撰文|杆姐&编辑|雯雯
杆友CoCo推荐Coldpiay的《血汗写字楼》：你几岁了哈哈哈。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
最近，从港交所网站披露的文件里，杠杆地产看到新希望服务向港交所递交了招股书。这是要抢先新希望地产上市的节奏？想来也正常，如今地产股气势不再，倒是物业股，2020年上半年风光无限。踩着物业公司上市的风口，依托新希望地产，新希望服务成色几何？杠杆地产很有兴趣用数据来看看。新希望服务原名“四川鼎晟物业服务集团有限公司”，成立于2010年1月，起步于成渝城市群。爱企查显示，2020年6月10日更名为“新希望物业服务集团有限公司”（新希望服务），彼时应该是在为IPO做准备了。截至2020年9月30日，新希望物业服务管理项目55个，覆盖中国6省14市、1个自治区及2个直辖市。截至2020年底，其在管楼面面积约1002万平方米。根据亿翰智库发布的2020年中国物业企业综合实力百强，新希望服务排名第39位。2021年1月6日最新变动的投资人信息显示，新希望服务原两大股东：四川新希望房地产开发有限公司、成都云璟观斓企业管理有限公司退出。鑫晟鼎企业管理服务（成都）有限责任公司（鑫晟鼎）新增进入，持股 97%；另外TIDAL INVESTMENT PTE.LTD（TIDAL）持股3% 。其中大股东鑫晟鼎成立于2020年12月22日，法人为陈静（新希望服务总经理）。不过从招股书显示股权穿透图来看，刘永好和女儿刘畅依然是最后的大佬，间接持有新希望服务股东大会超过30%的投票权。从上述时间线来看，杠杆地产的感觉是，新希望服务效率太高了。1月的几天时间，股权变更、提交招股书全搞定。某种程度上，也算是一种抢占时间的杠杆，毕竟什么行业都有黄金时期。再来看看招股书披露的其他数据。营收方面，新希望服务2018年、2019年，至2020年9月30日分别为2.58亿元、3.81亿元和3.68亿元。同期，净利润分别为4105.8万元、6404.1万元和7936.1万元。增长情况还不错。和其他大部分物业公司一样，新希望服务的收入来源包括四大类，分别是：物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务及生活服务。其中物业管理服务是主要收入来源，2020年这一项的营收占比为35.2%。值得注意的是，在营收的地区分布来看，如上面杠杆地产提到的，新希望服务的“区域化”色彩略显浓厚。西南地区营收占据了大半壁江山，尽管2020年三季度占比有所下降，仍达到了51.9%。其次是华东地区，为28.8%。这两个地区加起来占比超过了八成。另外，和部分物业公司一样，新希望地产也有比较严重的母公司依赖症。如下图，其主要客户群均来自于新希望地产方面。这当然都是正常的。于2018年、2019年及截至2019年及2020年9月30日止九个月，其通过新希望地产产生的营收分别为1.045亿元、1.27亿元、9520万元及1.067亿元，占同期物业管理服务分部产生的总收入89.8%、90.3%、88.4%及82.4%。剩下的大都通过新希望地产的合营或联营公司、最终控股股东的联系人产生营收。在2018及2019年，新希望服务来自独立第三方的业务为零,2020年略有增加，拿了26万平米的独立第三方在管面积，收入39.6万，虽然数字小，但也算是开了个好头。负债方面，杠杆地产发现，新希望服务2019年的总负债急剧上升，达到8.95亿元，2018年同期仅为2.11亿元，增长323.47%。截至2020年9月底，这一数字继续上升到11.61亿元。
因此，新希望服务的资产负债率也节节走高。2018年仅为36.4%,到了2020年三季度末，达到83.6%。有媒体报道显示，2019年上市物业服务企业资产负债率在24%至75%之间，资产负债率均值为51.58%。如此来看，新希望服务超标有点多，背后的因素，杆友可以去思考。现金流方面，2020年受黑天鹅影响，新希望服务的经营性现金流下滑得厉害，截至2020年三季度末，这一数字为4948.5万元，同比2019年的7088.9万元下滑30%左右。融资活动也受影响，2020三季度末为-1.03亿元，2019年同期为5.9亿元。总的来说，新希望服务截至2020年三季末的现金及现金等价值增加净额为9013.4万元，同比2019年的负值，不容易。之前提到，新希望服务的收入几乎全依赖于新希望地产的“输血”，这意味着短期内，新希望服务的想象力几何，几乎全靠新希望地产。因为没有上市，新希望地产的业务情况不是很透明。从发债及媒体报道等渠道，杠杆地产勉强看到了其发展情况。在《2019年公司债券年度报告》中，新希望地产披露，2019年实现营业收入182.58亿元，同比增长19.78%；净利润24.62亿元，同比增长15.63%。克而瑞榜单显示，2020年新希望地产全口径销售额1031亿元，比2019年的735.9亿元高出了不少，位列第40名；权益金额537.3亿元，比2019年的404.8亿元增长了32.7%，位列第55名。新希望地产的销售额增速似乎要高于营收增速较多。过两年落袋为安时，我们再看头几年的销售增长。值得注意的是，媒体报道，体量跃进的同时，新希望地产的归母净利润却下滑。同时，受高溢价拿地影响，其平均地价持续飙升，毛利率也呈现下降态势。对此，新希望地产对蓝鲸房产表示：毛利率和归母净利润的下降，是公司安全稳健战略下主动选择的结果。
另外，在新希望服务提交招股书的前两天，新希望发布公告，副总裁兼财务总监王述华、董事会秘书胡吉二人，因个人原因辞去所担任新希望高管职务。
物业股方面，在经历了2020上半年第一波狂欢之后，实际上，8、9月份开始，物业公司上市步伐虽有加快，但资本市场的反馈却越来越冷淡，破发者层出不穷。另一方面，如有业内人士担忧的：上市的企业多了，却好像也不咋赚钱，资本市场也会怀疑，这个行业是不是都着急圈钱？之于新希望服务，体量并不大，且业务模式并无太大新意，依然依赖于母公司和个别区域，目前来看，天花板是比较明显的。此次赴港，新希望服务到底有多少“希望”？我们拭目以待！Ps:如果觉得文章不错，也请帮忙点个“在看”呗。杠杆游戏长期欢迎杆友来稿，我们有稿费哦，可加iwyyyz1投稿
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