如何在房价翻番的宁波，捡到实实在在的漏儿？

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此次长三角之行，我们把最后一站放在了宁波。

在去宁波之前，我曾多次提到宁波，也在全国房地产各项指数的分析中，从多个维度分析过宁波。

比如宁波在去年下半年就进入了供应紧缩的市场周期，全市库存周期低于4个月，这是一个供不应求的市场大环境；再比如宁波的最高房价卖到了5-6万元/㎡，而宁波的均价尚不足2万元/㎡，这是一个拥有充足潜力的城市；

还有宁波在长达5年的房价滞涨后，在去年下半年到今年上半年，完成了房价翻番！

说实话，此行宁波，我就是抱着捡漏的态度去的，对于宁波的期待，远超其他城市，甚至是苏州，以及投资大网红嘉兴和昆山！虽然宁波房价已经翻番，但我还试图在市场中捡到那么一两颗遗珠！

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全宁波已经进入2w+时代！

宁波房价是在去年下半年开始出现上涨苗头，刚一出现上涨苗头，立即进入迅猛的上涨期，短短1年的时间，宁波的房价实现了翻番！

在2016年年中，宁波的房价尚在1.3万元/㎡上下浮动。根据当地的置业顾问介绍说，从下半年开始各大项目几乎是每月一调价，涨价幅度大都在500元/㎡以上，进入2017年之后，涨幅加快，甚至涨幅一度达到了1000元/㎡/月。

直至当下，宁波主城区的房价全线突破2万元/㎡。

对，就是全线，主城区全部范围内，无一落网。当地政府在4月份启动限购，但是宁波的限购不是全市范围限购，只是画圈限购，限购的区域几乎和房价突破2万元/㎡以上的区域完全重叠。

也就是宁波的房价格局很简单，因为当地政府已经帮助我们划了一个圈！在限购圈内的所有项目房价全部突破2万+！

全市房价翻番的项目全部位于限购圈以内，无一例外！当下限购圈内，你几乎无法找到任何一套2万以下的正常销售的一手房！

因为过去的一年已经消耗了大量的库存，宁波短时间内库存去化周期已经不足4个月，所以即便在限购之后，宁波的房价也延续了小幅上涨的区域，尤其是贴近全宁波贴近限购圈的外围区域，也迎来了一波上涨。

时至今日，我们看到的宁波房价格局基本是环状格局——

限购圈范围内，均价2.2-3万/㎡，贴近限购圈的一线外围区域，均价2万/㎡，再往外围区域基本就是1.8-1.9万/㎡！

在这样的市场环境下，尤其是经历跳涨之后，很多客户，包括宁波的客户都在犹豫，宁波的房价是否存在泡沫，是否还具备进入的条件？会不会跌？

我想从基本面的对比来说明这个问题！

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宁波的房价只是完成了补涨而已！远非透支预期！

在我来宁波之前，曾在知乎上和网络上向各路大V征集过关于宁波的城市判断，无数个人告诉我，宁波这个城市就是中国的底特律，就是没赶上趟，正在走向末路的没落工业城市。

有人说，宁波在过去的二三十年中，依靠港口大力发展临港工业，有着规模庞大的重化工业产业区能支撑，但在当下的经济转型中萎靡不振，完全丧失了工业集群的优势，这样的城市是没有前途的。还有人说，宁波在海运为王的时代，还可以吹吹全球第一大港的牛逼。现在？玩儿的是互联网、玩的是人工智能和产业升级。宁波？out了！

总之，绝大多数的人都在告诉我，来宁波这种没有未来的城市炒房，就是来当填坑的炮灰！

但是，有几组数据，我想跟大家分享一下，宁波这个城市有多么可怕——

2016年，宁波GDP总量排名全国第16名，人均GDP突破10万元大关，接近发达国家水平，人均GDP与新兴热点城市杭州近差10000元左右，排在宁波前面的不是北上广深等超一线巨无霸城市，就是省会城市。

从GDP这个数据上看，宁波这个城市绝对是一个经济基础扎实的城市，远超中国80%以上的城市。

如果说，GDP所能够反映的只是一个城市的经济基本面。那么，我们再来看上市公司数量的排名。

宁波拥有52家上市企业，A股上市公司数量排全国第9位，排在宁波前面的基本都是北上广深苏宁杭成等强一线城市，甚至是超一线城市。武汉、重庆、厦门等经济强市都被宁波远远甩在身后。在这些A股上市公司中不乏一些类似杉杉、雅戈尔、奥克斯、均胜电子等我们耳熟能详的优质民营企业。

这也能够说明从经济活力上，宁波要超过90%以上的中国其他城市。

除此之外，一个老宁波告诉我，不要只把眼光着眼在这些浮于表面的数据，你如果再去宁波下辖的县市去转转，你发现宁波拥有庞大的乡镇企业体系，每个乡镇都有数以千计的中小型企业，在这些中小型企业的背后是一个个拥有庞大购买力的附属家庭。

你们知道宁波在2016年的人均可支配收入排全国第几么？

第七！甚至排在南京、厦门之前！排在宁波前面的只有北上广深苏杭六大城市而已！

宁波是一个典型的藏富于民型城市，这个城市里的居民拥有难以估量的庞大购买力！

更加可怕的是宁波每年都拥有源源不断的人口净流入。2016年，宁波常住人口达到763万，人口净流入186万，人口流入量排名全国前12。

宁波的人口净流入量已超过杭州！

最后，我们来把这些数据综合一下看看宁波——

GDP总量排名全国第16名，超过中国绝大多数城市；A股上市公司数量排名全国第9，超过中国90%以上城市；人均可支配收入排名全国第7，进入一线富裕城市；人口净流入排名全国第12，超过杭州！

