首付降低，银行“救市”？楼市还远没见底

撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友雯雯推荐白泽的《大雨将至》：我一直都在奔跑，从没害怕跌倒，可是到了现在也许理想已经开始衰老。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

上午和金融圈一朋友聊天，他不久前置换了一套近200平米的豪宅。

这自然是开心的事情，但近期他和我流露出多次哀伤的话语。虽然他自己玩金融，但我朋友属于杠杆稳健型，甚至在我看来属于保守型。

我多年前超10倍杠杆的做法，在他那里从来没有过。

“这个冬春，杠杆高的人怎么扛得过去？”他由衷感叹，为一些朋友的激进玩法伤心。

正是为了能扛过去，我们发现从地方政府到开发商，银行及公积金部门，都在密集出台稳楼市政策。

“稳楼市”这个说法，在杠杆地产看来太文绉绉，其实就是救市。

一早起来，好消息又来了。

第一个事情是：

2月25日，市场有传闻称绍兴工行将首套房贷首付降低到两成，二套降低到三成。

2月26日，工行浙江省分行相关人士对21世纪经济报道记者表示，目前的消息是还没有调整，也即维持原有政策不变。

第二个事情是：

东莞公积金新政:最长贷款30年，首套房可贷限额120万。

好玩不，各地、各机构稳楼市的办法，可谓此起彼伏来形容。对于购房者来说，可以说近期全是好消息。

那么，该果断出手？杠杆地产是这么看的。

1、刚需首付降低，将成为很多城市的现实。虽然绍兴工行否认，这个事情暂时不是真的。但是在其他地方，实际已经在推进。

比如前几天河南驻马店，对公积金贷款买房首付比例降至两成。还如浙商银行等，非限购城市，首套房可以二成。

这些都还是非主流，驻马店不算体量很大的城市，浙江银行也是区域银行。

其实很多非调控城市，首套房首付一直就是两成。浙商银行的网点主要在发达的浙江，可能不明显，但中西部多的是。

接下来，一定会有更多城市、银行，以各种形式学习驻马店、浙商银行。形势此一时彼一时。

2、公积金政策放宽，也会越来越多。前几天除了驻马店在公积金上打主意，南宁也允许公积金购买二套房。

详见杠杆地产《急了！南宁“救市”背后，是所有二线城市的困局》（2月25日）。

如今，东莞也加入进来。东莞政策最受关注点是，贷款额度提高，且最长可贷30年。这样做，自然就是鼓励购房者使用公积金贷款，促进房地产消费。

谈到公积金，不得不说的是利率之便宜。

也正是因此，每一轮救市，都会鼓励大家多用公积金。驻马店、南宁、东莞……还会更多的，只要当地公积金池子够用，多数都会出政策。

3、为什么各地都从多角度“稳楼市”？这个问题，在杠杆地产看来很简单，因为近期房地产和经济压力很大。

一方面房企有压力，下文我会详细举例子。所以此前已经有很多地方，站在房企角度，为他们减负。

另一方面，只有房地产稳了，地才能顺利卖，价格才能维持，基建、债务、财政才可持续。

最后，我们一定要注意，经此一役，很多普通人日子也不好过。很多购房者会更加考虑现金储备的重要性，并意识到现金流之重要。

要减轻他们购房负担，必须从首付、公积金角度出发，为他们想办法。

4、部分开发商之穷超乎你想象。杠杆地产举一组数据例子：全联房地产商会（全国工商联房地产商会）最近发布政策建议指出，至少有46家房企（以中小型企业为主）受影响货值超4400亿元，单月运营成本约235亿元，2020年上半年到期债务近5300亿元。

对，你没看错，5300亿元！

2月，各大房企海外融资计划已经百亿美元级。很多房企还发行短期债，日子真是随时要崩溃的局面。

你想一想，房企2月卖出了几套房子？

每天起床都是巨额利息，没回款只有支出，对于高杠杆、资金需求巨大的房地产行业来说，谁扛得住。近期，四川地产大亨中迪禾邦就扛不住了。

作为普通人的你，如果去挨个看百强房企的债务总额、有息债务量、相关负债率，杠杆地产打包票说，大部分人要吓尿。

不看不知道，一看吓一跳。那些风光的地产大亨，多少是火中取栗、刀尖上行走，人家容易吗？

因此，遇到这样的悲伤局面，稳楼市政策必须出，而且还会出更多。

5、什么样的救市政策，对购房者最有意义。上文杠杆地产有写，如驻马店、南宁、浙商银行、东莞的政策都是实实在在的。

总结起来，有这样几类：

第一是购房资格，只能买一套，还是可以买两套，或者三套四套都不管，这是个问题。

资格背后往往还意味着降低首付，目前很多地方，二套有资格，可是首付太高，这打击了投资，但真有改善需求的朋友，也被影响了。

第二就是首付，这决定你可以加杠杆的空间。假如允许你买二套、三套，但是首付要求很高，或者比之前并没有降，意义不大。

首付低一点，刚需压力才会小一点。对投资也是一样。

第三是利率，房贷利率目前随LPR（贷款市场报价利率）变化而浮动。注意LPR一个月才调整一次，也可能维持不变，下浮点通常也不会太多，是个缓慢的过程。

但房贷利率是通过LPR加基点，确立底线的。这个文件由央行出。

随着行情变化，不是没出新文件的可能。或许某一天，最低加点就会降。

同时，公积金扩大使用范围，比如允许二套房贷等，也起到部分降利率的效果。因为公积金的利率和商业贷款比起来，是很便宜的。

第四是就是折扣、税费及各种优惠。很多三四线城市，已经出台了购房补贴政策。

6、房企打折促销还会更多。说到优惠，继恒大之后，金科也加入了打折促销行列。刚好，小伙伴一早和我讲金科的细节。

不管这些房企真的假的，营销、噱头，总之逐步打折促销是必然。上文杠杆地产说得够直白了，很多房企资金压力太大了。

房企比你还慌。

7、结论就是，购房者慌个毛线！首先，我之前就说，购房者迎来好周期。今天我更要说的是，从各地相关部门，到房企，到金融机构，救市政策其实才刚刚开始。

远还没有见底。大部分城市售楼部都还没有开门，就算开门了，也没几个客户敢去。

接着会有一大波稳楼市的政策，从方方面面为你省钱。真是追着你、求着你买房。

那么，你慌个毛线，等一等。

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