出卖人协助办理银行贷款附随义务约定不明确，不宜强制履行？！

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2024-08-24

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-012 总第223)

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出卖人协助办理银行贷款附随义务约定不明确，不宜强制履行？！

——陈某与北京某房地产开发公司房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

【关键词】

商品房买卖合同银行贷款协助附随义务商业、办公类项目管理商品房现房买卖

【要点提示】

买受人请求出卖人履行协助办理银行贷款义务，法院认为，买受人在办理贷款过程中需要出卖人予以协助配合的具体事项尚不明确，且在办理商业贷款的过程中需涉及的银行相关贷款手续及流程要求同样具有不确定性，因此，该债务不宜强制履行。

【当事人信息】

原告：陈某（买受人、上诉人）

被告：北京某房地产开发公司（出卖人、被上诉人，简称某公司）

【案情简介】

2011年8月12日，陈某与某公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定买受人陈某购买诉争房屋，该房屋已经设定抵押，总价款3365145元，首付款50%，其余价款可以向民生银行或开发商提供的其他银行借款支付。

合同签订后，陈某在2011年8月15日支付首付款1685145元（含定金10万元），2011年12月29日，某公司向陈某交付了诉争房屋，后双方因为贷款问题发生纠纷，买受人陈某提交其户口本复印件、结婚证复印件和个人收入证明复印件，证明其曾就办理商业贷款提交过相关材料，浦发银行已经发放了银行卡，但后来未贷款成功。某公司认可真实性，但称不了解办理贷款事宜。

买受人陈某向法院起诉，请求：判令某公司协助买受人陈某办理位于北京市朝阳区呼家楼向军北里×号院×号楼×号房屋的银行按揭贷款手续。

【法院判决】

一审：驳回买受人陈某的全部诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、法院为何不支持买受人请求出卖人履行协助其办理银行贷款的附随义务？

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，买受人陈某与某公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方均应依约履行。依据上述合同，陈某的部分购房款需要通过贷款方式支付。在买受人陈某办理贷款的过程中，基于诚实信用原则，如需要某公司给予合理配合，某公司应提供协助，这是合同履行中双方附随义务的体现。但是，买受人陈某在办理贷款过程中需要某公司予以协助配合的具体事项尚不明确，且在办理商业贷款的过程中需涉及的银行相关贷款手续及流程要求同样具有不确定性，因此，法院认为，某公司在买受人陈某办理贷款过程中的协助义务属于不适于强制履行的债务，双方如对此产生争议，应协商解决。现买受人陈某主张判令某公司协助其办理贷款手续，缺乏相应依据，法院无法支持。

二、法院是否应主动适用相关法律、政策以审查买受人请求出卖人协议履行银行贷款义务是否应予以支持？

关于贷款办理问题，北京市于2017年3月26日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第七条明确规定，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。该规定自发布之日起执行。本案中，买受人陈某与某公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》明确约定涉案房屋所在土地用途为商业配套，由此可知涉案房屋属于商办类项目。结合《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的内容以及本案房屋的性质可以认定双方已无法就涉案房屋约定的贷款方式办理贷款手续。买受人陈某要求某公司协助办理按揭贷款手续之请求属于事实上不能履行的诉讼请求，故法院无法支持。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

　　（一）法律上或者事实上不能履行；

　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

　　（三）债权人在合理期限内未要求履行。

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