年初，我们拜访了金坤花园，这个位于闵行区龙柏地区的小区，给人整体的感觉就是小而精，道路干净整洁，车辆停放规范。小区建于上世纪90年代，是当时的高档公寓，20多年后还能保持这样规范的管理环境，已是难得。但业委会主任告诉我们，最近业主们呼声很大，正闹着换物业。而目前管理小区的物业，是6个月前刚刚选聘进来的。“新物业入驻后，小区部分设备得到翻新，我们还换了新的道闸，但是因为2.4元的物业费，业主这里不满意，那里不满意，还说小区不如以前。”一名委员吐槽业主不理解业委会的努力。此前，为了小区物业管理重回原先的“高档”水平，在更换物业的过程中，小区上涨了二十多年未涨价的物业费，从1.2元/月/平方升至2.4元/月/平方。据主任所述，20多年来，小区部分业主换了几波，虽然业主属性更加复杂，但大家始终抱着“高档小区”的心态，对物业要求很高。尤其物业费上涨后，金坤花园成了周边物业收费最高的小区，导致业主对物业的服务标准要求更上了一层楼。相对于业主们的追求，业委会面临的现实却相当窘迫。小区最大的问题在于体量过小。4万平方米的建筑管理面积，满打满算，一年的物业收入不过百万，而维系物业日常运作的开支却很庞大。小区5个门，数名保安，就算按最低工资标准算结算工作，加上社保五险一金，一年的人工开支也得花去大半，再加上小区清洁、养护、维修成本，留给物业公司的盈利空间着实有限。2.4元的物业费在市场上处在中下游水平，可供选择的物业公司非常有限。主任说，他之前不是没联系过大品牌物业，“人家根本不搭理我。”奈何业主们认识不到这背后的营收计算。大家认为，物业费涨了一倍，没道理不换一家更好的物业。看到小区换来了一家疑似被别人小区淘汰下来的物业公司（实际是同一法人的两个不同的公司），部分“反对派”业主们提出抗议，这厢业主群里吵得沸沸扬扬，业委会也无奈，新物业的兄弟公司服务的上一家楼盘物业费不仅比小区高，体量还大，实力摆在那里，别人有得选，自己的小区怎么比？
前业委会在2014下半年申请换届改选，2015年5月正式启动。但因为前业委会的干扰，换届审计报告迟迟出不来，等了近2年时间，换届小组终于拿到了审计报告，其结果却相当惊人——小区的公共收支状况全部为零！直至2019年初，小区才结束了3年零8个月的漫长的换届选举过程，新一届业委会于2019年1月正式成立。令人窘迫的是，业委会手里没有一分钱，所有的支出都是业委会成员和志愿者自摸口袋垫付的。主任回忆，2012年6月，当时的物业因持续亏损，提出上涨物业费，否则只能退出小区。在没有其他物业公司来接盘的情况下，业主们态度强硬，始终不愿上涨物业费，自此，小区开始了自管模式。自管模式早些年风靡一时，有人觉得新鲜，其优势显而易见，但所包含的问题和风险也很突出。物业管理看着谁都能做，实际上却是一个技术活，它对业委会的自管能力、业主们的参与水平要求很高。真正能规范管理小区的业委会少之又少，调查发现，70%自管小区对自管现状不满，很多小区在辞退了物业后不同程度地陷入了管理混乱，为小区带来不可逆的伤害。金坤花园没能逃出这一命运。自管之后，小区的公共收益账目成了一笔糊涂账，谁也理不清。换届期间，前业委会请来一家物业公司托管小区。由于只有事实合同，外界对物业管理模式、公共收益流向一概不知，新业委会上台后，这些关系就成了一团乱麻，亟待理顺。加上小区环境日渐糟糕，秩序混乱，选聘物业在这种情况下被提上了议程。谈话中，业委会叙述了一些上任以来遇到的困难，大多源于建设早期留下的历史问题，以及早年小区物业的管理混乱。地下车库的产证集中在一个人手里，而车库规划图纸难以找到；业委会规划用房并不存在，小区收益最大的2号楼被他人抢占，产权不清，且存在重大消防隐患；公共收益账户为零、上一届业委会至今不肯移交重要财务文件及物品、维修资金账户至今还未过户.....这种乱局，错并不全在物业或者以往的业委会。问题的根源是业主不关心，不在乎。委员说，以前因为物业费低，很少有人关心小区。也正是因为业主不关心，才使小区被迫自管，导致今天乱象丛生。如果当初上涨了物业费，小区未必会有今天这一笔坏账，业委会也不用为过去那一摊剪不断理还乱的钱权关系发愁。面对诸多矛盾，业委会上任后做出了不少行动。完成物业选聘后，停车改革紧接着也被提上议程，但由于业主参与度不高，尽管停车管理方案通过了业主大会决议，却难以落地，成了一纸空文。主任承认自己操之过急，委员们想要搞建设，却还是被历史问题捆住了手脚。小区乱象太多，广大业主们难以一一甄别，业委会的成员们困于其中，美好家园的重建步伐，举步维艰。可以肯定的是，相比自管、托管时期，目前小区是有管理秩序的，环境有了大的改观。可是，未来小区将走向何处，不止要看业委会处理问题的态度和方式，还要看业主们会如何认识小区，如何理解和参与小区公共事务。业委会能做到，或许就是让业主们对小区自身条件有清醒的认识，在共通的认知基础上，再谈其他诉求。整理：文偲瑞
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阅读延伸
01 穷穷穷“穷”字当头，一个老小区的尴尬处境|闵行区三洲花园业委会访谈
02 中消协发布小区物业服务报告：过半业主不关心是否成立业委会
03 小区停车方案改革遭遇业主撒泼，纯属无理取闹！“砖家”解读水清木华5.8停车改革风波
04 土崩瓦解的业主群背后
05 请认清事实：小区的衰败是必然
06 业委会里的外国人Monopoli Nicola：我希望人们能尊重规则
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