各区人民政府，各乡镇人民政府、街道办事处，各相关单位：为贯彻落实市委创新社会治理加强基层建设工作要求，完善住宅小区综合治理机制，规范本市住宅小区业主委员会建设和日常运作，根据《上海市住宅物业管理规定》(以下简称《规定》)、《关于进一步加强党建引领业主委员会建设的若干意见》等相关规定，现就开展业主委员会规范化运作评价工作提出如下指导意见：
各区政府应将业主委员会建设管理纳入住宅小区综合治理的范畴；各乡、镇人民政府、街道办事处应建立健全“党政双牵头”工作机制，坚持落实住宅小区综合管理工作制度，做实居民区联席会议制度，强化居民区党组织对业主委员会的引导、完善居(村)民委员会对业主自治的指导监督，重点聚焦指导监督业主大会、业主委员会的日常运作，建立业主委员会委员任前诚信承诺和任内失信惩戒制度、建立居民区党组织对业主委员会人选、结构把关制度、建立任前和任期内培训制度，指导业主委员会建立各项工作管理制度(详见附件1)，规范业主委员会委员履职行为，引导推动业主委员会依法合规运作，共同协商解决住宅小区公共管理事务。各乡、镇人民政府、街道办事处组建评价小组或者委托第三方机构组建评价小组，评价小组的人员一般由街镇职能部门代表、居民委员会代表、非本辖区优秀业主委员会委员代表、律师等组成按照客观、公正、透明、指导的原则，评价小组的成员应依照本指导意见和街镇的具体实施方案，独立开展评价工作。业主委员会规范化运作评价项目分为四项内容，分别为：日常工作制度建立执行情况、专项维修资金和公共收益使用管理规范、物业选聘与监督规范、换届及变更规范等。1.各乡、镇人民政府、街道办事处对辖区内业主委员会委员进行规范化评价相关政策的业务培训；2.每年上半年，各乡、镇人民政府、街道办事处指导辖区内业主委员会对照规范化运作评价标准进行自评，可以组织专家进行现场政策指导；3.每年下半年，各乡、镇人民政府、街道办事处指导辖区内业主委员会填写规范化运作自评表格，递交评价小组；4.评价小组依照《上海市业主委员会规范化运作评价标准》(详见附件2)，对符合评价对象条件的业主委员会进行评价，并出具评价结果业主委员会规范化运作评价一年开展一次，各乡，镇人民政府街道办事处于次年2月之前出具评价结果。业主委员会规范化运作评价一年开展一次，各乡、镇人民政府、街道办事处于次年2月之前出具评价结果。由评价小组根据参评业主委员会提供的年度规范化运作自评表格、业主委员会日常运作中的工作记录、档案资料，根据《上海市业主委员会规范化运作评价标准》(详见附件2)予以评分。业主委员会规范化运作评价满分100分，评分采用减分法，即业主委员会运作欠规范的扣相应标准的分值。各乡、镇人民政府、街道办事处可根据本辖区业主委员会运作的实际情况，适当增加评价项目并明确评价标准和不高于10分的相应分值，与全市评价项目加权100分后取得最终分值。各乡、镇人民政府、街道办事处对评价小组出具的辖区内住宅小区业主委员会的汇总评分出具最终评价结果，评价总分在80分以上的为“运作优良”、79-60为“运作规范”、60分以下的为“运作欠规范”，同时，根据评价过程中发现的情况和评价结果，给每个参评的业主委员会出具意见建议书。各乡、镇人民政府、街道办事处可以对当年度评价结果为运作优良的业主委员会给予一定的奖励、表彰等。各乡、镇人民政府、街道办事处可以对任期内评价结果均达到运作优良的业主委员会的委员，在同等条件下优先推荐为下一届业主委员会委员候选人。各乡、镇人民政府、街道办事处应当加强对当年度评价结果为运作欠规范的业主委员会的培训、指导和监督。根据《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》和《关于进一步加强党建引领业主委员会建设的若干意见》等法规文件的相关规定，制定本住宅小区业主委员会工作管理制度。本住宅小区业主委员会按照业主大会议事规则约定的时间召开业主委员会会议和业主大会会议，讨论制定或完善本住宅小区规则规约，调整物业服务标准、收费标准、收费方式，选聘解聘物业服务企业，使用与续筹专项维修资金，增补业主委员会委员，报告年度工作，制定小区装饰装修管理、停车管理、房屋租赁管理、垃圾分类管理、宠物管理等制度，委托专业第三方机构代理事项和用等涉及小区物业管理活动的方案，并召开业主大会会议依法决定小区具体物业管理事务。本住宅小区业主委员会应根据业主大会议事规则的约定，每年至少召开一次业主大会定期会议，每年的业主大会会议要有物业服务企业对年度物业管理实施情况的报告和业主委员会年度履职情况的报告等议题。业主委员会应当做好会前准备工作，根据业主大会议事规则的约定，针对住宅小区管理的现状和问题草拟议案，制定表决票，核实业主情况。因物业服务费调整、业主委员会委员增补，专项维修资金使用公共收益使用、物业服务企业选聘解聘等重大事项，经业主委员会会议决定后可以召开业主大会临时会议。经专有部分占建筑物总面积且占总人数20%以上业主书面提，并随附提议人不动产权属证明和有效身份证件的复印件，有明确发起人，提议事项明确且属实，属于业主大会议事范围的，业主委员会在收到提议之日起30日内对提议进行审核，作出是否召开业主大会临时会议的决定，并在物业管理区域内公告。涉及改选业主委员会委员的，提议发起人应将提议及相关资料同时送交居民委员会。业主委员会逾期未作出决定的，视作提议有效。业主委员会应当在作出召开业主大会临时会议决定之日起15天内召开业主大会临时会议，就提议等相关事项征求业主意见并表决。本住宅小区业主委员会应按照业主大会议事规则的约定，至少每两个月召开一次业主委员会会议。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议，并在会议召开7日之前将会议通知及有关材料送达每位委员。