就事论事探求各方利益的最大公约数，看国企智慧如何治理徐汇滨江高档小区｜业委会主任系列访谈⑤

单伟干业委会，是展现国企管理智慧在小区发挥作用的生动案例。

回望来路，2017年8月31日之前一段时间，是购买尚海湾小区的好时候。此前，中介带人看房，总说这小区“江景一流、物业略差、价格洼地、值得投资”。价格洼地是小区的耻辱，也是单伟参加业委会的原因之一。而8月31日是一条分水岭，那天晚上，金地物业和老物业完成交接，小区挂牌1000万的两房当天就提价了100万。

物业费没涨，但金地的物业服务很快让业主感受到了变化，红砖地面冲刷出了原先的颜色，大堂有了贴心管家……如今的尚海湾，单价12万＋，很多还是看江景的大房型，是业主交流群里的高档小区。每个小区都是一个矛盾体，高档小区更是如此。业主中能人多，他们在各自的领域获得成功，到了小区，反而没时间当意见领袖，这让很多人都形成了“搭便车”思维，只有真切影响到个人利益才会站出来。

而由于尚海湾至今还有新房在售卖，业委会在开展工作的过程中，除了要面对业主、物业、居委会，还需要面对开发商。所以，新一届业委会上任，如何在更换物业和停车方案改革中顾及大小业主，寻找各方利益的最大公约数，极其考验智慧。这个时候，单伟在长期工作中积累的国企管理智慧发挥了作用。他建的四方（居委会、业委会、开发商、物业）协调群，说话不多，解决的问题不少；他推崇的“就事论事”原则，让每一次开会讨论都直奔主题非常高效。

当然，意见分歧哪个小区都有，低调理性的单伟，也有得“内伤”的时候。小区启动停车方案改革，曾经志同道合的志愿者明确表示反对，尽管做了大量的解释说明工作，但效果并不好，事后经过了解才搞清楚“个别反对者站在本人立场上确实有充足的反对理由”，小区地库车位的既得利益者，必定反对业主代表大会站在公平角度设计的停车方案。主张万事换位思考的单伟也选择理解，但有点受伤，和这样的邻居也回不到推心置腹为小区谋发展的状态了。

目前尚海湾小区与开发商的关系已经缓和并有所改善，鑫泰房地产和其母公司阳光集团，十分关心尚海湾的发展，出资维修污水管道，维修解决大楼周边沉降问题以及伸缩缝漏水问题，维修机械车位，购置符合消防要求的灭火器等。金地物业也带资进场给小区做整体提升，为小区做贡献，表达出了相当的诚意。可以说，开发商、物业和业委会携手共进，让小区步入了和谐治理的新局面。

“在国企待久了的人，不喜欢矛盾和对立，喜欢把事情办得皆大欢喜。”毋庸置疑，单伟把国企的管理文化带到了小区，但他也只是谦虚地说了一面，另一面依旧是业委会工作的千头万绪，这并不会因为高档小区而有多少不一样。

众蚁社区：都说越有钱的人越舍不得自己的时间，你们这个团队当初是怎么参加到业委会工作中的？

单伟：比较统一的原因是大家不愿意认同当初的房价。有一段时间，小区房价及增幅一直落后于周边同类小区，中介介绍总是说“江景一流、物业略差、价格洼地、值得投资”。价格洼地是小区的耻辱，是已经购买房产的业主和投资客的心头之痛。为了让房价符合小区的地理位置和品质，算是参与的初心。

从我自己的角度来说，我对前期物业的服务不满意，总觉得物业服务水平与小区品质不匹配。小区硬件还是不错的，是物业服务跟不上才让小区陷入到加速衰退的状态中，想要有所改变，就必须参加业委会，通过合法的程序完成更换物业的任务。

另外还有一个原因，是想给孩子做好榜样。孩子的成长是多方面的，社区服务是其中重要的一项。我做业委会的工作，孩子看在眼里，也会关心小区、关心社会、关心国家。从事后的发展来看，也确实如此。

