重庆房价还要涨3倍
关于重庆楼市分析，知识星球已经很完整，今天这一篇主要聊聊在重庆3天走马观花的感受。
重庆重庆
孝宗淳熙十六年(公元1189年)，孝宗逊位，让位与儿子宋光宗赵惇。赵惇于正月封恭王，二月受内禅即帝位，自诩“双重喜庆”，遂将恭州（重庆）升格命名为重庆府，重庆因此得名，迄今已八百余年。
重庆简称“渝”或“巴”，地处中国西南部，长江上游地区。东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西。幅员面积8.24万平方公里，辖38个区县（26区、8县、4自治县）。重庆名为一市，实为一省。地貌以丘陵、山地为主，其中山地占76%，有“山城”之称。
重庆面积8.24万平方公里，辖区面积大于宁夏、海南、台湾、北京、天津、上海。
重庆人口3392万，辖区人口多于吉林、甘肃、内蒙、新疆、上海、北京、天津、海南、宁夏、青海西藏。
直辖市之一、国家中心城市 、超大城市、国际大都市，长江上游地区的经济、金融、科创、航运和商贸物流中心，西部大开发重要的战略支点、“一带一路”和长江经济带重要联结点以及内陆开放高地。
基于以上：重庆的定位是很高的，城市足够大，人口足够多，战略地位和经济地位都较高，楼市成长空间充足。
请参见重庆市政府网：http://www.cq.gov.cn/cqgk/82835.shtml
过去两年的涨幅
上图为重庆均价 数据来源：房天下
图片曲线一目了然，虽然在重庆人民的眼里，房价已经涨了一个天出来，但是过去两年的价格上涨和重庆的城市地位和城市开发程度对比，并不算迅猛。尤其是对北京的朋友而言，上面这张图片，平平无奇，原因何在？
第一、重庆是一个“省”，它的面积很大，朋友们牢固树立这个概念，主城区涨幅本来也不均匀，而且被各大郊区县大幅拖后腿了。
第二、供地充足，一手房源源不断，二手房市场不温不火。
重庆的供应是充足的，至少目前是充足的，重庆奉行天量土地供应，在2014年以前，重庆的土地供应量始终是天量。从目前公开的数据来看，2014年至2016年，每年减少约20%，2017年供应量有大幅回升，但土地价格依然提高了15%左右。
随着主城区土地日渐稀缺，“重庆的土地供给政策也在发生变化，大量的土地供应集中在ZF打造的各大“新区”，这个非常符合重庆“刚需人群”的特点。
第三、新房癌集中营，不爱碰二手。
重庆住房需求人群主要包括，土著新一代、大学生、下县和远郊流入、贵阳四川等外省人口流入，引进人才、商人、投资者等。
重庆住房自有率是很高的，64%这样，所以土著需求并不高。
重庆从2008年开始发力建设，十年之后的重庆，国际大都市的范儿已基本成型，对脏乱差的下县和周边省份人口的虹吸效应逐渐显现出来。大学生、下县和远郊人口流入、周边省份人口流入、返乡人口是重庆住房市场的主要力量。这一类小鲜肉的通病是“处房情节”，只买新房，他们愿意为之支付100%的溢价，我后面会用具体案例计算。
相对而言，投资客要冷静的多，来自北上广深的投资客大量的建仓，推动了重庆二手房价格。在中国的一线城市和所有中心城市里面，重庆和西安的房价是最低的。
基于以上：
重庆楼市已经启动，开始进入公众视野；
重庆楼市的第一个阶段结束，完成了50%的涨幅；
重庆楼市有了赚钱效应，土著渐渐觉醒，逐渐加入扫房大军；
重庆扫楼主力还很“弱小”，以“新房癌”和“全款癌”为主体。
重庆核心区的洼地社区，正在被投资客一波波填平，刚需们正在帮助去化新区。
重庆核心区没地了，土地涨价也很凶，进场越晚，代价越高。
大家要注意啊，重庆楼市有很多很多不同的地方，慢慢往下看。
重庆城市中心
城市中心很清晰，一个诺大的重庆，3000万人口量级，它只有一个中心区，都市功能核心区。它的范围是：渝中区全域和大渡口区、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸区5区处于内环以内的区域，约297.5平方公里。
也就是说，现在的核心区，就是未来的核心区，不会转移。而且城市的生长，并不能向东向西（山脉），只能向南向北（向南我个人是不看好的）。
