小区停车方案改革遭遇业主撒泼，纯属无理取闹！“砖家”解读水清木华5.8停车改革风波

知情人士爆料，2018年5月8日，浦东联洋水清木华公寓有人在出入口停车堵门数小时，甚至与前来维持秩序的警察发生冲突，最后当事人被带往警署了解情况，堵门车辆被强制拖离。

• 事件还原水清木华小区“堵门”事件为何发生

这次堵门事件直接导火索疑为2018年2月10日水清木华小区业主大会第五次会议表决通过的《小区机动车辆停放管理规定》。小区原停车标准为8元/天，该文件规定业主合规第一台车4月30日前收费标准为10元/天，5月1日开始收费标准为20元/天；业主合规第二台车收费标准为20元/天；业主第三台车辆即视为访客车辆，而访客车辆的24小时封顶价格为60元。“堵门”事件发生时，业主第一台车20元/天的收费标准刚开始执行一周。

小区第五次业主大会会议原定日期为2018年1月28日，由于物业、业委会、部分业主在开箱计票环节争议较大，议程临时中止。业委会在1月29日发布《延期计票公告》表示2月10日继续开箱计票，并多次召开沟通会与业主进行协商，最终表决开票结果为通过。

新闻晨报“花木周到”也对该事件进行了报道，部分业主提出了几项质疑：上调停车费的合理性是什么？为何不同时同比例上调地下停车库的管理费用？为何跳过听证会，直接让业主投票？笔者作为上海浦东新区某小区业委会主任，试着从旁观者的角度解答部分业主的质疑。

• 上调地面停车费是否合理？由业主大会决定，完全合理

2014年12月17日，国家发改委下发《关于放开部分服务价格意见的通知》（以下简称“通知”），要求各地主管部门放开7项服务价格，其中第7项即为住宅小区停车服务。“物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用”。《通知》要求，各省、自治区、直辖市价格主管部门“抓紧履行相关程序，放开价格”。

上海市发展和改革委员会发布的《上海市定价目录》自2015年3月1日起执行，住宅小区停车费未列入该目录，意味着住宅小区定价权放开，产权人可自行定价。

根据《物权法》、《上海市住宅物业管理规定》相关条款规定“小区地面占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有”，同时也明确了“车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定”。

因此，水清木华业委会依照相关法律法规以及小区业主大会议事规则的要求，通过业主大会会议表决通过《小区机动车辆管理规定》，完全是合法合规的。

从外部来看，水清木华小区地处联洋国际社区，毗邻大拇指广场和联洋广场，小区停车价格过低的话外来车辆会影响小区业主停车。从业主内部的角度，拥有产权车位的、无产权车位停地面的、无车的，另外还有一户有二台甚至二台以上车的，对地面停车管理的诉求不可能一致，无论怎样的地面停车管理规定都会伤害一部分人的利益。所以实施新方案的过程中，只能尽量综合业主的意见建议，寻求一个大多数业主满意的方案。

水清木华小区宣传栏内张贴的《水木清华小区机动车辆停放管理规定》

随着人们生活水平的提高，车辆保有量日益增多，大城市大多数住宅小区车位配比不足，在很长一段时间内 “停车难”的问题必然还会存在。不管是老旧小区还是次新小区，不少车辆停在小区道路甚至绿化上，使得本来就不宽敞的行车道在车辆交汇时出现困难，一旦发生紧急情况，消防车都无法通过，存在严重的安全隐患。

在停车矛盾突出但无法达成共识的情况下，不少业委会不得不选择暂时搁置停车管理办法的调整。水清木华业委会将《机动车辆管理规定》提交业主大会表决是想优化小区停车情况的，是有担当、值得点赞的行为。

• 为何不同时同比例上调地下停车库的管理费用？地下停车库的管理费用决定权在开发商

涉及到地下停车库车位的费用，主要为物业服务企业收取的管理费用以及产权（收益权）归开发商的车位的租赁价格。

车位管理费用由物业服务企业收取，作为地下车库的照明、巡视及保洁等管理服务的费用。若物业申请调整车位管理费用需要提供相关管理成本上升的充分依据，取得业主大会“双过半”同意。

地下停车库开发商车位的租赁价格决定权主要在开发商，若开发商未提出涨价要求，没道理主动给开发商涨价。

上海住建委和物价局发布的《关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》（沪建房管联〔2017〕657号）第四条规定：“房地产开发企业应当在商品房预销售合同和前期物业服务管理合同中，明确销售价格、租赁价格、价格有效期以及有效期满后的收费标准调整方式、程序等内容。业委会成立前，房地产开发企业不得擅自调整地下车库（位）等附属设施的租赁价格。业委会成立后，如需调整租赁价格的，由房地产开发企业与业委会协商确定。”业委会成立后，如果开发商真要求车位涨价的，业主、业委会能有多大的议价能力？协商而已，只要价格没有偏离市场价太多，只能接受开发商的价格，实在离谱的，向发改委、物价监管部门申诉，保障业主的权益。

• 为何跳过听证会，直接让业主投票？业主大会会议以书面征求意见的形式进行没毛病

根据《中国人民共和国价格法》及《政府制定价格听证办法》，定价听证指定价机关依法制定（含调整）政府指导价、政府定价过程中，由政府价格主管部门采取听证会的形式，征求经营者、消费者和有关方的意见。直接拿这条规定来要求由一群义工组成的业委会未免有点强人所难。

业主大会会议的形式包括集体讨论和书面征求意见，在现实生活中，要在所有业主都有空的时间，找到一个容得下几百几千名业主的场地来进行集体讨论几乎是不可能完成的任务，所以，99%以上的业主大会会议是以书面征求意见的形式进行，这就是水清木华部分业主所认为的业主投票。根据相关规定，《小区机动车辆管理规定》须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，在表决时，业主可以投同意、反对或者弃权中的任意一个选项，这是每位业主的权利，根据表决结果是否符合“双过半”要求最终确定通过与否。

业主大会依法做出的决议对全体业主具有法律约束力。也就是说，无论业主是否参加了业主大会会议，无论其本人是否同意该项决定，只要该决定经业主大会合法通过，就对所有业主具有法律约束力。如果业主认为该项决议侵犯了本人的权利，可以请求人民法院予以撤销，在法院未裁决该项决议无效前，业主需要执行业主大会的决议。在水清木华“堵门”事件中，当事人也为其不理智的行为付出了一定代价。

来自该小区业主群的一个点评非常有趣：

"想想昨天的事还是很毁三观的，本来只是车主不愿意交停车费，最坏的结果不过是拖车拖走，交点罚款而已，就算女车主和孩子躺车前，两三个民警也能拉走了，没想到他老公嫌事不够大不够丢人还在拍视频，说我老婆躺在冰冷的地上。。。还来了一帮队友，地面停两辆的人酒气熏天煽动要搬走花坛停更多的车，警察耐心劝说给他们找台阶下，只要车开走今天的事就算了，队友们群情激奋骂警察多管闲事，要斗争到底，大概觉得吵嬴了就给自家挣个车位了，分分钟把简单的堵门事件上升到了聚众闹事！警察开始控制场面了，吵得最凶的一男一女被警察一指，吓得直说没我事没我事跑得飞快，警察都追不上，他自己溜了，却把堵门夫妇的犯罪升级了。有这么坑邻居的嘛。为了搭堵门夫妇的顺风车闹个停车位，把那么多邻居送进局子里。有本事自己别溜啊！"

群众的眼睛还是雪亮的！

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延伸阅读

本期编辑|Niwei.F 

本期作者|Tokkey.W

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