众蚁社区：你在业委会中主要做一些文字工作，还经常主持业委会的会议，也和外部沟通协调，这完全是一个主任的工作量了。

单伟：小区的业主志愿者团队有四五十人，因为大家在讨论问题时，我经常会在深思后说比较长的话，慢慢得到了大家的认可，把我推出来，但当时没想参加业委会。没人来干，大家都有一个共识，就是名人太多，能人太多，都不愿干，最后就是一个楼推一个人。有人也提出让我当主任，但因为工作的原因，做业委会主任不适合。但我一直强调业委会是一个团队，要非常团结。我们业委会7位成员，两位男士，五位女士，这样的组合也很好，互相礼让的可能性更大。内部开会，从来没有互相攻击，而是给彼此足够的尊重。现在的主任在现场管理和督促上做得比我多，我主要是配合辅助她的工作，做好支持与协调。

众蚁社区：你们一上任就更换了物业，其实是块“硬骨头”。

单伟：我们换物业选用的是“协议选聘”的方式，跟物业公司的聘请合同是“酬金制”。协议选聘的方式是由全体业主大会投票决定的，评标委员会人数可以自定，人员可以自定，可以聘请评标专家辅导。在操作中，我们坚持“流程最重要”。推荐-初选-考察-复选-入围，每一步都有业主代表、协议选聘工作小组的参与，而不是光靠业委会。2017年的夏天，为了选一家放心物业，小区业主做了大量实地考察工作，总共走访考察了22个小区和培训中心，而且都撰写考察报告。这项工作很累，也很有收获，我们业委会徐朝晖主任带着孩子全程参与了走访，让大家十分感动。走访的半个月，每天近40度的高温，主任家孩子没人帮忙带，去小区实地勘察的时候也只好带着，在金地管理的小区童言无忌，无心地说了一句：“妈妈，我要选金地物业”。后来经过评标和全体业主大会表决金地物业以高得票率入驻了尚海湾，这对金地也是大事，是它在徐汇区接的第一家，也是它在上海外接的第一家高端楼盘，所以最近的工作也是有目共睹。如今周边有要换物业的小区，如果是对金地感兴趣的，也会到尚海湾来实地踩盘。

我们目前采用的酬金制也是全体业主大会表决选定的方式。酬金制对业委会委员要求比较高，比如委员中要有财务大拿，好在我们不仅有，而且有两位，他们在企业中做过财务总监，绝对可以胜任。酬金制稍显麻烦之处在于只要涉及到花钱，都需要业委会批，现在业委会通过一定的授权下放了一些权限，比如某些常规的和公共事业收费等。总体来说，酬金制让业委会更加熟悉物业各个部分和流程，通过财务审批了解物业管理的细节，有助于业委会的成长。酬金制也会让业委会和物业的关系更加紧密，在监督之外，也必须共同支持，加强协作。

众蚁社区：即便是这些麻烦事，似乎你们和各方还是形成了一种比较良性的互动。

单伟：我们和上海湾居委会的关系，经历过一个变化。以前也有不融洽，后来业委会改选，居委会也换了新书记，相当于是从零开始，现在我们之间是良性关系，比如业委会就开发商想要售卖车位一事对开发商发函，当时想让居委会盖个章，居委会虽然没有盖章，但出了一个会议纪要，说明小区的实际情况，表示现在不适合售卖车位，作为业委会，我也很理解这样的“折中”做法。

各方能够融洽地一起把事情做好，这和业委会参与者的个性、做事方式都有关。我参加了业委会工作后，在业委会交流群听到大家交流了一些情况，实际工作中遇到一些问题，我会去查核心期刊，找一些专业性的文章来看。这会给业委会工作提供理论支撑，碰到具体问题需要跟开发商、物业、居委交流的时候，也能够讲到点子上。比如最近我在多方沟通时提了“社区治理的良性结构”，第一个点赞的就是开发商。随着深入参与业委会，我觉得必须要提高专业度，而不是专门找茬。

