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2019，房地产困难时期的温哥华（二）
立秋了，小园的葡萄熟了。
渐渐地，温哥华雨季，随秋日而来。
媒体又来催稿，询问温村房地产前景。
我说，温村的房地产，就像老姑娘：白富美，非常讨喜；可是，格调太高，就嫁不出去了。
好了，言归正传，谈谈温村的“土地前景”。
01 | 温哥华，炒地是个好买卖 |
近半年，“影子银行”引起加国央行的注意。
当地华人媒体以批判的调子，提醒影子银行的危害。在唐汉看来，这些文章都是隔靴搔痒，读之无味。
真实的情况是，温村影子银行的绝大部分资金，流向了“土地”。
就华人而言，许多小开发商购买土地，有大量私人贷款。利率越来越高，10%已经是起步价了。
华人大量购买温村土地，有一个大背景：
2016年购买素里或兰里市的土地，两年后，2018年评估价就上涨一倍！
如此高的利润，投资者趋之若鹜。另外，炒买土地，是商业行为，不用缴纳20%的海外买家税。
想象空间，够大吧！君不见，全球的股票价格大涨，就是因为想象空间够大。
炒地的缺点是：银行不介入土地贷款，这是温村基本常识。
于是，私人贷款（华媒称“影子银行”）就大行其道于土地投资了。
举例：C君自已出资500万刀，贷款700万，就可以购买1200万的土地。两年后，以2000万元卖出，年回报80%！！！
这不是神话。唐汉的几个客户炒地，回报率创造温村历史最高纪录。投资1000万元，一年内尽赚2300万元，年回报230%。
有几百万闲散资金的华人家庭，在温哥华很多。许多人纷纷加入炒地，成为炒家。
02 | 许多小炒家，面临破产 |
土地炒家的好日子，在2019年到头了。
最大的麻烦，来自加拿大中央银行。银行压力测试，整个加拿大贷款从严，温村最受打击。
2018年2月起，温哥华房屋“价量双降”，直到今天仍然不见底。房子销售不出去，开发商就不购买土地了。这些华人土地炒家，就成为最后的接盘侠。渐渐地，土地贷款的高利率，露出可怕的狰狞。
坏消息接踵而至：
中美贸易战火纷飞，中国限制向外汇款。2019年初，违法汇款可能入刑。如此，从中国向温哥华汇款的渠道，直接被砍。即，资金的源头，断流了。
温哥华的NDP政党，对豪宅不断加税。中国富人们支出不断增加。谣传明年还要加税，天啊。
人民币贬值趋势，越来越明显。华人财富，雪上加霜。
这些因素，打击投资信心，严重影响温哥华土地交易。
炒家们心如刀绞：土地卖不出去，利率不断增高。以前可以赚钱的土地啊，现在成为烫手的山芋。
房地产市场常见的现象是：几家欢喜，几家愁。
唐汉的炒家朋友，在最高点卖出土地。此时，摇身一变，华丽转身，成立家族信贷公司：把已经赚到手的钱，以10%的利率，出借给这些新炒家。他们的逻辑非常简单：未来两年，土地不会上涨。先收两年利息吧。
好事者问：“如果接盘侠们资金断流，还不了贷款，怎么办？”
答：“没关系啊。那就卖给我吧…以成本价哈”
财富转移，从一个人的口袋，流入另一个人的口袋，就是这样简单粗暴。
财富的故事，表面总是非常文雅：在您所有的朋友里，骗子最文雅。
唐汉友情提醒：未来两年，是房地产业的艰难时期。土地投资，千万小心！小心！再小心！
案例：A家庭有1000万加元资金，每天接到地产经纪微信，说：“某君有土地，请您入股。此项目极好，现在入股，非常划算。”。
唐汉评价：不要上当。那个项目有私人贷款，利率15%。您成为股东的那一天，就是您支付15%年息开始的一天。
2016年，这是赚钱的项目；2018年开始，就是一个火坑啊。
未来两年，那些负债率高的小炒家们（65%LTV），将大批倒闭。
困难时期，像远离毒品和政治一样，远离高杠杆。
西温T先生说：“潮水退后，谁没有穿泳裤，一目了然。”
03 | 真正的土地整合者，真正的大开发商们 |
股市有散户和庄家，前者是韭菜，后者是收割机。
温哥华房地产也是这样。小炒家们是韭菜，大炒家是收割机。
对于土地大炒家，我们尊敬地称之为“土地整合者”。
（Sorry，我不是暗指温村的太阳神；我指的是象素里D先生这样的神级人物。D是土地界隐形的庄子）。
大炒家的特点是：没有贷款，不用杠杆。
大炒家的第二个特点是：公开透明操作。
他们绝不会自己先成立一个公司，以1000万元买进，再以1500万元卖给自己的众筹合伙人公司。
我问庄子D先生：如今房地产困难时期，土地投资还有前途吗？
D答：温哥华总体土地资源很少；长期趋势供不应求，价格上涨。如今银行政策是短期的，引起价格下降。我们正在筹集资金，准备大量买入土地。
持同样想法的B先生，坐拥数十个项目的大开发商，说：全球富人移民，温村是首选。
（以下是官样公文，非房地产专业的读者，请跳过去）
B说：过去十几年，中国大陆移民涌入温村；如今，中美贸易战，制造业转向台湾、越南、印尼、马本西亚，两年后这些企业家有钱了，也会移民温哥华；香港局面，30万住在香港的加拿大公民，有人会回温哥华；一带一路使许多穷国的企业家发财，还是会来温哥华…中国产业升级换代，更多的财富，早晚会来温哥华…
我问：“为什么华人喜欢温哥华？”
B答：“因为美食。我们有中国胃，永远无法改变。”
我的客户中，有许多远见卓识的实业家。他们是华人商圈的Bosa, Polygon，WestBank。在房地产困难时期的温哥华，我的建议是：
第一，将公司全部项目分为三类，贷款结构化：短期内可以建筑的项目，移向大银行；熟地项目，移向信用社；生地项目，私人贷款机构灵活办理。
第二，建筑项目与生地项目，搭配融资。温哥华房地产困难时期至少两年，所以，融资尽量匹配两年以上。
第三，温村项目、美国项目、东部项目，融资通盘考虑，相互搭配，分散风险。
第四，以上三项策略，将风险结构化。然后，适当增加股本入资、债券融资。
（跳过官样公文了，请继续阅读）
温哥华的房地产业历史中，真正轮到“大陆华人”大规模投资，始于2010年。截止2019年，真正进行了数十套规模开发建筑的，大陆华资企业屈指可数的。
我明显感觉到：这些企业家们，与温村的商业环境融合，需要时日。同样是房地产开发，温哥华与中国“形似而神不似”，相差很远。其中的摩擦成本，非常之大。
只是，房地产作为一个产业，大陆籍华资会渐渐发展、成熟。
从炒地到建筑，到真正意义的房地产开发，需要耐心的企业家精神。最终的成功，贡献巨大。比如：在华人商圈，会带动一大群相关行业的发展：律师、会计师、税务师、地产顾问、融资顾问、销售团队、广告商、建筑相关的众多专业人士…
当我们和我们下一代，
在商业领域成熟时，
政治和艺术相应而生。
完整的华人生态圈，
在这个多元文化国家中，
是我们的精神家园。
温哥华的华人移民历史，久矣。
广东、台湾、香港、大陆华人，
移民如潮水，一波接一波。
华人在温哥华生生不息。
温村的房地产业，
因为人，而生生不息。
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