调配合，而不应是什么事情都央行老大，独当一面。问题是成也萧何，败也萧何，如果最后把金融手段和实力透支光了，风险还是止不住的话怎么办呢？而当金融手段和大规模的放水都没有见效的情况下，再用限购限贷松绑的政策几乎是无效的，因为核武器都用了，再用常规武器还有什么用呢？就是这个意思。

最终要是出问题是会反应到系统性的风险，就是金融风险和经济风险，而经济危机和金融危机是最要命的。房地产本身是不会直接产生危机的，因为没有房地产危机一说。房地产最终出现崩盘也是直接冲击和影响金融和经济。所以就是说，还是在这些方面来说一说，这些事情可大可小，还是要防患于未然，小心没大错。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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第287期：国内疫情前后房地产的现状趋势和对策（下）

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