营改增后房地产公司设立环节税务风险控制关键点

朱光磊陈正坤地产财税圈 2021-12-10

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第一章：房地产开发流程与涉税简介

第二章：购买土地环节税务风险控制关键点

公司设立环节税务风险控制关键点

第一节选对公司注册地

【案例3-1】

甲房地产公司是一家在新加坡上市的房地产公司，2011年3月1日在A城市的CBD区域（位于B镇）拍得一块土地，用于建造五星级酒店、商业、写字楼，投资总额为3亿美元。设立项目公司乙公司来开发运作该地块，于2011年6月18日取得工商执照，2012年2月1日总包进场开工，2012年12月1日预售取得第一笔收入。

问题14：甲房地产公司是否应该将项目公司乙设立在B镇？

地方政府之间出于政绩等目的的竞争关系，为了吸引投资，各地地方政府之间的招商与税收政策差异较大，其中税收返还与免费提供办公场所是相对常见的手段。因而应该在比较各地方政府招商引资政策优劣后决定注册地。

问题15：经过与C镇招商部门的沟通，C镇承诺按表3-1进行税收返还，同时为了便于操作，遵循对房地产公司的返还习惯，仅对营业税、土地增值税、企业所得税进行返还。C镇招商条件有哪些陷阱？

（1）应考虑房产税。一般情况下房地产公司的主要税种为营业税（营改增之后为增值税）、土地增值税、企业所得税。与住宅地产不同的是，乙公司是一个商业地产开发商，房产税是排名靠前的重要税种，因而需要将房产税列入返还内容。

表3-1 税收返还表

（2）地方财力实得口径不明。地方政府只能对地方实得财力部分进行税收返还，表3-2是各税种地方政府可以分成比例表。

表3-2 地方政府参与分成税种表

问题的难点在于，虽然各税种地方政府参与分成比例是明确的，但是地方政府有时又分为几级财政分成体制，因而地方财力实得口径不清让许多税收返还合同无法真正实施执行。营改增之后，国发〔2016〕26号规定，自2016年5月1日起，所有增值税中央和地方均实行五五分成。

风险提示

税收返还作为一种利用地方政府之间的竞争而采用的与地方政府博弈的手段，天然存在着一些风险是无法规避的。

（1）法律风险。税收返还的协议大多由项目公司与当地招商局签订，协议本身的合法性即处于灰色地带，当地政府不履行返还协议时，是否可以根据该协议对招商局进行诉讼，是值得商榷的。目前一些知名地产商被A市一些乡镇以税收返还的名义招商后，并未实际取得返还，这些地产商目前还没有人试图通过法律的方式来维护权益。

（2）返还政策不明风险。地方财力实得部分是一个非常模糊的核心概念，解释权归地方政府。因而只有按实际交税金额的百分比进行返还才是一个透明的可操作方式，如果按地方财力实得部分进行返还，会由于核心概念不明，最后返还的金额还是由地方政府随意决定。

（3）地方财力保证风险。税收返还实质上是以地方政府甚至某个政府官员的个人诚信作为保证的，因而地方财力是否有能力保证返还政策的履行，是比较返还政策时需要考量一个重要因素。

（4）政府沟通与再发展风险。注册地和纳税地的选择应考量当地政府官员的开明程度，以避免后期沟通成本的增加。同时，如果打算在该地区长期发展，为了后期拿地的考量，应综合考虑政府沟通成本与税收成本节约的平衡。

政策变动

《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》（国发〔2014〕62号）规定：坚持税收法定原则，除依据专门税收法律法规和《中华人民共和国民族区域自治法》规定的税政管理权限外，各地区一律不得自行制定税收优惠政策；未经国务院批准，各部门起草其他法律、法规、规章、发展规划和区域政策都不得规定具体税收优惠政策。全国范围内计划对地方性税收优惠进行清理，但是时隔半年，又发布国发〔2015〕25号，规定：各地区、各部门已经出台的优惠政策，有规定期限的，按规定期限执行；没有规定期限又的确需要调整的，由地方政府和相关部门按照把握节奏、确保稳妥的原则设立过渡期，在过渡期内继续执行。事实上又暂停了地方性税收优惠的清理工作。

