跟恒大谈崩的“华南五虎”负债几多？

来源丨小债看市

在同期风声鹤唳、紧衣缩食过冬时，合生创展却逆道而行，手持大把现金在市场中寻求猎物，它会成为房地产下半场的胜利者吗？

别人恐惧时贪婪

11月16日，由合生创展集团发行的HPDLF 7 05/18/24报价88.95，下跌3.273%，收益率12.265%。

近期，在房地产同行风声鹤唳之际，合生创展却成为当下少有的“有钱人”。

今年10月，合生创展先是与恒大洽谈其旗下物管公司的收购事项，后又传出对奥园健康、雅生活等房企旗下物管公司的收购意图。

这真应了那句老话，“别人贪婪时恐惧，别人恐惧时贪婪”。

然而，论规模，在恒大、奥园面前，合生创展显然是小弟一枚，怎么有实力能反吞大哥呢？其实如今的合生创展俨然已不是一家纯粹的地产公司，其转型多元业务，并在投资领域做得风生水起。

据统计，目前合生创展存续4只美元债，存续规模11.3亿美元，均于今年发行，融资成本较低。

存续美元债情况

近日，合生创展老板朱孟依长子朱一航的EDG战队，拿下《英雄联盟》全球总决赛冠军，更是将合生创展再次送上热搜。

千亿有息负债

据官网介绍，合生创展于1992年在香港成立，1998年在香港联交所主板上市。

如今，合生创展逐步发展为全产业链优质生活运营商，多元业务板块构筑全领域发展，旗下地产、商业、基建、合生活、投资五大板块并驱发展。

合生创展官网

从股权结构看，合生创展的控股股东为新达置业，持股比例为53.26%，公司实际控制人为朱孟依。

今年前10个月，合生创展的总合约销售金额为363.36亿元，同比上升42.6%，已超过2020年全年358.34亿的总合约销售额。

据克而瑞数据，今年前9个月合生创展以271.3亿操盘金额位居房企第70位；以76.1万平方米操盘面积排百名开外，属于中小型房企。

克而瑞数据

截至2021年6月30日，合生创展土地储备约3048万平方米，其中地产板块土地储备约2336万平方米，一线城市土储高达1745万平方米，占比75%。

今年上半年，合生创展实现营收161.82亿港元，同比增长36.83%；实现归母净利润56.32亿港元，同比增长10.39%。

其中，合生创展的投资收入为50.07亿港元，同比大增76.55%，成为仅次于物业发展的第二大收益业务。

近年来，由于投资收入上升较快，合生创展的毛利率也水涨船高，2020年和今年上半年该指标分别为63.52%和62.99%，与其他房企相比冰火两重天。

毛利率水平

截至今年二季末，合生创展总资产有2772亿元，总负债1858亿元，净资产913.9亿元，资产负债率67.03%。

在“三道红线”方面，截至今年上半年末，合生创展剔除预收款后的资产负债率为63%，净负债率75.28%，现金短债比为1.06，归为绿档房企。

分析债务结构发现，合生创展主要以流动负债为主，占总债务的54%。

截至同报告期，合生创展流动负债有千亿，其中一年内到期的短期债务有313.2亿元，较2020年末增长超4成。

相较于短债压力，合生创展流动性尚可，其账上现金及现金等价物有330.6亿元，刚好可以覆盖短债，短期偿债压力不大。

除此之外，合生创展还有857.5亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计731亿元，规模较大。

整体来看，合生创展刚性债务有1044.2亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为56%。

有息负债占比过半，2020年合生创展融资成本高达12.86亿元，今年上半年再次支出9.123亿元，对利润空间形成较大侵蚀。

从融资渠道看，合生创展渠道并不算多元，除了借贷和发债，还通过股权等方式融资。

其中，金融机构借款占比达78%、ABS及MBS占比14%、优先票据119.9亿元占比10%。

在资产质量方面，近年来合生创展其他应收款规模迅速增长，今年二季末已高达371.8亿元，是净资产的三成还多，对资金占用十分明显。

另外，2019至今年6月末，合生创展的少数股东权益翻倍增长，分别为21.81亿、82.95亿和148.05亿元， 且少数股东权益和少数股东损益占比不匹配，存在一定明股实债嫌疑。

总得来看，合生创展业绩和盈利能力较好，投资收入占比较高；负债增长较快，有息负债超千亿；其他应收款规模较大，存在一定明股实债嫌疑。

“地产航母”

合生创展，昔日“华南五虎”之一，被奉为“隐形的地产航母”。

早年间，凭借和政府一同开发商业街，朱孟依赚到人生第一桶金。

1992年，朱孟依正式转战地产，他跑到香港创办合生创展，又以港商身份回到内地。

次年，广州市政府拍卖土地，地产商哄抢市中心地皮，而朱孟依却在当时还是荒郊野外的天河拿下100万平方米的地块。

没过多久，天河区被规划为广州新的市中心，朱孟依拍下的这块地皮一夜之间暴涨数倍。

合生创展董事局主席朱孟依

1998年，朱孟依凭借港资身份，合生创展在香港主板成功上市。

资本助力下，合生创展一骑绝尘，2004年成为内地第一家销售破百亿的房企。

不过，从2008年金融危机后，由于奉行港资房企“高溢价、多囤地、慢周转”的经营模式，合生创展在规模上逐渐掉队，2013年掉出房企50强。

当恒大、万科纷纷破千亿时，合生创展销售额却始终在百亿徘徊，直到2019年才突破两百亿。

然而，在规模上慢下来的合生创展却完成了多元化布局，其通过较为优质土储资源，将业务延伸至地产行业的上下游，构建了地产、商业、物业管理、投资和基建五大业务板块。

尤其在2019年二代朱桔榕走到台前后，合生创展思路发生变化，开启扩张步伐。

2020年，合生创展豪掷180亿元拿下北京分钟寺地块，随后又以46.57亿元收购北京大兴旧宫棚户区地块。

今年初，合生创展一举拿下广州“最贵” 的旧改项目——康乐村、鹭江村，改造投资341亿。

随着逆势加杠杆，合生创展的规模见长，如今在同期紧衣缩食过冬时，其手持大把现金在市场寻求猎物，它会成为房地产行业下半场的胜利者吗？

近年来国家对楼市调控不断收紧，部分头部房企被监管约谈，“三道红线”新规更是让房企日子愈发难捱。经营压力加大、销售回款受阻、资金链紧绷、融资环境紧缩等等情况下，房地产市场 “寒冬”仍在继续。加之疫情影响，陷入困境乃至不良的地产类项目风险逐渐暴露，金融机构地产债券违约风险依然存在，不良债权处置承压，多重压力叠加下，房地产不良市场成为当下热门话题。

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