房价跌回七八年前！这些城市太危险了！

在之前70城房价文章当中提到：

二手房成交量虽然增长迅速，但价格却是下跌的，这是典型的“以价换量”特征。

‘以价换量’在热点一二线城市表现明显。

这在监测数据中也有所体现：

克而瑞研究中心重点关注的30个核心城市二手房，在去年总量出现明显上升，达到33%，创近年来新高；

其中涨幅超过50%的城市有深圳、成都、西安、合肥、青岛、郑州等。

根据中国房地产指数系统百城价格指数显示，截至去年12月，百城二手住宅价格环比下跌城市数量为100个。

在中指研究院的统计中，一、二线城市二手住宅价格分别累计下跌1.40%、3.81%，其中二线城市跌幅较上一年扩大了2.75个百分点；

下跌的“重灾区”多出现在各地的热门板块，以往楼盘打新就能赚钱的时代彻底过去了。

就拿近两天媒体报道的深圳来说，其部分小区二手房、办公产品/商务公寓存在以价换量。

像南京河西、苏州工业园区、东莞松山湖等等多地之前的网红盘、部分小区房价已跌回六七年前。

尤其是此前一些房价冲高过快的城市，本身就是带有剧烈回调的风险，如今是在加快挤泡沫过程。

除了网红盘外，学区房学区房的溢价和水分，同样也被挤得更干了。

尤其是京沪两市的学区房，前几年学区房的溢价（最热时期学区溢价甚至占房价的20%左右）叠加全国房价上涨，价格早已偏离应有的价值，泡沫非常明显。

随着近两年楼市下行周期以及各地相关教育政策的出台，也就导致价格逐渐合理回归，相关投资活动也明显降温。

不过完全消灭溢价也不现实，那些带有居住属性的相对来说更抗跌，如果是完全冲着挂户口的老破小风险更大些。

未来，购房者如果仍要选择入手学区房，应该兼顾学位需求与居住需求。

与上述几类房子相反的是，部分城市资产保值更强确定性的核心地段“豪宅”，成交量反而更为可观。

这是因为此前的楼市周期里，豪宅是市场上行时反应最快的，在价格下行期间则较为抗跌。

底层的逻辑仍然是其具有稀缺性；

从整体市场情况来看，今年以来，全国多地高端住宅销售不同程度呈升温态势，尤其是核心豪宅。

房子的涨幅受多方因素影响，比如交通、教育、政策和人口导入等多个方面，任何变量的改变，相应的最终会传达到市场，从而影响需求量。

之所以市场回暖拉长，就是因为在之前市场，更多人买房是出于投资，但随着房价上涨预期逐渐减弱，投资、投机性购房也随之减少。

虽然多地调控新政出台，但因经济形势、楼市降温等影响，购房者收入预期下降，购房更为谨慎，多处于观望阶段，政策对购房者的信心传导需要过程。

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