所以我们的选筹范围就锁定在一个非常非常小的圈子里，如下图。
拓展区、农业区、开发区等我们不需要关心。目前他们的价格是一致的，环线效应并不明显。
城市功能区请参见：https://baike.baidu.com/item/%E9%87%8D%E5%BA%86%E4%BA%94%E5%A4%A7%E5%8A%9F%E8%83%BD%E5%8C%BA/12637337?fr=aladdin
关于其他规划
关于重庆其他规划，朋友们自行了解学习即可，我就不在这里浪费时间了。
通过重庆市政府网站，搜索想了解区域的对应关键词即可，例如渝北区规划，如下图。请参见：http://www.cq.gov.cn/
老破大案例一套
以本套房源为例，地处观音桥商圈（老牌商圈）
加州花园，15年前的富人区，电梯高层，70年产权住宅。
（重庆绝大多数住宅都是50年产权）
距离两个地铁站都是600米这样
距离新光天地500米这样
周边1000米范围幼儿园6所
周边1000米范围小学7所
周边1500米范围中学5所
周边2000米范围大学3所
周边3000米范围医院9所
周边1800米范围大型商场4个
周边500米范围菜市场1个
周边2000米范围内银行6个
总之，完全成熟的配套。
它的价格是7693元每平米（建筑面积），156平米，业主报价120万，业主可接受成交价格118万。
以下按照三无人员二套贷款计算
可评估：7500每平米，总价合计117万。
首付款：117万*0.4（4成首付）+1万=47.8万+0.2（贷整差额）=48万
贷款额：69万
月供额：利率上浮30%计算（实际是15%-25%） 等额本息还款，月供额度为4302元。
租金收益：2800每月
分割出租收益：5000-6000之间，或者更高。
假定房价每年上涨5%，本套房增值收益为，118万*0.05=5.9万。
也就是说，你用XYK刷首付款48万，用租金还月供，不但是无损的，反而还要盈利。
讲再简单一点，你可以一毛钱没有，直接从中套利。
基于以上：
在重庆房价上涨过50%之后，这套房子依然非常值得投资，结论是，这个小区没有泡沫，市场非常健康。如果本小区建仓1000平米，4000月薪请一个人帮忙打理出租，你是无损的，还有微薄盈利。如果房价上涨10%，则盈利35万。本金350万，年化回报10%。
新房、次新、小面积案例
同区域新房（高层）价格在1.4-2万区间，面积缩小一倍，首付金额不变，月供金额不变，完全没有必要再做比较。
同区域次新房（高层）价格在1.2-1.6万之间，面积缩小一倍，首付金额不变，月供金额不变，完全没有必要再做比较。
图片中看区域内二手房均价，1.1万-1.3万，均价就是被0.7万-0.9万的老破大拉低的，新房、次新、小面积都不值得购买。
他们的首付约束力和总价约束力基本是一致的
但涨幅和收益会出问题，如下。
75平米两房50%涨幅=150平米四房25%涨幅
12000*150%=18000元单价
7700*150%=11550元单价
12000单价*75平米*50%（增值部分）=487500
7700单价*150平米*50%（增值部分）=577500
基于以上：
放弃流动性，囤老破大1000平米，长持5年以上。
假设重庆未来10年有三倍的涨幅。
7700元*3倍=23100单价
也就是说十年之后，重庆核心区的房价是今天北京房价的1/3多一点。
7700元*1000平=770万元
23100元*1000平=2310万元
你的首付款是770万*40%=308万（北京一套老破小的价格）
你的利息支出，月供完全覆盖。
你的投资回报是年化75%，杂七乱八扣除掉，年化65%是一定有的。
2300万，可以退休了。
关于房产税
这个是完全可破的，不存在任何障碍。
策略
老破大囤起来就好了，要知道，过去十年，重庆小面的价格涨价了7倍的。预期房价十年涨3倍，不难。
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