频繁融资、高溢价拿地！宝龙要做万达，实力配得上野心吗？
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最近积极融资、拿地的房企还不少，闽系房企宝龙地产颇引人注目。
先是6月11日，看到其官网公告，将额外发行2023年到期的2.5亿美元优先票据，年利率6.95%。
该笔票据与宝龙地产此前发行的1.7亿美元优先票据合并成单一系列。新票据所得款项均将用于宝龙地产现有一年内到期中期至长期债务的再融资。
紧接着，6月12日浙江台州温岭市出让1宗商住地，经过231轮报价、耗时3个半小时，上海鹏铎实业发展有限公司（宝龙）以6.8亿元竞得该宗地，楼面价4915元/平米，溢价率65.85%。该地块起价4.1亿元，楼面价2964元/平米。65.85%这个溢价率着实不低了。
一边融资，另一边高溢价拿地，背负千亿债务的宝龙地产，野心到底有多大？
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近一个多月融资动作频频
实际上，无论融资还是拿地，都不是宝龙地产本季度的“首秀”。这一个多月，杠杆游戏粗略回忆了下，6月11日，宝龙在福建省福州市永泰县也拿下了一宗商住地，成交楼面价7311元/平米。
5月7日，宁波市象山县成功出让两宗土地。其中，杭州聚鹏企业管理有限公司（宝龙地产）以5.03亿元摘取一宗商住地，溢价率14.1%，综合楼面价约3760元/平米。
融资方面，宝龙地产这一个多月来动作更多，除了文初提到的2.5亿美元优先票据， 5月13日，该公司工银澳门（作为安排行）、工银澳门及融资协议载列的金融机构（作为初始贷款人）及工银澳门（作为代理）以及协议的其他方就三批金额最多为等值2亿美元（包括增量融资）的42个月定期双币贷款融资订立一份融资协议。
再往前6天，5月7日，上海宝龙实业发展（集团）有限公司发行一期超短期融资券，发行规模5亿元，发行利率4.8%。
4月27日，宝龙地产一宗24.5亿元ABS获上交所受理。
更早的3月19日，宝龙地产发行的一笔ABS获上交所受理，债券规模为13.6亿元。
仅上述几笔融资款项加起来折合人民币就已经好几十亿。
2019年年报显示，宝龙地产一年内到期的借款约为153.21亿元，一年后到期的借款约为399.42亿元。截至 2019年12月31日的借款总额约为人民币552.63亿元。
截至2019年底，宝龙地产总负债为1235.90亿元，净负债率81.2%。在2018年，剥离商业之前，净负债率更高，为101.6%。
去年搞闪电配售的钱也都花完了。财报里说，这次配售所得款项总额为7.91亿港元，扣除配售的所有适用费及开支后，所得款项净额约为7.81亿港元。全部已经用作可能的业务发展或投资以及该集团一般营运资金用途。
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地产成绩不算出彩
销售方面，今年受黑天鹅影响，对于房企来说可谓降维打击。
根据中房网不完全统计，按照已公布2020年销售目标39家房企，结合克而瑞研究中心监测的销售数据测算，已公布销售目标的房企前五月销售目标完成率接近三成，均值为29.45%，相比前四月整体提升了9.39个百分点，但与去年同期34.95%的销售目标完成率相比，仍显逊色。
宝龙地产方面，据其公告，5月的合约销售额为73.5亿元，销售面积48.4万平米。
前5月，宝龙地产累计实现合约销售金额212.05亿元，同比减少5.08%；实现合约销售面积共137.73万平米，同比减少1.1%。
此前，今年3月的年度业绩会上，宝龙地产总裁许华芳曾透露，“本来定的目标是800亿，后来考虑到疫情影响，保守一点，降了50亿。未来几年确保复合增长率25%以上。”杠杆游戏据此计算，宝龙地产前五月累计完成了目标销售额的28.28%。
横向对比来看，从公布了目标的39家房企里，宝龙地产的完成率是在中等偏低的位置。
上图可以看到，39家房企的销售目标完成率平均值大概在29.5%左右，低于去年同期水平。宝龙地产在其中位列23，比平均水平略低。
如果把时间线再拉长，杆友们会发现，这10年来，宝龙地产的盈利能力实际上增长并不明显。同花顺统计的数据显示，2009年，宝龙地产上市第一年，其归母净利润为30.43亿。
起起伏伏10年过去了，房地产野蛮生长期的红利，宝龙地产似乎并没有分到。2018年，其归母净利润反而比10年前下降，20八九亿元。
2019年分拆商业后，利润数据才有所回升，到40亿元出头。
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以“住”养“商”，前途未明
实际上，宝龙是青睐于“商业地产”的。或许杆友你并没有听说过宝龙城市广场，但实际上，宝龙从2003年开始就转型专注商业地产了。
“宝龙城市广场”是该公司的主打产品，为集大型购物、美食、娱乐休闲、住宅和酒店于一体的城市综合体。
曾经一度有人说，宝龙地产与万达齐名，业内有“北万达，南宝龙”之说，侧面可以看出其商业地产的野心。
图片来源|宝龙地产官网
但这些年发展如何，不用杠杆游戏甩数据，杆友应该能体会其成果。
某种程度上，规模意味着一切。
据赢商网不完全统计，2019年全国开业购物中心529个，4772万平方米。2019年，万达新开了43座购物中心、新城21座、华润10座，宝龙6座……
在宝龙商业2019年的商业年会上，许华芳曾给宝龙商业定下了深耕长三角、成为区域商业地产前三强、到2025年在营项目100个的目标。
遗憾的是，商业发展不及预期，据宝龙商业年报，截至2019年12月31日，该公司有51处在管零售商业物业。
实际上，虽然对外一再强调自己的商业“目标”，但给宝龙商业“输血”的还是地产项目，宝龙方面在年报中指出，业绩增长主要靠住宅业务拉动。
2019年，宝龙地产物业销售总收入为224.78亿元，其中商业部分营收仅为53.57亿元，占比进一步下滑至23.8%。
最近，宝龙还挖来了“商业地产”运作大佬陈德力，原新城控股集团联席总裁，曾为万达系老将。
此前，原新城控股商业管理集团副总裁唐剑锋已经加入宝龙商业集团，似乎要大干一场。
祝福许华芳的目标能够实现！
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