这些数据单独拿出来一项讲，只能说不错，但是综合在一起看，就厉害了！宁波这个城市不但拥有着深厚的经济基础，还拥有相当活跃的经济活力，城市藏富于民，居民购买力大的惊人，最后还有源源不断的人口涌入！

用宁波人自己的话讲，即便是在落寞的当下，拼综合经济实力，能让宁波害怕的还真没几个！

当我们把这些能和宁波站在同一经济水平面上的城市房价放在一起综合对比之后我们发现——

宁波主城区的房价就该是2万+！宁波跳涨的原因只是，过去卖的太低了！宁波在完成补涨而已！站在经济基本面上看，宁波当前的房价是稳定的！

但是，同时，我们也应该看到，在完成补涨之后，未来的宁波房价跳涨可能性几乎为零！

那么，是不是宁波就完全没有机会了？不能投资了？没有漏儿了？

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非也！非也！机会还有，只是不能靠捞，只能靠捡了！

因为整个宁波城市的房价基本面都已经完成的补涨。所以，对于宁波的投资，我们只能如沧海拾珠般艰难的寻觅！

值得庆幸的是，我们找到了！

我们先来看这么两块区域——

东部新城和高新区区位图▼

宁波的城市发展方向是向东，向东，向东！

在城市向东的过程中，一个众星拱月的城市新区出现了——东部新城！这是宁波在过去几年中着力打造的城市新区，也是包括宁波市政府在内的宁波政府机关所在地，是宁波城市拓展的绝对核心区位。

整体的城市界面非常好，全宁波绝大多数的超高层建筑均分布在这个区域，宁波最贵的城市型豪宅产品也都集中在这个区域，绿城、恒大、万科、中海等一线房企也都纷纷提前布局。甚至连绿城这样专注住宅开发的房企，在东部新城也大胆尝试了大量的自持物业。

东部新城规划意向图▼

目前，东部新城的均价也是全宁波最高的，达到了3.5万元/㎡上下，目前该区域的住宅开发已经基本完成，在售项目极少，也大都是尾盘在售，存量土地也极少。

东部新城的开发接近尾声之后，向北与高新区相互融合拓张，高新区也开始依托东部新城打造高新技术研发区，类似苏州工业园区，目前该区域是全宁波人才引进的集中聚集地。

同样，该区域的住宅开发也进入了尾声，均价也突破了2.5万/㎡，逼近3万元大关！

在这两个明星板块的周边，我们发现了两块值得关注的洼地——

一、东部新城二阶段

东部新城的二阶段扩张区域，是与东部新城直接接壤，是除了高新区之外，距离东部新城最近的区域，也是目前东部新城的主力扩张方向。

区域内有地铁通过，从该区域核心到东部新城仅需3站地铁！

位置！位置！位置！这就是该区域最大的优势！即便这块区域当下除了地铁之外毫无任何城市配套，但区域最大的价值就是位置和预期！

值得注意的是，这块区域的价值已经凸显，房价也出现了大幅上涨！个别项目的均价已经逼近3万元/㎡。

但仍有某些项目因为种种原因尚未调价，比如绿城杨柳郡项目，地铁上盖物业，有绿城自持配套商业，均价尚不足2万/㎡，但目前一期已经抢不到房源，可重点关注二期！

二、江北东部区域（江北镇海交界的东北区块）

宁波的限购圈恰好在城市的东北方绕了一个弯，完美的避开了东北这个缺口，而宁波的2万+房价圈也恰好完美的避开了这个缺口！

为什么？

因为这个城市东北方向的缺口是目前宁波主城范围内，城市形象最差的区域！

这里聚集着待改造城中村，在建道路，待拆迁专业市场，车站……

因为这个区域位于甬江以北，与城市发展最好的甬江以南长时间内没有桥梁隧道沟通，这块区域恰巧位于，宁波江南江北的两条沟通隧道的中间位置，无论去哪都不顺畅！

因为这块区域远离江北核心区的辐射范围，多年保持独立，自成体系，无法融入城市规划的大版图之内！

未来呢？

我们能看到的是区域的旧城改造已经启动，区域内绝大多数的城中村都在逐步签订旧改协议！

我们能看到的是三官堂大桥正在区域内修建，三官堂大桥修通后将直接连通东北板块和高新区，纵向来看，东北板块、高新区、东部新城将彻底串联成片！

从东北板块沿三官堂大桥，车行距离6-7km，车行时间15分钟！

我们能看到的是地铁2号线已经通车，沿地铁2号线可直达江北核心区，除此之外，区域内还将规划2条地铁……

东北板块是我在宁波能够找到的同等区位条件下价格最低的区域！也是我能找到的区域价值正在升级的区域！

我的判断是，东北板块这个城市缺口迟早会被抬升补平！近6000元/㎡的价差，也迟早会完成补涨！区域内可重点关注富力院士廷项目！这可能是同等环线范围内，全宁波价格最低的项目！

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宁波是一个拥有雄厚基础的经济强市，站在同等经济条件下，宁波当下的房价，炒作的影响很少，房价基础是扎实的！

但是，宁波在过去的一年，也基本完成了补涨，全市范围内，能成片挖掘的价值洼地几乎没有，剩下的只有那么一两颗遗珠！

东部板块的富力院士廷和东部新城二阶段区域的绿城杨柳郡能抢就抢吧！前提是，能买得到！

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米宅环沪考察已经结束，感谢奔波半个月的米宅团队，感谢在考察途中给予我们支持和帮助的每一位朋友，米宅VIP会员小型沙龙随后将集中分享此次考察的情况，系列考察文章也将陆续发布。

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