董事长出走，“85后”接任，中南置地终止“大跃进”？

撰文|杆姐&编辑|雯雯

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辞职的最佳时机是在一个岗位至少工作3年后。记得杠杆游戏刚毕业那会，看到某职业规划大师如此传授自己的经验之谈。

数年后，类似的话我再次听到了，出自于地产圈的明星人物“凯哥”：中南置地董事长陈凯。

前段时间他要离职的消息吵得火热，一度引发中南置地的上市主体：中南建设股价震荡。最近几天才算是“官宣”。

2月28日，中南集团旗下上市公司江苏中南建设集团股份有限公司（中南建设）在深交所投资者互动平台上回答投资者关切时表示：该公司房地产业务平台董事长由于有新的人生规划，不再继续任职，董事、副总经理、房地产业务平台总裁陈昱含将履行其有关职责。

01

3年告别

据报道，2017年初，业内传出陈凯赴任中南地产董事长的消息，2017年8月初，陈凯被正式任命为中南置地集团董事长。

如果从传闻开始算起，刚好3年。

据乐居百科显示，陈凯出生于1969年11月，毕业于浙江大学建筑设计与理论专业。1995年到2008年就职华润置地，前后13年里辗转多地，担任过武汉、苏州、宁波、无锡、上海等地高管职位；

2008年，陈凯跳槽至龙湖，运营及投资发展部总经理，彼时的龙湖正筹划上市；1年半时间，陈凯升任龙湖地产执行董事；2011年离职；

此后在复星任职半年总裁，于2012年任阳光城总裁，2015年，陈凯离任阳光城。

再之后，就是2017年来到了中南置地。

尤其是在阳光城的那段“阳光灿烂的日子”，如何带领一家区域性房企，3年内实现销售额数倍级的跨越，杠杆游戏就不多说了。

阳光城之后的中南置地，仿佛又在重塑当初的“辉煌”。3年时间，陈凯将这家曾经居于江苏的区域型家族化房企，迅速拉扯到了千亿级别，销售额翻了数倍。

3年又3年，陈凯的“封神”轨迹被业内成为教科书级别。对房企而言，“凯哥”来了，可能就意味着“稳了”。

反之，凯哥走了，投资者就用钱来投票。

02

跃进背后

江浙以外的杆友，可能不太了解中南置地这家公司。据其官网报道，中南置地是中南建设集团旗下的房地产旗舰品牌。杠杆游戏翻阅了中南建设的最新2019年半年报，该集团旗下主要有三大业务类型：房地产开发、建筑施工、酒店及其他。

其中房地产开发业务占据该集团营收的大半壁江山。

在城市投资布局上，中南置地聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集型的核心城市，目前已经进驻北京、青岛、西安、成都、上海、南京、苏州、南通、深圳等103个城市。

据亿翰智库的数据，2016年，中南建设的销售额为502亿元，位列第22名。2019年，中南建设的销售金额达到1980.2亿元，3年销售规模翻了接近4倍，名次上升到第17。

虽然这3年里，也是中国房地产整体上市的周期，但中南置地在惨烈的竞争中还能如此快速上升，着实让人惊讶。

但话说回来，速度从来都是一把双刃剑。中南这家公司总的财务状况并无具体披露，但从其贡献了大部分营收的上市公司：中南建设中也可以窥见一二。

值得一提的有几点，其一是虽然业绩增速很快，但盈利情况却表现平平。下图可以看到，按年度来看，中南建设2017年的净利润甚至比2013年还低了一大截，2018年虽然涨上去了，不过从历年表现来看，波动较大，具体能够稳定上涨还有待观察。

盈利能力指标方面，中南建设的销售毛利率2012-2017年呈逐年下滑的态势，直到2018年才回升至19.56%，但相比2013年的29.42%也是逊色不少。

去年（2019年），中南建设还收到深交所问询函，要求其补充2017年出让的深圳项目公司最近一年又一期的经审计的财务数据及评估报告，指出其2017年以此笔交易提高利润率可能存在的问题。

其二负债率高企，这也是所有高周转房企的通病。财报显示，2019年6月末，中南建设资产负债率为91.23%，2018年这一数字为91.69%。虽然房企们负债率普遍都高，但这一数字也是高中更高了。

其三高额担保。就在陈凯“官宣”离职没几天，深交所官网披露了中南建设的担保公告。其中提到：为了公司业务发展需要，公司董事会决议提请股东大会审议对德清裕锦房地产开发有限公司等 3家公司提供 16亿元担保额度。

实际上，杠杆游戏发现，这则担保公告披露算在内，中南建设已经在2月份陆续发布了4则担保公告

最新公告显示：截止2020年2月28日，中南建设股东大会审议批准的公司及控股子公司可使用的担保额度总金额为8565446万元，公司及控股子公司实际对外担保金额为 6930331万元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的398.33%，请投资者关注有关风险。

03

女总裁的“春天”

此外，中南置地拿地速度也迅速慢了下来。2019年半年报显示，中南建设上半年新增项目27个，新获项目规划建筑面积合计约420万平方米。

2018上半年，这一数据为新增项目80个、合计规划建筑面积1138万平方米。

值得注意的是，上图可以看到，2019年中南置地拿地的城市里，三四线城市占了很大的比例。如今受“黑天鹅”的影响，房地产基本处于停滞状态，三四线城市后续的发展尤为让人担忧。

中南置地拿了这么多三四线的地，以后变现能力如何尚未可知。

“大跃进”的后遗症正慢慢显现，叠加今年特殊因素的影响，中南置地的压力可想而知。而这一切担子都压在了新晋85后女总裁陈昱含的肩上。

公开资料显示，陈昱含为中南集团实际控制人陈锦石的女儿，1985年生。早年在澳洲留学，2008年回国加入中南集团，从总经理助理兼总经理、办公室主任做起，并从2009年起出任上市公司中南建设的董事。

几日前，陈昱含也曾在华西证券电话会议上表示，中南置地存在盈利能力和产品能力两大短板。中南置地希望逐渐通过降低财务杠杆，而更多去转化为利润平衡型房企。听起来也比较美好。春天马上要来的感觉。

“前任”陈凯呢，据报道说，已经敲定去另一家新上市的房企：新力控股出任联席董事长兼总裁了。

新力控股的故事也是丰富多彩，有机会再聊。“凯哥”选择新力，不知是否是在其身上看到了3年前中南置地，7年前阳光城的影子呢？

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