发生危及房屋安全等紧急事项，应当自维修更新方案或者相关方案提交之日起7日内召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有全体委员过半数出席，并在会议召开7日之前邀请物业所在地居民委员会派员列席，也可以邀请业主旁听，其中涉及调整物业服务标准、收费标准、收费方式或选聘解聘物业服务企业、使用专项维修资金等物业管理重大事项的，应积极接受所在地居民委员会的指导监督。业主委员会会议应当有会议签到、会议记录，会议决定由出席会议的委员及相关人员签字后存档.业主委员会作出的决定应当经全体委员过半数签字同意。会议决定、会议纪要应当在会后3日内以书面形式在物业管理区域内公示公告，并妥善保存。本住宅小区业主委员会应按照业主大会议事规则的约定，至少每个月一次接待业主来访。根据约定时问，在业主委员会或居民委员会办公室与业主面对面交流，了解业主需求，听取业主对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议。对业主的咨询、投诉，应当做好完整详细的记录。接待来访情况应作为业主委员会会议的基本议题，定期进行汇总分析，与物业服务企业进行沟通督办，能解决的应立即帮助协调解决，一时难以解决的要记录在案，并有后续处理方案业主反映的有关物业管理问题、意见和建议，都要有回复，并做好归档，以备查考。本住宅小区业主委员会应建立信息公开制度，主动、及时公开下列相关资料：(一)业主大会会议召开15日前，书面形式公告会议时间地点、内容、议程；(二)业主大会、业主委员会作出的决定应在召开后3日内公告，比如：调整物业服务标准、收费标准、收费方式、选聘解聘物业服务企业、专项维修更新改造实施方案征询意见、使用的决议核情况和竣工验收情况；(三)每年7月公布本年度上半年度专项维修资金收支情况次年1月公布前半年度专项维修资金收支情况；每季度次月公布该季度公共收益收支情况；(四)实施酬金制计费方式的，每年定期公布上年度经审计的决算报告以及物业服务企业和业主委员会达成一致意见的下年度物业服务资金收支预算；（五)物业服务合同等物业管理中各项决定和重大事项。上述相关资料应在物业管理区域显著位置张贴公示，方便业主查询。本住宅小区业主委员会应建立印章使用章次、保管人签字、用印人签字、盖章副本整理后归档、移交接管等制度。业主大会印章、业主委员会印章、业主大会财务专用章应由业主委员会委员分别保管印章使用实行登记制度，登记内容包括用印时间、使用人和用事项等；使用业主大会印章和使用业主大会财务专用章应根据业主大会议事规则或业主大会的决定；业主委员会印章的使用应根据业主委员会的决定。业主委员会委员职务变动或资格终止的，应当自职务变动或终止之日起10日内移交所保管的印章，业主委员会换届改选后，原业主委员会的印章交由乡、镇人民政府或街道办事处按规定销毁。本住宅小区业主委员会应做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同以及共用部分经营合同的协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录，并建立资料管理制度。下列资料应造册、编号、指定专人保管，并长期保管：(一)《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》等备案材料、物业服务合同、业主清册及联系方式；(二)业主大会和业主委员会的会议纪要、会议记录以及所作决议、决定的书面材料、公示、公告及图片；业主及使用人的书面意见、建议书以及书面反馈材料；(三)经业主大会表决审定的改建、重建建筑物及其附属设施的方案、专项维修资金和公共收益的收支账目、公告文本及审计审价报告；(四)其他涉及业主共同利益的与物业管理有关的往来文件等。本住宅小区业主委员会应建立资料查阅制度，明确相关资料的查阅范围和查阅方式，方便业主查询。负责资料保管的人员应及时收集并每月整理一次需保管的资料，确保资料的完整。查阅资料需凭业主委员会主任签发的查阅单。查阅人须填写查阅单，写明查阅与之相关的资料内容、查阅日期、查阅人必须签名，并附查阅人本人的不动产权属证明和有效身份证件的复印件，资料保管人凭查阅单内容供查阅人当场查阅、摘抄与其相关的资料内容，并登记在案。业主委员会委员资格终止的，应当在终止之日起10日内将其保管的资料移交给业主委员会。业主委员会委员拒不履行正常移交义务的，业主委员会可以请求乡、镇人民政府或街道办事处督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。造成损失的，由相关责任人承担。本住宅小区业主委员会全体委员应定期学习相关法律法规及业务知识，按时参加街镇组织的业务学习活动，每年自行组织学习不少于2次。业主委员会主任、副主任、保管印章的委员应参加市、区、乡镇人民政府、街道办事处组织的法律法规、专项维修资金和公共收益等业务培训。业主委员会年度规范化评价结果为运作欠规范的，应参加集中专项培训，加强对物业管理政策法规的学习，不断提高依法、理性的履职能力。本住宅小区业主委员会委员应当在候选人阶段书面签订承诺书，承诺在担任业主委员会委员期间自觉履行业主和业主委员会义务，不以杈谋私。业主委员会在任期内应每年进行自我评估并形成书面评估报告，主动接受乡、镇人民政府或街道办事处，居民委员会对其日常工作的巡查、抽查和评估。本住宅小区业主委员会应建立物业管理矛盾协调工作会议制度，协调处理业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷并接受居民委员会对业主委员会调解活动的协助和指导。对物业服务企业不按照物业服务合同等约定提供各项服务的，业主委员会应要求物业服务企业履行服务合同约定的义务。
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