“不是说业委会成员就应该为小区服务，而是每一个业主都应该参与小区建设。” | 君悦苑主任张国柱和他心中的“乌托邦”

在曹杨君悦苑小区的活动中心见到了该小区的业委会主任张国柱。这个活动中心干净整洁、设施完善，而这正是业委会争取来的。

2013年5月，君悦苑小区第二届业委会成立，张主任开始担任业委会主任，接替上届业委会的工作。在上一届业委会任期内，活动中心对外出租，但它所获得的租金收益去向模糊。张主任上任后，多方交涉，用两个月时间收回了这里，改成现在的活动中心，为业主们提供了一个休闲娱乐的场所。

本届业委会刚成立时，业主们不满上一届业委会工作，希望新一届业委会评价上一届的工作，指出错误，总结教训，甚至追究责任。但在张主任看来，业委会不是权力机构，而是服务机构。真正有资格评价上届业委会工作、追究他们责任的，只有业主大会和行政职能部门，最终本届业委会选择不表态、不评价。这种回避、中立的态度也曾“两边不讨好”——在上一届业委会看来，沉默是对他们工作的不认可；业主们又认为这种态度无视了他们的要求。好在张主任行事果决，跳开争议，着手业委会工作。

先天缺陷，后天弥补

一个小区的硬件设施很重要，硬件水平不同，对业委会、物业提出的管理要求天差地别。君悦苑小区基础设施建设先天存在短板，产权模糊、地面人车不分车辆乱停、监控体系不完善等，都是当时存在的问题。更值得一提的是，小区有三个管理部分，一是农业银行，二是住宅区，三是和隔壁小区六村共有的公共管理区域。如何让三个管理区域和谐相处，让小区业主们和六村居民都感受到整体管理的顺畅，保证愉悦的生活环境？首先要满足各利益方需求，做出有利于小区、邻居六村、街道三方的方案，这必然需要对小区进行区域化管理。

君悦苑封闭式小区目标性管理方案

五年时间，本届业委会收回农业银行所占用的停车场，制定农行运钞车不进小区的路线分割方案，并完成了拆除违章搭建、清理物业和上届业委会默许的违规居住住户、理顺小区街边2幢楼的产权问题等事宜。此外，业委会将邻近六村和君悦苑共用的入口通道停车杆外移，制定了小区车辆管理方案，清理地下停车场，改造非机动车库，实现了地面人车分离，还完善了小区监控体系，改善了绿化环境。

君悦苑商务办公与小区封闭人车分离方案

小区硬件跟上去，软件也不能拖后腿。一个好的物业，能为小区运转增色不少。从建成至今，君悦苑小区一共换过3家物业公司。第一家物业公司是开发商找的前期物业，管理上存在很多问题。这家物业公司离开后，为寻求正规化管理，业委会进行了物业托管，并召开业主大会开展了物业选聘流程，最终选聘了沙田物业，签订了3年合同。但沙田物业的物业服务水准不断下降，令业主失望，业委会又采取了招投标的方式招到如今的金晨物业。

小区的物业管理费有2元、1.5等价格，对于君悦苑这样体量不大的小区，价格显得过低。为保证物业公司的利益，业委会每年补贴物业30%的公共停车区收入费用。同时，业委会在签署物业合同时，根据小区具体情况增添了3项限制条件，以督促物业管理工作按质按量完成（因为业委会到期换届，合同目前还未实施）。

张主任认为业委会与物业公司的关系不可能特别好，业委会代表着广大业主利益，与物业之间必然存在利益博弈。业委会和物业公司，一个是主人，一个是服务者，世上没有服务者反客为主的事。业主们需要做好监督，同物业拉开面子，才能为小区赢得一个好的物业服务。

提及物业管理费，张主任表示小区的物业管理费从未上涨过。“目前时机还不成熟，业主的工作非常难做，与其花这个精力，不如加强管理，先让业主感受到整个物业服务的提升。”

在业委会做事，冲突在所难免

这届业委会谨慎地处理小区事务，理顺了许多小区历史遗留问题。即使如此，反对的声音依旧不绝于耳。

原先小区地下车库里有洗车点，清理过程中触及到附近二手车市场的庞大利益。二手车行的人会将旗下的车送来清洗，洗车行的人则贿赂物业保安，免除这类车辆的停车费用。业委会大胆清理了这个洗车点，中途发生过几次对峙冲突。此外，业委会还清理了在地库、楼顶违规居住的40多户人员，解决商用楼农业银行带来的商住管理难题。

如何处理这些棘手的问题，张主任的策略是“稳扎稳打、各个击破”。对于一些尚未收尾的问题，他依然乐观。君悦苑小区属性复杂，物业管理区域分割不清，既有商用楼，也有居民楼，还有与隔壁小区六村两边共用一个出入口通道。为了清理停在通道上的社会车辆，业委会希望将停车杆向外移至小区与市政道路的连接处，但这一方案不可避免导致原先占用这个通道的车辆所有者财产受损。六村的部分住户不断向街道投诉君悦苑小区的方案武断，还煽动其他不明真相的业主，直接上门攻击业参与人员，严重的时候，他们堵车、砸道闸、喊打喊杀。业委会的参与者之一周老师就曾几次遭遇围堵。在张主任看来，这个通道事实上在君悦苑的红线范围之内，既然设计方案已经由业主大会通过，业委会就需要执行这一决议，绝不能因为有阻力就妥协。“我们的策略是有冲突就停下来，等一段时间再继续施行，一点一点地推进。”张主任说。

