警惕！这四家房企……刚需捡漏机会来了？

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撰文|杆姐&编辑|欣欣然

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日前，克而瑞研究发布了《国内融资再收紧，房企高成本海外发债》的研报。

读完这份报告，杠杆游戏想和杆友分享一些数据和看法。并谈谈对楼市的影响。

1、国内融资收紧。再次“房住不炒”喊话后，房企钱不那么好借了。前5月的小阳春，房企融资实际也较为宽松。

中指院数据统计，1-5月，房企融资规模超9500亿元。不过，5月是转折点。

同策研究的数据显示，5月，40家典型上市房企融资金额环比4月下降52.07%。为367.99亿元，创近一年新低。

其中，公司债共融资95.85亿元，较上月大幅下降79.74%。信托方面情况类似，如下图。

6月13日陆家嘴论坛上，银保监一把手更是直接对着房地产喊话。房企国内融资可想而知。

2、海外发债掀起高潮。杠杆游戏注意到，面对资金链的紧绷，房企纷纷把手伸向海外。

Wind统计数据也显示，今年以来，内地房企在海外已发行了87只债券，合计融资352.14亿美元，约合人民币超过2400亿元，较去年均有明显增长。

去年同期，内地房企发行了63只海外债券，累计融资272.65亿美元。

据克而瑞的不完全统计，仅截止6月17日，当月已有10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模将达超30亿美元。

1-5月，房企融资中海外债占比达到了23.1%，票面利率均值为8.91%。

3、还债压力极大，不得不借新还旧。根据恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员夏磊女士的研究，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元，预计将在2019-2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿元。

尽管2019年迎来了小阳春，但5月后迅速回调，整体销售还是不振。

所以，加紧出货同时，借钱也是非常重要的。

趁着4月之前的国内融资窗口期，我们看到各大房企努力在借钱。本质上是借新还旧。

不过按照夏磊的研判，以信用债为例，2019年第一季度合计融资1810亿，同比大幅增长40.5%，但净融资规模仅为574亿，同比下滑41.6%，这说明房企融资并未有实质性改善。

所以无论国内还是国外，有机会，房企就拼命借钱。

4、中南建设、华南城、新湖中宝、正荣海外新发债成本超过10%。杠杆游戏注意到，前5月，房企海外发债票面利率均值超过8%，融资成本较2018年11月有所降低。

但是比2018全年境外融资7%出头的利率，明显又要高。

特别是5月开始，海外发债平均加权利率涨到了9.8%。从6月最新的发债情况看，至少有中南建设、华南城、新湖中宝、正荣4家企业海外发债利率超过10%。

具体如下图。

中南建设6月11日境外发债3.5亿美元，利率10.875%；

华南城6月12日境外优先票据0.6亿美元，利率11.875%；

新湖中宝6月12日境外债券1.1亿美元，利率11%；

正荣集团6月13日永续债2亿美元，利率10.25%。

是的，大家太需要钱了。没办法。

5、抓住海外发债窗口期。2019年4月之前，国内的资金成本相对海外是低一些的。但是国内房企融资逐步收紧，房企不得不海外融资。

所以才有了杠杆游戏上文所写，前5月海外融资成本实际比2018全年高。

相关分析人士认为，近期海外发债还算顺畅，这是难得的窗口期。加上美元降息的预期，大家依旧看好。

不过，两大国之间的不确定性，也让一些人对海外发债前景有疑虑。

但管不了这么多，上文所写，有太多的债务要还。怎么都得借。

6、融资收紧，刚需可能有捡漏机会。影响实际早已出来，部分房企频频卖项目求生，如果不是前几个月融资有所放松，有些房企可能更惨，甚至有的就缓不过来。

而如今再次收紧，意味着部分房企将回到艰难度日。

对于市场而言，房价往上的底气也就弱了很多。包里有没有钱，往往意味着做事的底气。

二手房方面，此前杠杆游戏分析过，部分限售期到。考虑到房企融资压力传导到新房行情，二手房挂牌数量还将激增。

那么，对于刚需来说，可能将有一个捡漏期。

本文图表、相关研究结论源自克而瑞，特此感谢

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