第二节注册资本金与资本弱化

注册资本的选择是公司设立过程中难以回避的问题。从税收角度，减少注册资本的金额进行资本弱化有利于股东借款利息进行企业所得税、土地增值税（通过委贷后）前扣除，减少企业税负。同时注册资本金额小有利于进行股权转让等资本运作手法。但是根据《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》第三条，“中外合资经营企业的注册资本与投资总额的比例，应当遵守如下规定：中外合资经营企业的投资总额在300万美元以下（含300万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的7/10。中外合资经营企业的投资总额在300万美元以上至1000万美元（含1000万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的1/2，其中投资总额在420万美元以下的，注册资本不得低于210万美元。中外合资经营企业的投资总额在1000万美元以上至3000万美元（含3000万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的2／5，其中投资总额在1250万美元以下的，注册资本不得低于500万美元。中外合资经营企业的投资总额在3000万美元以上的，其注册资本至少应占投资总额的1／3，其中投资总额在3600万美元以下的，注册资本不得低于1200万美元”，工商总局设置了资本弱化的底线。

因而在案例3-1中，乙公司的注册资本定为1亿美元。

第三节分公司或子公司的选择

由于房地产开发涉及政府部门多、资金量大，具有较高的债务风险与政策风险，大部分房地产公司会选择将项目分散在多个项目公司壳下进行运作，一方面做到风险分散便于资产重组；另一方面分公司的企业所得税汇总缴纳至总机构所在地，地方政府也不支持分公司形式的房地产开发公司，一些地方政府甚至直接不受理分公司形式的土地过户、立项及规划、施工报批。在案例3-1中，是设立子公司进行项目开发。

第四节开办期的止点

房地产开发公司开办期的止点一直是一个争议不休的话题，有以下几种观点。

问题16：在案例3-1中，乙公司的开办期什么时候结束？

根据《国家税务总局关于印发〈税收减免管理办法（试行）〉的通知》（国税发〔2005〕129号）附件第十五条第（二）款“规定新办企业减免税执行起始时间的生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之日”，部分人士认为房地产公司以2012年12月1日预售取得第一笔收入作为开办期的结束，这种观点主要受工商企业纳税观念的影响。

根据国税总局2010年4月27日问题解答：企业自开始生产经营的年度，应是指企业的各项资产投入使用开始的年度，或者对外经营活动开始年度。因而应以2012年2月1日总包进场开工作为开办期的结束。

国税发〔1995〕153号规定：专业从事房地产开发经营的外商投资企业，应以其首次取得房地产开发经营项目之日，确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前，则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。因而，外资房地产公司开办期的止点是有明确规定的，即“首次取得房地产开发经营项目之日，如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前，则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日”。因而在案例3-1中，开办期以2011年6月18日取得工商执照作为开办期的结束。笔者倾向于这种观点，同时笔者原操作过的项目公司及新企业所得税法下新设项目公司，税务机关对开办期的把握都持这种观点。

最具争议的问题在于，国税发〔1995〕153号是原外商投资企业所得税法体制下的配套文件，严格来说没有法定的效力。

【案例3-2】

接案例3-1，乙公司在2011年6月18日取得工商执照前，共发生开办费40万元，其中业务招待费5万元，无其他财税差异。

问题17：在案例3-2中，乙公司开办费40万元如何进行财税处理？

1．会计处理

执行新准则的公司，开办费发生时：

借：管理费用——开办费 400000

贷：银行存款 400000

执行会计制度的公司，开办费发生时：

借：长期待摊费用——开办费 400000

贷：银行存款 400000

取得工商执照后，一次性转“长期待摊费用——开办费”入“管理费用”。