北京又有项目预售证超8万 调控放松了？

“金九银十”到来前的楼市，在最近一连串的新政下又骚动起来。

突破单价8万元预售备案背后

继8月9日北京三个新房项目华润昆仑域、北京金茂府和招商中国玺超8万元“红线”拿证后，随后在时隔不到一个月的时间，北京又有一个高端项目预售证再次获批。

日前，北京市住建委发布公示信息显示，位于西城区德外大街的中骏天宸项目获批，其住宅的拟售价格达到13.5万元/平方米，目获批销售120套住宅，面积约2.4万平方米。

这是截至目前为止2017年北京获批单价最高的新房项目，也是第四个突破8万元“红线”的项目。

去年“9·30新政”以来，北京市新房住宅价格审批已经有了预售“隐形红线”——单价8万元/平方米。虽未明确发文，但多位开发企业人士表示实际上存在一条预售价格审批的“隐形红线”，即申报单价8万元以上项目取得预售许可难度较大。

多位业内人士表示，多个项目实现的预售价格突破可能预示北京限价政策将有所松动。除了预售价格突破8万红线，8月下旬以来，获批预售证的价格连续创区域新高。门头沟新证批到8万，旧宫批到7万5，台湖8万，此次德胜门更是到了13.5万。

房企希望预售证能够放开，所以对市场预期较高。但事实恐怕并不客观，北京突破8万“红线”只是个案，是限价政策的微调，并不意味着不会无限制放行。本轮楼市调控短期内不会取消，甚至会成为长期性政策。对于大部分项目来说，取证难度依然较大。

同时这些项目的取证价格与周边二手房价格倒挂严重，例如位于德胜门附近1985年建塔楼，目前单价高达13.9万元/平方米。而位于新街口外大街上93年建的板楼单价更接近14.4万元/平方米。因此，天宸获批预售价虽高，也远远不及项目预期售价。

房价实现环比不增长的目标 

2017年《北京住房和城乡建设发展》白皮书介绍，北京住房需求持续旺盛，加上宏观经济、金融等影响房价上涨的因素并未根本消除，2017年将继续坚定不移加强和完善房地产市场调控，确保2017年房价环比不增长。

具体来看，北京市将严格商品住房预售、现售的价格引导，对于申报价格明显高于前期或周边在售项目价格的，一律暂缓批准预售许可或办理现房销售备案，确保2017年房价环比不增长；在土地供应上，会同相关部门进一步调整用地供应结构，提高住宅用地比例，完善“限房价、控地价”土地供应工作机制，加大自住房用地供应和中小套型住房供应比例。

为符合中央提的“房子是住不是炒”的原则，政府对房地产市场的调控没有间断，银行贷款按揭利率也逐步提升，按揭贷款利率八五折、九折等优惠已经基本绝迹。目前，首套房贷款利率不低于基准利率，二套房为1.1倍执行，部分地区甚至上浮1.2倍。

本轮调控后，购房者使用杠杆比例及杠杆力度下滑，贷款变得越来越难。2016年上半年，新增个人贷款中住房按揭贷款占比高达91.43%；而今年上半年这一比例为51.40%。在房地产调控的要求下，多数商业银行房贷新增比照去年同期不得新增，新增按揭增速已经明显下滑。四大行上半年新增按揭12361.42亿元，去年这一规模为13790.38亿元。

为实现房价环比不增长的目标 ，此轮调控，可能会超乎很多人的想象，总体而言，一线及热点二、三线楼市的房价仍处高位，上涨压力仍存。

楼市金九银十成色不足

对于房地产市场来说，每年的9月份、10月份通常是一年中最好的销售周期，然而受“3·17新政”所带来的一系列影响，业内人士预计，今年楼市“金九银十”恐怕成色不足。

从某机构的统计数据看，在2017年9月，北京市场包括住宅和别墅在内预计有9个项目入市，是近些年来数量较低的一年。

由于每年9月份、10月份与开发商年底的业绩窗口期临近，所以开发商在此期间会加大推盘、推货力度，而往年的金九银十销售旺季也是基于供应端的加大从而拉升成交量所形成的，但从今年强力的政策调控让整体市场降温情况来看，预计金九银十盛况不再。

“现在市场房价依然是个敏感话题，每一个区域都会刻意地控制房价。”业内人士表示：“总的来讲，北京市场现在面临的还是政策问题，一个是限价、一个是预售证的办理。”

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