恒大稳了？

来源 | 不良资产行业观察综合

中国恒大的最新公告显示，9月1日至10月8日，恒大实现销售1416.3亿元，合约销售面积达到1641.7万㎡，创同期历史新高。

恒大的前八个月已经累计合约销售额达到4506.2亿。

这次的1416.3亿，加上前八个月的4506.2亿元，已经完成全年6500亿销售目标的91.1%，基本上已经可以确认，恒大将提前两个月完成全年销售目标。

刚刚经历过“舆论风波”的恒大，在这火爆销售的背后，究竟是为了加速回款降负债，还是为了给投资者们吃颗“定心丸”？

危机追溯

恒大的债务压力曝光导火索是战略投资者苏宁电器向其投资者表示将要回恒大的投资者用于偿债，苏宁只是1300亿元战略投资者中占200亿的一家机构而已。

这起上千亿元的回购，源自于一场对赌。对赌的源头，则是一个奇怪的举动：意外参与争夺竞争对手万科的股权。

2016年6月，当万科与宝能的纷争白热化之际，恒大突然在8月杀入，先后动用300多亿在二级市场吃进万科股票，并成为第三大股东。最终，恒大在深圳市政府的协调下亏损70亿元退出，深圳市政府则将本地国企深深房这一“壳资源”给了恒大。

根据恒大与深深房、深投控及恒大子公司广州凯隆置业就重大资产重组签署的合作协议，深深房购买恒大地产100%股权。如果交易完成，凯隆置业将成为深深房的控股股东，恒大就可顺利实现回A股之梦。

恒大并没有选择安静地等待，而是利用这一纸协议先后与三轮战略投资者签了对赌协议，引入了1300亿元的巨额资金，战投则获得恒大地产约36.54%的权益。

如果恒大未能在2020年1月31日前完成与深深房的资产重组而在A股上市，恒大需要以原有投资成本回购投资者所持股份，或者无偿转让恒大地产股份作为补偿，转让比例为投资者所持股份的50%。

然而，事情可能出乎恒大的意料之外：深深房A与恒大地产的重组事宜至今没有进展。这个壳股票停牌的四年间，公司发布了多达241次关于重组进展情况的公告，如今依然是“公司及交易各方正在加强沟通，努力推进重组工作进程”。

在这件事上，恒大在今年1月“续了一次命”，公司与当初的战投约定，重组完成期限由“2020年1月31日前”延期至“2021年1月31日前”。

到了现在，眼看着期限将至，重组上市顺利完成的概率目前看依然比较小，恒大面临着1300亿元的回购义务或补偿。

据外媒援引知情人士称，广东省政府要求恒大自身加快销售回笼资金解决债务高企问题，监管当局暂时并不会对企业施以援手。

在媒体曝光求助信后，恒大与战略投资者快速进行了“干杯仪式”，包括自身债务压力不小的苏宁竟然也选择不回购了。

9月29日，中国恒大发布公告，恒大地产与1300亿元战投中的863亿元战投签订补充协议，战投同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。中国恒大公告中还称，已与持有总额155亿元的战略投资者商谈完毕，该等战略投资者正在办理审批手续。公司正与剩余持有总额282亿元的战略投资者进行商谈。

三条红线刺激房企们加速回款

从9月初开始，恒大就宣布了恒大全国楼盘全线7折的举措，向单月实现销售额1000亿发起冲刺。“金九银十”，抓紧抢收，尤其是在国庆+中秋的双节长假期间，恒大更是加紧了销售步伐。

而在高销售的同时，恒大的回款也是在逐渐上升，在9月25日的公告中，恒大的回款率保持达到了90%，如果这个比例继续保持，从披露的销售数据来计算，目前回款将达到5330亿。

龙江恒大世纪梦幻城销售现场

贵阳恒大御龙天峰热销现场

10月8日，恒大集团发布消息，恒大当日在哈尔滨、重庆、贵州、青岛、珠海、佛山、包头等全国城市推出9个新项目，截至当日13时30分，半天已录得销售额超80亿元。

恒大在销售上大胆促销促进回款，此外，恒大还将物业板块急送上市，从分拆业务至递交招股书仅用了2个月时间；恒大旗下汽车业务也公布了科创板上市的消息。恒大发布的数据显示，与3月底启动新战略相比，至9月底恒大有息负债已大幅下降534亿元，融资成本下降2.24个百分点。