众蚁社区：是不是高档小区业主的纠纷本身就比较少？

单伟：我们小区也有纠纷，比如开发商想卖车位，业委会说不会允许你在小区贴通知，一下搞得双方都不高兴了。业委会发函给了开发商和房办表示不能卖，那开发商的“回招”是把居民投诉12345不给开停车费发票的“球”踢给物业和业委会，发函给我们，语气强硬。我详细了解后发现开发商也没错，小区的地下停车都是开发商的产权车位，停车费应该要付给开发商。

大家都讲规则，讲原则，业委会、物业跟开发商之间就能产生良性互动，有些事也需要合作——开发商想要调查尚海湾一期的二手房置换率，这个数据只能依靠物业，开始的时候，物业不给，理由是要请示业委会。我就去询问开发商要这个数据的目的，开发商主要是想了解滨江这块的活跃程度，以判定二期的销售。最后，在业委会的协调下，由物业提供业主信息，但信息只包括楼室号和物业登记的业主姓名，不包含身份证号、手机号码和产证号码等隐私信息，开发商比照一手购房时的信息，做出来的置换率，又和业委会、物业共享。这样一件事，开发商自己做不了，物业也做不了，三方只有合作了才能做，而这个信息，对物业和业委会来说也有价值，可以更加了解小区的每个楼栋，可以看出哪些楼栋的交易比较活跃。

众蚁社区：业委会的具体事务中有遇到过你解决不了的难题吗？

单伟：这次设计停车方案，业委会站在公平的角度设计了新的标准，推进得很困难，目前还在努力解决之中。

改革是为了公平，大家进入小区有先后顺序，现在制定一个共同的规则，阶梯定价，地下车位签协议，600元一个月，地面车位380元一个月，如果有第二辆车就是900元一个月，有第三辆车是按照小时算，10元每小时，一天80元封顶。业委会委员、楼代表大家都按照这个标准来，只是为了让小区整体好起来。原来停车比较混乱，小区个别业主，有的人来物业登记三四辆车，最多的一个登记了7部车，所以必须立一个规矩，但个别人不理解，有一点抵制情绪，还需要继续化解矛盾，说服并推行。

众蚁社区：在这样的时候，会不会有退意？

单伟：干了半年的时候，我有过辞职的想法。当时开会开到晚上10点多，回家后家人不高兴，当时家里有了二宝，我也知道照顾和陪伴孩子很重要，所以时间确实很紧张，当时家人提出希望我能有更多的时间和精力放在家里，这种需求也无可厚非。但后来我还是决定坚持，也和大家说了“务必共进退”。因为在其它小区的经验中也看到，今天辞职一个，明天辞职一个，这样的业委会很难有战斗力。

为了更好更长久地做下去，我提倡开会讨论注重效率。小区的事情，很容易出现谈论不出结果一直谈的局面，但我不会，谈不下去，换别的议题，完不成的放到下一次，但不要浪费时间。大部分会都是我主持，最后由主任总结发言。这里值得一提的是国企的一些经验，比如在议事流程上就很值得参考。

众蚁社区：你对正在参与或是想要参与业委会的后来者有什么建议吗？

单伟：换位思考。做业委会工作，一定要换位思考。我们小区第二届业委会于2017年5月换届成立，第一届业委会任期未满，辞职然后启动换届，过程复杂而艰难，有一些体会可以借鉴：对业委会内部而言，团结和坚持很重要，具体研究讨论问题时，少数服从多数这个原则不能丢。不管是谁，都要服从业委会的多数意见，对外一个声音，不能有杂音，这个不是你死我活的斗争，只是观点的不同，执行多数意见不打折扣。

作为一个整体，业委会在对外时要做到言而有信、规范有序、平等协商、主动沟通，一起构建小区和谐建设的共同体。这个过程中，不该管的不要管。业委会不是服务员，业委会委员也是业主，不要跨出业委会职责的红线，没那个精力和必要去管居民家长里短、纠纷吵架等事。

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信息搜集：尚海湾第二届业委会委员共7人，5女2男，其中5名上海人，2名新上海人，年龄层分布：70后3人，60后3人，50后1人，7人中2人在职上班，5人工作时间自由或退休。

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本期编辑|Niwei.F 

本期作者|XFJ

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