疫情下免缴社保、缓缴住房公积金对广深限购的影响
为了帮助企业缓解资金压力，共渡难关，广深两地住房公积金部门推出一系列举措加强住房公积金服务保障，对受疫情影响、缴存住房公积金确有困难的企业予以政策支持，明确该类企业可以依法申请降低住房公积金缴存比例或申请缓缴住房公积金，且申请条件更宽松、范围更广泛，不再有企业亏损年限的要求。据测算，该项举措涉及公积金缴存金额约几十亿元。笔者现就该新政对广深限购的影响分析如下：
一、 广深两地的限购政策
深圳
1)深圳市市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)继续执行限购2套住房的政策;
2)本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房;
3)能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房;
4)对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。
广州
1)本市户籍居民家庭限购2套;
2)本市户籍单身(含离异)人士限购1套;
3)非本市户籍连续缴满5年个税或社保，补缴不算(购房之日前起计算)，限购1套;（自由职业者、自由创业者可以选择安全靠谱的第三方个人代缴社保公司进行社保缴纳）；
4)非本市户籍居民家庭在从化、增城区内限购(含受赠)1套住房;
5)境外机构和个人购房按照现行有关政策执行。
从广深两地的限购政策中可以得出，对于非广、非深户人士，需要在广深购买住房，需要社保和个税的缴纳状态是连续的，如果有所中断，只能重新计算缴费期限。若要使用住房公积金贷款，还需要住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才能享受住房公积金低息贷款的优惠。所以社保是否连续缴纳以及住房公积金是否连续缴存一定年限，对于非广、非深户人士购买住房至关重要。
二、 企业免缴社保对广深的限购政策的影响
此次政府出台政策，阶段性减免企业养老、失业、工伤保险单位缴费，以减轻疫情对企业特别是中小微企业的影响，使企业恢复生产后有一个缓冲期。除湖北外各省份，从2月到6月可对中小微企业免征上述三项费用，从2月到4月可对大型企业减半征收；湖北省从2月到6月可对各类参保企业实行免征。由于此次减免是针对企业缴纳部分，个人缴纳部分仍需按时申报，所以并不会中断个人社保的缴纳年限，不会对个人社保缴纳的连续性产生影响。
三、 企业缓缴住房公积金对广深限购政策的影响
住建部规定：“对企业，可按规定申请在2020年6月30日前缓缴住房公积金。缓缴期间缴存时间要连续计算，不影响每个职工正常提取和申请住房公积金贷款。‘’
此次政策只是缓缴住房公积金而不是不交住房公积金，在缓缴政策到期之后，企业和员工还是需要补缴。住房公积金缓缴之后，并不意味着出现了缴存断档，也不会影响其公积金贷款申请，并且因为疫情影响未能正常还款的公积金贷款，不作逾期处理。关于企业缓缴期限，广州和深圳也略有不同，深圳是不超过12个月；广州是自2020年1月后，最长不超过2021年6月。关于企业可以降低住房公积金的缴存比例，广州和深圳的具体比例有所不同，广州是 允许企业可根据自身经营情况，按照规定程序与员工协商确定，最低可降至1%，待企业经济效益好转后，再提高缴存比例；深圳是允许有困难的企业可以申请最低降至3%，期限不超过12个月。所以企业缓缴住房公积金或者降低缴存比例并不会影响到员工的购房资格，也不会影响其申请住房公积金贷款或住房公积金的提取。广州申请住房公积金贷款，本市户籍需要已连续缴存住房公积金6个月以上；非本市户籍需要已连续缴存住房公积金12个月以上。深圳申请住房公积金贷款不区分本市或非本市户籍，一律要求需已按时足额连续缴存住房公积金6个月以上。
四、 因为社保影响购房资质引发的相关诉讼
深圳出台的10.4限购政策以及广州出台的3.17限购政策中都有共同的一条，就是要求非本市户籍家庭需要自购房之日起计算往前推，连续缴满5年社保或个税才能有资格购买广深的住房。由于社保和个税可以互相补充证明，所以社保或个税的缴纳的连续性对非本市户籍的购房者至关重要。
如果是由于企业的原因导致社保断缴而使员工失去购房资格，单位没有缴纳社保费用，员工是可以申请劳动仲裁要求单位解除劳动关系，并支付解除劳动关系的经济补偿的。依据《劳动合同法》,第三十八条用人单位有下列情形之一的，劳动者可以解除劳动合同：（一）未按照劳动合同约定提供劳动保护或者劳动条件的；（二）未及时足额支付劳动报酬的；（三）未依法为劳动者缴纳社会保险费的；（四）用人单位的规章制度违反法律、法规的规定……;(五) 因本法因本法第二十六条第一款规定……;(六)法律、行政法规规定劳动者……。若因社保费征收部门系统问题导致的当月社保费补收到账的可补救外，单位延迟申报、漏申报后补缴均不算连续缴纳社保。员工是否可以向企业索赔因为社保断缴而丧失购房资格遭受的经济损失，目前还未找到明确的规定和相关的案例。
如果由于业主不配合过户导致购买方受限购政策影响失去购房资格，要区分情形来确定责任的承担：
1）已经通过中介方与业主签订购房合同，尚未网签《存量房买卖合同》，尚未完成递件过户的。如一概不能过户则属于“因不可归责于当事人双方的事由”导致合同不能履行，双方均有权解除合同互不追究责任。购买方可以请求解除合同，并要求返还所支付的购房款和定金。
2）已经通过中介方与业主签订购房合同，已网签《存量房买卖合同》，尚未完成递件过户的。此种情况下，因购房时间发生在限购政策实施之前，而限购政策并不具备溯及力，能够正常办理过户手续，双方均有严格履行义务。
3）已起诉强制过户尚未一审判决案件的处理该种情况因无法开具或已开具的具备购房资格证明无效，法院可能会释明买方变更诉求为解约索赔，买方拒不变更的，可能会以合同客观不能履行为由驳回买方继续履行合同诉求，但因业主已构成根本违约，买方仍然可以另案起诉追究业主的违约赔偿责任。
4）已起诉强制过户一审已判决，二审尚未判决案件的处理因二审期间失去购房资格，二审可能会撤销一审判决，改判驳回买方继续履行合同诉求，同时释明买方可以另案起诉追究业主违约赔偿责任；也有可能二审不再审查买方的购房资格，维持一审继续履行判决。
如果因为卖方过错，导致守约的买方错过时机遭遇限购政策而无法过户房屋，一般情况下，法院（或仲裁机构）会根据买方因为被限购失去买房资格，并且因为房价上涨所承受的未来预期负担而支持买方请求卖方支付高额违约金的诉请，大部分的诉讼费及保全费也会由违约的卖方承担。
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