楼市再次进入对赌期！很多人没懂大逻辑

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友贝贝推荐达达乐队的《再.见》：达达回来了，虽然没啥进步哈哈。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

最近楼市再次流行“打新”，行情在一些地方有点火爆，咨询杠杆地产的朋友比较多。今天我做个分析和阐释。

1、首先需要说，“打新”并没有在所有城市流行。楼市的分化，越来越明显。

因此，看着深圳热、杭州热、成都热……不能认为全中国城市楼市都火爆。从宏观看，商品住宅销售额或面积，环比增速不错，但整个1-5月，依旧是不够理想的。

就算整体火爆的城市，不同板块、区域之间也有明显分化。

值得注意，很多城市二手房和新房是有倒挂价格差的，所以出现买到就是赚到的情况。

这类之外，从投资角度说，选择合适的区位、房子户型、面积，技术要求越来越高。比如某城市刚撤县设区的一个地方，价格对于它那个位置来说不低了。

真通勤，还是有点累。周边产业配套还在发展中，本地人口并不多。接盘侠在哪里未来是个问题，因此投资回报率待确认。

或者说，选择比这里投资回报高的地方和产品，其实可能有备选。

2、有意思的是，小阳春错过了，为什么小阳夏，突然就火起来了？这个问题，其实杠杆地产从经济和楼市自身需求角度解释过了。

确保完成年度经济、就业目标，靠1、2个季度就行。今年一季度是废了，那么二季度必须发力。

加上整个下半年国际环境不确定很多，因此二三季度发力是正常、合理的。

换句话说，二季度经济基本回正，三季度再努力一下，全年目标基本也就齐活。杠杆地产觉得这是当下楼市小阳夏背后的大逻辑。

楼市本身也是一样，加上楼市对于经济的贡献很大，所以当然可以允许楼市先发挥几个月。

需要时再收就行，“小波段调控”（杠杆地产发明的这个词语，我觉得2020年依旧是适用的），一般不超过3个月。

具体来说，如何形成的这波行情？

3、货币阀门打开，广义货币(M2)增速创下近几年最高。具体来说，5月末，M2余额210.02万亿元，同比增长11.1%，增速与上月末持平，比上年同期高2.6个百分点。

狭义货币(M1)余额58.11万亿元，同比增长6.8%，增速分别比上月末和上年同期高1.3个和3.4个百分点。

流通中货币(M0)余额7.97万亿元，同比增长9.5%。当月净回笼现金1778亿元。

5月份人民币贷款增加1.48万亿元，同比多增2984亿元。分部门看，住户部门贷款增加7043亿元，其中，短期贷款增加2381亿元，中长期贷款增加4662亿元——杠杆地产解释下，不少其实就是房贷。

钱多了，楼市不受益才怪。

有意思的是，杠杆地产注意到，相对货币供应的闸门打开，楼市只是局部有点热，远没有失控。

4、钱是真的便宜了一些。去年至今，LPR（贷款市场报价利率）5年期已经下行20个基点。从2019年8月的4.85%，下降到2020年4月的4.65%。

5月未动，刚过去的6月22日，LPR依旧没有调整。这让很多投机人士感到失望。

当然，征兆其实早就有。首先是此前的市场操作，央行利率保持稳定节奏。

接着上周，6月17日召开的国常会提出，“进一步通过引导贷款利率和债券利率下行、发放优惠利率贷款……”

接着说“综合运用降准、再贷款等工具，保持市场流动性合理充裕，加大力度解决融资难，缓解企业资金压力，全年人民币贷款新增和社会融资新增规模均超过上年”。

注意这2个表述，前面说了引导贷款利率下行，后面却只说降准等，不提降息，其实就是信号。

一天之后的6月18日，第十二届陆家嘴论坛上，易行长指出，要关注政策后遗症，总量要适度，并提前考虑政策工具的适时退出。

银保监的郭主席也表示，中国十分珍惜常规状态的货币财政政策，我们不会搞大水漫灌，更不会搞赤字货币化和负利率。此外，还需要考虑大规模刺激政策将来如何退出。

几位领导的话，上周我的基友杠杆游戏做过分析，详见《国常会、陆家嘴接连发声！楼市股市新信号》（6月18日）。

当然不管怎么说，钱是便宜了的，只是最近2个月LPR没有继续降而已。

还如1年期的LPR已经从2019年8月的4.25%，下降到2020年4月3.85%。最近2个月也未作调整。

1年期较短周期的贷款，其实通过各种渠道，也会进入楼市。这等于间接、进一步降低了部分人士炒楼的利率。

5、核心城市地价一直在涨。杠杆地产注意到中指院的数据，300城市5月宅地溢价率，虽然比去年同期下降4个百分点，但依旧有19%。

如果我们看最核心的10个城市，更有意思，5月北京26%的溢价率、南京25%、杭州19%、广州11%、深圳45%、成都38%。

如中指院上图，这一组数据，是不是和近期比较火的城市高度吻合。

而上述城市，比较高溢价拿地有两类情况。一类是供应真的非常稀缺；还有一类是大开发商基本不参与，一些中级甚至小型房企，急于进入一个城市，不惜高溢价。

这些城市推出土地时的价格，主流都是比去年高的。操盘的人不傻，越来越聪明。加上溢价，这对购房者和部分开发商来说，自然像打了鸡血。

一些购房者（投资者）包里的钱和投资保值的欲望，一点就着。

6、最大的操盘手“诱多”套路，百试不爽。首先杠杆地产要说，近期杀入的部分群体，因为买到价格倒挂房，赚钱概率不说100%，99%吧。

剩下的，只要选对了城市、板块，限售背景下年6%-10%平均回报，我认为到时也会有。

能赚钱、能保值，是“诱多”套路百试不爽的根本。

人为财死，有钱赚，疯狂是应该的。

但是这2年，“诱多”只是一种套路，上面没有弄出一波大周期的意思。只有3个月左右的小周期，不存在12个月以上的大周期、大行情。

所以，杠杆地产认为，“房住不炒”这话只要在，核心的限购、限贷、限售等维持，房价也就是可控的。

宽松货币和房住不炒，确实是可以并存的。

不过很多朋友不是这样想的，他们在对赌政策，认为会疯涨。是吗？

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