有责任无权限，只能用热心影响周围｜一个律师眼中的业委会生存困境

陈丽2015年搬进风华水岸小区的时候，群租现象正盛，她打了不少12345举报电话。妈妈说她好管闲事，她却说，“如果每个人都这么认为，那这个小区，这个社会，真的会一塌糊涂。”

陈丽为人热心，喜欢公益。作为律师，她定期去妇联值班，解答法律问题；作为民盟盟员，她积极参与民主党派内的公益项目。这份热心延续到了社区事务中。现如今，她又多了一个身份——业委会主任。

愿意参与业委会的人，太少了

两年前，小区的维权斗争使业委会工作阻力不断，陈丽在繁忙的工作间隙大致了解了小区状况，站在律师的角度帮助业委会处理了一些书面内容。在这个过程中，她获得了大家的认可，上一届业委会集体辞职后，她被邀请进了换届改选小组，之后被推选为第三届业委会的委员。

业委会由7个人构成，除了陈丽和一名与她年龄相仿的委员，余下5名都是退休人员。因为内部矛盾处理不当，第三届业委会在拿到备案证半年左右时，委员们纷纷辞职。最终，到2018年年底，第三届业委会就只剩下了陈丽和另外一位年轻人了。

业委会和居委会开始着手业委会委员的增补工作，这个过程异常艰难。招募消息发到业主群里，指责抱怨的人多，愿意参与的人少。“有人愿意加入业委会吗？哪怕不做委员，也可以当志愿者。”陈丽一发问，群里立马鸦雀无声，她笑称“天都被自己聊死了。”

新修订的《上海市住宅物业管理规定》于3月1日开始施行。新规规定，业主委员会委员人数不足半数的，业主大会应当启动提前换届改选程序。房办找到业委会紧急商议，必须尽快完成委员增补工作，否则就得宣告业委会解散。

增补工作加紧推进。陈丽不止一次感叹，找到一个愿意参与业委会的人实在太难了！有一次，她好不容易劝动了一位邻居，但对方一听需要把房产证拿出来复印，便说，“太麻烦了，算了算了。”

也明白大家不愿参与业委会的原因。当初她进业委会，妈妈便劝阻她，“业委会水太浑，别去瞎掺合。”一方面，风华水岸一共666户业主，人口基数小，大部分业主都是在职人员，上有老下有小，少有时间再投入到业委会之中。另一方面，很多人认为小区的事情和自己关联性不大，而参与业委会很容易变成众矢之的，压力很大。参与这样一个纯公益性的组织，没补贴反而有负担，业主们当然积极性很低。

最后，居委会找党员挨个谈话，动员他们加入业委会，业委会也鼓励业主，“小区是自己的，维权这么久，难道真要被物业牵着鼻子走吗？”即便这样，卡着新规出台的时间点，业委会才勉强凑齐了7人。

业委会内部理顺也需要时间

陈丽在7位业委会参与者中年纪最小，但参与业委会的时间比其他人早，又是律师，大家就选她做了主任。增补后的委员们都是70后在职人员，所以业委会面临的第一个问题是大家时间、精力不足——委员们要顾及本职工作，都是挤时间为小区服务，工作进展无法达到业主们的期望。

令陈丽苦恼的是，业委会内部关系平等而松散，即使是主任，也没有权力命令委员们做某件事情，由于缺乏有效的约束机制，委员的分工问题一直没有明确，大家需要在不断的沟通中推进工作。而沟通的过程，又存在很多微妙的学问。参与了业委会的工作之后，陈丽才感受到社区矛盾之多，解决之难。这其中，业委会内部关系处理是工作开始的第一步，处理不顺，工作效率就无从谈起。

基于自己的职业习惯，她经常琢磨一些专业性的问题。以前小区的大爷大妈的关注点可能在小区安全问题上，但那些问题是物业应该去做的事情。陈丽认为，业委会工作重点在物权区分上。物权该如何分割，这一块区域属于全体还是部分？是共有的还是专有的？这里面产生的钱是谁的，责任归谁？维修资金到底该怎么去分摊......业委会、业主大会这个制度往前推，本质上归属于物权法。

而委员们对法律法规，甚至小区的三规都不一定清楚，对业委会主要职责、工作重心的认识更是模糊。陈丽和其他成员讨论，认为业委会最重要的工作是要把公共收益管好，弄明白小区的钱是怎么进来，怎么出去的。做好这两件事情，业委会的工作其实就已经到位了。“业委会的工作，说白了不就是监督的钱和物吗。”

幸运的是，业委会都是年轻人，大家都在一个频道上，即使有不理解，讨论也在理性的边界之内。

现在业委会的工作机制，是陈丽在内部群里发出小区待处理事项，艾特其他委员进行表决。她会设置一个截止时间，让委员们在某个时间节点前给出反馈，未反馈视为同意。规矩做好了，内部工作慢慢也就理顺了。把所有的事情摊开，居委会如何讲的，物业如何讲的，房办什么意见，所有的信息原原本本地告知委员们，然后让大家做出自己的判断。内部和气、相互信任，才能保障业委会工作的顺畅。

