关于房贷换锚，99%的分析都是错的！|张银银
杆友aliys推荐pink floyd的《high hopes》：没有希望就没有生活，love and peace。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
存量房贷利率转换，备受关注。
原因是，3月1日开始，存量房贷利率也将换锚。
去年十一后，新增房贷采用LPR（贷款市场报价利率）加基点的方式，确定房贷利率。如今，存量也要转换了。
也就是，如果你去年十一前买的房子，以前以央行基准利率为基础的房贷利率计算模式，将改变。
未来，要么选择固定利率，要么换成LPR加基点。
各界讨论非常热烈，看了大部分论者的分析，我都觉得他们完全没讨论到点子上。所以忍不住说几句，希望对杆友们有用。
1、全世界从来就没有真正的市场化利率。如果纵览过全球经济史、金融史、中央银行历程，就会知道，世界上从来就没有过真正的市场化利率。
不管是资本主义萌芽时的中央银行雏形期，还是一战、二战之后。
当然，二战后，特别是全球化加速后，发达国家总喜欢说利率市场化。
后来我们也喜欢说这话。
其实在杠杆游戏看来，这都是掌握大权阶层的话语而已。
各位想一想，基础的利率是干什么的？是各国政府调控经济，包括物价的必须手段。可以说，这是国家主权一部分。
美联储开议息会议，比我们还勤奋，何谈其他国家。
世界上只有受管制的利率市场，永远不会有真正的市场化利率。
2、根本不要想房贷利率以LPR为锚，就可以占便宜。上面杠杆游戏说人类利率的本质，当然是为了说房贷利率。
房贷利率围绕基准利率浮动的时代，只要不是约定的固定利率（这几乎忽略不计），房贷的变化谁说了算，央行。
房贷利率以LPR为锚的时代，利率谁说了算，难道你说真的就是市场吗？
有形的手永远在。
未来LPR为锚的房贷利率，一般是第二年1月调整，以头一年12月20日的LPR为基础。
今天看似低的LPR，明年一定也是吗？可能是，概率很大。后年可能也是，因为全球经济压力很大，降息是大概率。
但2023年呢？很难预测了，因为到时全球经济走势，要预测准，很难。利率的变动跟着就很难预测。
也就是，存量房贷，如果这次你换成LPR加点的方式，未来一两年，大概率可以享受到相对低的利率。
其实LPR降的幅度，一般来说，也是很小的，一年影响你房贷几百块、一千块，摊到每个月，一斤肉钱而已。
但时间拉更长，谁知道，可能有跌，也有涨。每年幅度是多少，不清楚。下文我会举个简单例子，告诉杆友，可能你房贷还会增加。
过去房贷的基准利率会变动、调整，未来LPR也是会调整。其实什么都没变，大哥说了算。
3、美国社会走向低利率，也没几年，别说中国。沃尔克，2019年去世，大概是人类历史上最伟大、最正直的中央银行家。没有他，美国的霸主无法延续。
仅仅30来年前。他任美联储主席（1979-1987年，历经卡特政府和里根政府）的时候，为了战胜物价，美国联邦基金利率一度被他上调到动辄近20%。
不知道那段历史，是很难想象的。
其实不用看美国，回忆我们1990年代初和中期，彼时的利率水平，是不是也是高到今天无法想象。
很多人会说人类不会这样了，还有人说那个时代美国也好，中国也好，主要还是基准利率（联邦基金利率）高，今天中国贷款市场几乎不用基准利率了，取而代之的是LPR（贷款市场报价利率）。
问题是，如果全社会基础的利率（注意杠杆游戏说的不是基准，说的是基础，是想说基本的利率成本）不低，LPR能低吗？
放到人类社会的长河中去看，利率的高低都是当时的短视行为。当时或当下，需要什么经济和社会目标，就会使用什么样的利率水平。
所以，存量房贷，如果你换成LPR加点，不要认为长期就一定赚。
4、利率走低，是人类必然前景么？从欧美日看，似乎是。
一个国家或社会，随着城市化完成，社会变老，产能过剩，物价按说没有大涨可能，也就不需要利率加高去抑制物价。
但是文明是会有冲突的，人类会有突发灾难，能源也是可能危机的。所以资源品价格如果变动，物价还得变动，利率必然调整。
就像30多年前的美国已经是发达国家了，可利率依旧可以高到20%左右。
而未来谁知道，那么我们的LPR时而调低、调高，都不要意外。
5、中国社会利率，为什么比主要发达国家高？这个问题，杠杆游戏想用一个非常直白方式回答，因为每个中国人都像金融玩家。
金融玩家都追求暴利，于是资金层层嵌套，资金贩子倒手多次，最后到手的利率能低吗？
而之所以如此，因为我们没安全感，因为我们不发达……这是更多、更深刻的问题了。
房贷也是如此，大部分时候，我们购房者承受的资金成本，其实普遍是不低的。
6、如果你追求稳定，我更劝你选择固定利率。上文杠杆游戏写了那么多，就一个观点，不管啥利率方式，都是政府说了算；因为时而高，时而低，所以不要想长期的便宜，哪有diao丝占便宜的事。
我的结论是，存量房贷这回调整利率方式，普通人其实怎么都无所谓，看心情想换哪种都很好。反正都是不可估的未来。
如果你追求稳定，我就建议你选择固定利率，要还多少，清清楚楚，自己也好计算未来。
如果你想赌未来，选LPR也无所谓。万一你赚了几斤猪肉，也是开心的事情。人活着，开心就好，