韩国楼市好像真的要崩了！从去年开始，韩国房价已经连续8个月下跌了，部分地区从最高点下跌了30%到40%。
首先最根本的一点，人口下降。我们总说日本老龄化，但现在韩国人口问题比日本严重多了。2022年韩国总和生育率下降到了0.78，达到历史新低，在主要国家中排名倒数第1。
其中，占全国人口四分之一的首尔，生育率更是只有0.59。人口下滑，刚需减少，房价当然也就失去了最根本的支撑力。但是，人口下滑毕竟是一个长期过程，而导致韩国房价崩盘的，还另有原因。简单来说，就是只要房客能拿出一大笔押金，押到房东那，那这个房子你就可以免费住两年，两年后押金全额退还。虽然不是个小数，但是韩国存款利率非常低，就算钱存到银行也没什么收益。而对于没什么存款的人，银行也可以全租贷款，利息只有大概1%多点，额度能达到押金的90%。也就是说你只需要付一个非常低的银行利息，就能住上房子了。
这个全租房在韩国非常盛行，甚至被人吹成是韩国最伟大的金融发明，顶峰时期，韩国超过70%的租房市场都是全租房。但是，有人可能已经看出来了，这里面隐藏着一个极大的风险。因为他拿着这笔押金，就可以再贷款，再买房，然后再出租，依次循环。而且借着房价上涨的势头，房东总有多余的钱，还上租户的押金。在这之前，韩国房价一直在疯狂上涨，5年内上涨了80%。为啥？因为韩国四分之一的人口都在首尔地区，尤其是年轻人，而首尔的房价排在全球第二，仅次于香港。所以普通人根本买不起房，租房70%又会选全租，全租房贷款利息只有1%多一点，对房东来说更是无息的，这么多资金全都跑步进了楼市。你想能不涨吗？但是这么涨起来的房价，你用脚指头想想也知道全是泡沫，一扎就破了，而扎破泡沫的那根针就是老美加息。韩国货币政策和美国高度相关，所以在老美加息这一年多的时间里，韩国利率也被迫从0.5%上调到了3.5%。对普通民众来说，存款利息变高了，贷款利息也高了，那当然越来越多的人不愿意再选择全租房。
对房东来说，炒房的资金链也就断裂了。为了还上租户的押金，越来越多的房东就只好抛售房产，于是房价就开始下跌。而全租房的押金，是根据市场价来算的，房价下跌，押金也跟着下跌。房东只能继续抛售。于是陷入了越卖越跌，越跌越卖的恶性循环。韩国房价也就开始崩盘了。我知道有人肯定要说了，房子跌了那是好事啊，普通人能买得起房了。真是这样吗？现实是，由于房东资金链断裂，大量全租房租客拿不回自己押金，银行的全租贷款只能自己还。据估算，韩国的房价如果继续下跌20%，就会有40%的全租客拿不回押金。此外，还有很多普通家庭，省吃俭用，好容易买下一套房，却只能眼睁睁看着一生的积蓄，不断缩水。所以普通人，其实是最受伤的。如果喜欢今天的内容，请为我点个在看！
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