谣言几乎是业委会标配。每当事情开始实施，就有人跳出来指责业委会的实施方案有问题，污蔑业委会贪污腐败。但这些谣言，张主任根本不听。他说要相信时间。“真做事和假做事，时间一长就看出来了。还有一点，当他人造谣污蔑、目的不纯的时候，说话一定有矛盾，就让他自身自灭。”一旦工作无法开展，业委会会进行传统的公示，向每个业主的信箱中发反馈票，写致业主们的公开信。在信中，会告诉大家最近发生的事情，讲明业委会工作状态，告诫大家不信谣不传谣，并针对提出的疑问一一解答。

致业主公开信

“不是理想主义，我只是非常乐观”

“身为业委会主任，免不了遭质疑遭怨恨，这不奇怪。有人觉得你强势，有人觉得你一定怀揣个人目的，否则为什么做？”能做出点成绩，业委会主任需要有自己的行事准则与处事态度。张主任始终坚持三个宗旨：民意、合法、专业。“有民意才有支持。每一个方案的实施都必须遵循法规，做到合法合规，才能让反对派、破坏者无缝可钻。在反映民意和合乎法律规范的基础上，用专业手段去实施，才能干好每件事，真正造福小区。”

在具体的工作中，张主任主张充分发挥业主力量，组织建立全部由业主组成的财务组、宣传组、固定资产管理组、车辆管理组、建筑设备组、春节联欢活动组。“不是说业委会的人员就应该为小区服务，而是小区里每一个业主都应该为小区服务。最高境界是每一个业主都参与小区建设。”

为了鼓励每个业主参与小区事务，他还提出开办「星期六接待日」。这是一个由业委会、业主代表、物业公司三方共同参与的办公会议制度，负责公开办理物业工作、集体接待业主投诉和集体决策重大事情。

这个制度也曾遭受到打击。2016年3、4月，因为业委会规划的“东进西出”固定停车路线触犯到部分人的利益，「接待日」接连三次遭到业主冲击。当时场面混乱，一度闹到警察介入。张主任对业主们始终只有三句话：“如果是为了小区建设，可以坐下来好好谈。如果你觉得我们武断、违规或者违法，可以走司法程序。如果你们就是来闹事，对不起，恕不奉陪。”面对闹事的人，心态好才不会被打倒。

为推进小区的精神文明建设，张主任提出不少构思，例如计划根据不同年龄阶段、不同专业喜好组织小区娱乐活动。“小区有场地，目前的问题是缺乏出头组织的人。”他还希望将物业管理体系、业委会程序、维修资金程序等内容作为专题讲座普及到每位业主，而做到这些，必须搞清楚它们对业主的吸引点在哪里。这些工作，最重要的还是征求业主意见，用利益问题吸引业主参与小区建设。

乍一看，这些想法近乎理想主义，张主任却认为是大家不够乐观。此前为了小区的车辆管理，他和车辆管理组的志愿者们，曾用两年的时间坚持每天记录、统计车牌信息。“你一定要相信，如果大家和你的信念是一致的，他一定肯和你一起坚持。做到一半而不想继续了，那是信念动摇。如何让大家保有信念，是业委会主任要考虑的问题。”

－对话－

众蚁社区：由业主组成的小区事务专项小组如何坚持运作？

张国柱：每个小组的成员产生是动态的，只有负责的人是固定的。组里总有十多个人一直在坚持，想为大家做点事。

众蚁社区：精神文明建设是居委会的工作，你们为什么要参与组织这类事务？

张国柱：居委会一组织，是整个社区的活动，等于有别的小区的业主也来我们小区。君悦苑的想法是通过自己活动影响到整个社区，让大家主动加入、融合进来，而非通过居委会的外力迫使各个小区的人员聚集到一起。

众蚁社区：业委会工作不同于普通的志愿者公益，需要长期的坚持，还需要承受别人的偏见，所以这需要的坚持是什么？

张国柱：坚持做公益，要坚持对得起广大业主。要有计划，有目标。

众蚁社区：物业新合同其中一条是定期召开业主大会会议商议物业公司管理问题，物业公司工作不达标则扣钱，它实施起来会有困难吗？

张国柱：不难的，假如物业公司没有做到合同中规定的东西，则按照每平米3分钱的计算单位扣钱。目前这个我们已经和物业签署了这一合同，因为业委会处于换届期间，还未实施。这一附属规定实施的最大的问题不在于其本身的实施难度，而在于业主的监督，业主们能不能和物业之间拉开面子。所以业主进入业委会最起码的条件是公心。千万不能把这个位置与自己的私心结合起来。

众蚁社区：对业委会换届有什么想法？现在换届进行到哪一步了？

张国柱：换届小组还没成立。总的来讲还是看民意。希望新一届业委会也是负责任的。

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