物业难题：表面答应却不执行

5月份业委会刚刚衔接上小区工作，就发现物业账目存在问题。

小区的维修资金管理规约规定物业有3000元的维修资金使用权限，也就是说，3000元以下的维修事项，物业可以自己直接处理。月末物业拿着一堆2000多元的发票来业委会报销，这些发票，只有一个报价，一个维修联络单，外加物业自己写的联络说明。

陈丽告知物业，他们的每一笔花费都应当告知业委会。新法规出台，业委会每年都要做审计，假若这些支出不清，业委会怎么给业主交代。况且，这类支出本应该走维修资金。这又牵扯到小区公共收益的另一个问题。在物业提供的账目中，陈丽看到，本该存入业主大会账户的公共收益，有一半一直留在物业公司的账户上体外循环，主要就是为了方便维修项目的使用。

业委会公告栏里张贴的账目单

此外，物业每个月还有一项2500元的垃圾清运支出。经理的说法是小区之前有一个垃圾压缩站，垃圾可以全部进压缩站“消化”，不用清运。后来压缩站坏了，2500元的开支便用作垃圾清运的人工费用。按照目前的议事规则范本，公共收益支出的每一分钱都要经过业主大会同意。陈丽询问经理，这笔开支当时是否经过了业主大会的授权，经理没有回复。

根据上海市住宅物业管理规定，受委托的物业服务企业应当至少每季度公布一次公共收益的收支情况，并接受业主的监督。公共收益主要用于补充专项维修资金，应当按季度补充且补充比例应当高于公共收益金额的百分之五十。公共收益补充专项维修资金后的剩余部分，应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定。

在实际的操作中，陈丽发现问题，提出问题，物业公司也答应解决问题，却并不执行。理论性的规定在落地的过程中，成了空谈。陈丽把她与物业的聊天记录和法规发给房办，希望房办能够督促物业按规定办事，却迟迟不见房办行动。她只好拜托居委会主任约见房办，自己也亲自去拜访。

物业难以被约束是有原因的。风华水岸小区是这家物业公司唯一的楼盘，经理向陈丽诉苦，小区物业费1.6元，体量也不大，物业现在处于亏损状态。他们是答应了上一届业委会不涨物业费，坚持到现在很不容易，等到明年和小区的合同到期，也就结束了。经理的态度、语气都很妥帖，但话里的潜台词也很明白：“过完这一年我就不干了，你能拿我怎么办？”

“有斗争也算好事，

至少说明有业主关心”

尽管业委会工作面临很多难题，但陈丽并不气馁。在看来，小区有斗争也算好事，至少说明大家是关注小区的。“很多小区连斗争都没有，业主就是一个麻木的状态。”

她认为，就算业主的认知不一定准确，但至少关注了。“大家有自己的意见，提出自己的建议，哪怕这个建议与法律法规有冲突，也是好的。”她鼓励每个业主都参与到小区事务中。

“交谈可以促进理解，带来改变。”一些人在交流不通畅时认为群体盲目而愚蠢，与业主缺乏可沟通性。但事实上，在业委会不断沟通的过程中，业主们置身事外的心态正在变化，他们开始理解业委会工作的真实处境。“观念的转变需要对于信息公开的长久坚持。”

法国社会学家塔尔德认为，报纸的出现让人们可以无障碍地对话，可以分享参与热情，促使各类群体活动的发生，但这并不意味着群氓时代的到来，恰恰相反，这是公众时代的来临。

同样，微信群为社区提供一个新的公共讨论空间。通过建立在共同信息基础上的对话，人们被联系在一起，由此带来互动，其妙处就在于当一个人处于孤立状态时，他往往只考虑自己，而当与他人对话时，则走出自我中心，考虑他人的感受。

前两届业委会没有业主微信群，没有任何网上交流，缺乏与业主沟通的信息渠道，难以使工作公开透明。现如今，业委会力求把工作的整个过程、全部信息都展示给业主，而不是只告知一个结果。

从维权斗争开始到现在，业主们开始转变思维——业主群在建立之初负能量很多，很多业主怀疑业委会和物业勾结，质疑业委会什么事情也没做。而现在，业主群逐渐变得和谐，偶尔一两个人发出负面声音，也有其他业主站出来替业委会说话：“业委会工作辛苦，一定要给予理解。”

陈丽希望之后能有更多业主参与小区事务，比如组建车辆管理小组、建筑安防小组等一系列志愿者团队，让专业的人做专业的事，通过建立专业的渠道，帮助业主解决各方面的问题，保障小区安全。

总结业委会工作，陈丽感概，业委会在做事的过程中并没有很多权限，有的只是自己的公益心。能做的，是以自己的热心去影响周围，带动更多人关心、参与小区事务。如今，当初反对她进入业委会的父母，也被她拉着关心起小区——她鼓励父亲当楼组长，和居民们多接触，帮着居委会分发资料，做垃圾分类志愿者，关注楼栋里是否有违建群租，为社区建设尽自己的一份力。

小区背景：

风华水岸小区，又名冠龙家园小区，位于普陀区枣阳路891弄。

陈丽，申浩律师事务所合伙人，民盟盟员。

业委会内部构成：共七人，四男、三女,全部70后在职。

采编：文偲瑞，编辑：文偲瑞

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