不止恒大，其它房企在营销上同样不甘示弱。

珠三角、长三角等一些热点城市同样微幅升温。某研究中心数据显示，10月1日至7日，深圳新建住宅成交411套，较去年同比上涨15%；广州同期新房成交794套，较去年同比上涨50%。

“金九银十本身就是传统楼市销售季，加上七八月份出现‘淡季不淡’的行情，整体市场信心还是有的，此时房企积极营销，市场反馈会比较好。”分析师卢文曦认为。

不过，随着许多城市房价涨幅较大，以及新一轮调控加码，市场的疲态已经有所显露。

一位业内人士透露：9月份市场开始往下走了，各个开发商明显感觉到推货过后，来访客户的犹豫程度在增加，从前三季度数据看，四季度要完成目标实际上难度增加。

卢文曦还表示，今年受疫情影响，出国游人数骤减，部分有购房意向的买家搁置出游计划，改为“假期看房”。开发商也抓住时机集中推货，以刺激市场成交，这是与往年相比较为特殊的情况。

“受上半年疫情影响，下半年（尤其第四季度）开发商冲刺年终任务压力不轻；此外高层于8月下旬明确开发商融资的三条红线，刺激部分‘越线’企业加快推货回款。”某研究部认为。

房企们不断上升的债务问题

房企们如此贴身肉搏，与其业绩压力息息相关。

数据显示，今年前三季度，百强房企整体业绩同比增长9.2%，第三季度销售规模较一二季度有所恢复，但9月规模房企的去化率水平呈现下降趋势，目标完成情况不如历史同期。

从市场层面看，楼市“金九”也难言成色十足。9月楼市有走弱迹象，供应明显放量，但成交平平，30个重点监测城市供应面积环比增长37%，累计成交面积环比下降4%，同比涨幅收窄至8%。

今年前三季度，66座大中城市新房市场累计成交套数同比下滑9.4%，成交面积同比下滑8.8%，较二季度降幅收窄5~6个百分点。在调控压力下，四季度新房市场难有超预期表现。

尤其是近期中国恒大的流动性问题引发了投资者的担忧，这使得国内房地产开发商不断上升的债务问题再度成为关注焦点。据澳新银行研究数据，2021年，中国房企将有775亿美元在岸债券到期。

上月泄露的一份有关恒大现金流的文件，进一步突显出大家对国内开发商流动性的担忧。分析人士警告说，在2021年之前，这也增加了开发商在债券市场偿还债务的压力。

评级巨头标准普尔全球评级公司将恒大集团的评级从“稳定”下调为“负面”，称其流动性正在减弱。标普认为，“由于债务规模巨大，恒大在提高流动性方面面临越来越多的挑战。”

标普表示，截至6月30日，恒大短期债务为人民币3,960亿元（合580亿美元），部分原因是由于大流行期间出现了机会，加大了土地和项目的收购。

澳新银行（ANZ Research）在最近的一份报告中说，恒大事件虽然未经证实，但中国开发商的现金流状况和杠杆比率“加剧了市场担忧”。

澳新银行表示，政府将出台相关规定，迫使企业限制债务，这可能给他们带来更多问题。

澳新银行说，“（恒大）事件在未来几个季度对中国房地产市场构成了事件风险，我们不能排除在去杠杆化过程中更多开发商面临挑战的可能性。”

澳新银行的分析师称，明年中国房地产开发商可能面临越来越高的债券还款压力。

澳新银行研究显示，到2021年，中国房地产企业有人民币5,260亿元（合774.6亿美元）在岸债券将到期，比今年到期的债券高出16%。此外，中国房企明年还将发行约500亿美元的离岸美元债券，比今年增加47%。

数百亿美元的债券将在明年到期，分析师表示，在这种紧缩的融资条件下，需要重新发行债券以筹集现金的开发商可能会遇到障碍。

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