超20年烂尾楼551亿“易主”

来源丨清流Plus

前段时间，在吃瓜地产界老大恒大暴雷的事时着手惊了一下，先是理财爆了雷，后是签了保交楼的军令状，一瞬间无数小散灰飞烟灭。本期为大家讲另一个横跨金融、地产两界的“航母”最终没落的故事。

这个故事就是当年震惊海外的广信破产案，由于涉及金额达数百亿，这起案件也被业内称为“世纪大案”。它的主角就是当年通吃海内外的“窗口公司”广国投，当年，人们都曾以为它会是艘不沉的金融航母，但它却因为频频海外借债再加管理不善出现了严重的资不抵债,最终成为了国内首个因破产关闭的金融机构。

随着破产事件的爆发，广国投的核心资产广信房产、纵横广东省的地产巨舰也被剥夺了自主经营权，成为了徒有“虚名”的开发商。2003年，法院宣告破产案终结，但这块资产的清算竟拖了10年之久，直到2017年万科以551亿元拿下花地湾这块“巨无霸”项目，昔日烂尾楼化身“黄金屋”……

昔日“航母”倒下

1980年7月，广国投成立，几年时间便成为享有外汇经营权、可以对外发债借贷的“窗口公司”。1989年后，凭借着“窗口公司信用”，广信开始便将伸向日、美、英、法等国130多家著名银行，规模也随之扩张，后来也被称为业内的“航空母舰”。

要知道，窗口公司虽然法律意义是独立企业，但与政府关系有着非常暧昧的“母子公司”。国家明确规定，有资格公开发债的窗口就有10家，包括中国银行、交通银行等央行级金融机构以及广国投等六家地方级信托投资公司。而四大行里工行、农行、建行都没这个资格。

当年，在广东政府的各类担保下，广国投在1993年迎来高光时刻。这1年里，广国投如开挂般先后获得了美国穆迪公司和标普公司的AA级的债信评级。后来，广信又顺利在欧美市场分别发行了1.5亿美元债券，公司规模也扩张至几百亿元，涉及多达几十个行业。

但好景不长的是，受政策及金融危机的影响，家大业大的广国投于1996年出现债务危机，当年包括国有商业银行、地方中小金融机构相继倒闭，而广国投也未能幸免。当时，只因无力偿还外国债主的1.2亿美元的贷款，广国投被“政策性关停”，随后便向法院申请了破产。

彼时，广国投总资产为214.71亿元、负债361.65亿元，资不抵债146.94亿元，在其所欠的外债中，多半为违规借贷，还有4笔共计4.19亿美元的有价证券违规发售。1999年，广东法院正式立案受理广国投及全资子公司破产还债，包括海内外超130家著名银行踩雷。

原来，由于扩张过快，公司高管也不清楚自家子公司多少家，比如年报上的分公司是36家，但实际上海内外子孙公司多达240家。而由于“账外账”太多，广国投也只能申请破产。由于涉及资金巨大，这起案件被海内外称为“世纪大案”，也是国内第一宗非银金融破产案例。

在这期间，广国投深圳分公司总经理李骥被革职调查，后来又因涉嫌经济犯罪而被逮捕；1997年，在广国投当了7年老总的黄炎田被免职，并在98年被拘留审查。调查显示，1992年以来，广国投便存在大量高息揽储、乱投资、乱拆借等违规活动，导致了严重的外债危机。

与此同时，广国投老总黄炎田也因非法吸存和玩忽职守两项罪名锒铛入狱。根据处罚结果，广国投在黄的指使下进行了巨额投资、担保，期间甚至在未经批准的情况下擅自花约为5.2亿港元买了香港写字楼，结果导致近9亿元打了水漂。

破产余波未了

之前提到，广国投已向法院宣告了破产，但直到2003年，这场破产案才告一段落。在这些债主中，除了银行等金融机构外，还有合作单位、建筑商及个人储户和等着拿房本的小业主等。此外，广国投的关停也直接造成500多人失业。后来，由中国银行紧急购买了广国投涉及3万自然人的7.8亿元储蓄，而其旗下9家证券银行部也被广发证券托管。

最终，广东省高级人民法院确认，广国投破产案的债权人共计200家，债权金额总计202.23亿元；而被宣告破产时的总资产为209.37亿元。破产财产分配分三次进行，分配破产财产共计25.34亿元，债权清偿率共计为12.52%。

上述被破产案中被清算的资产便是广信投旗下的63层高、被称为华南最高大厦的广东国际大厦，这一资产原本作价20亿元最终缩水至11.3亿元卖出，真是虎落平阳，再疼也得割肉。但没想到的是，广信投旗下最具价值的板块广信房却由于项目债务巨大、纠纷繁多，未完成清算，据说，连清算组也算不清它的土地到底有多少。

广信房产是广国投的全资子公司，也是广东省最早出名的地产开放商之一，上述被割肉清算的广东国际大厦便是由广信房产开发。当年，在“63层”主建者陈步忠也是广国投的一名大将，在他的带领下，广信房产曾与广州国资委旗下的珠江实业、越秀城建并称为广州房市“三大家”。

细数一下，广信房产前前后后共开发了羊城八大景、牡丹阁、红棉苑、春兰花园等知名楼盘，部分开发小区的住户已超过40万人。到1992年，广信房产在广州房市投入的资金已占了超40%。而自那时起，广东房地产经济开始向好，增长幅度达到127％，于1993年达到峰值7079元／m2。

但人算不如天算，也是1993年，为了抑制市场过热，国家出台楼市政策，房地产泡沫就此破灭，房价呈现断崖式下降。而广国投作为当时的省第一大房产户，在建楼盘、地皮大量积压手中，烂尾楼停缓建工程较多，被套资金超百亿。

抛去运气问题，虽然金融搞得一团糟，但看地的眼光还不错，在此之前，广信房产曾在1988年以2.808亿元拿下广州首个“招拍挂”出让土地——荔湾区花地湾1500亩商品住宅用地，从此一战成名。

要知道，该地块位于广州省规划建设的白鹅潭经济圈中心地带，原芳村区政府为筹措修筑花地大道的建设资金，将花地大道两侧1.07平方公里商品住宅用地，以底价6000万元，而这一“黄金地块”当年的地价仅为218元/平。在母公司申请破产后，花地湾项目自此停滞，这片千亩黄金靓地便开始“晒太阳”，10多年都处于“烂尾”状态。

万科出手相救

所谓盛衰之变，一夕之间。直至2017年，这一荒废许久的黄金地块终于迎来转机。2017年，有媒体开始陆续报道，广州地产”航母“广信房产的投资权益及债权将在6月29日拍卖，起拍价达446亿元。

所谓风水轮流转，广信房产所拥有花地湾、文德路、荣华南等待开发项目，这些项目随着房价上涨身价飙升，在过去20多年中竟不知不觉涨了百倍，其中包括16宗可开发土地，约98%位于荔湾区、越秀区等中心城区，可谓“寸土寸金”。

但毕竟有了20多年历史，这一庞大的资产包如今也涉及着复杂的历史遗留问题。根据知情人士回忆，当年在破产后，广信房产全部项目都停下来了，当时大大小小的官司大概有1100多件。此外，因为取得时间较长，这些土地资产的评估值却达到了578.6亿元，这意味着，开发商要缴纳的土增税或将高达近200亿元。

不过这也并不能削减它的魅力。彼时，对这块资产包做了尽调的房企包括万科、碧桂园、保利等10多家。后来，在10亿元一跳的竞拍中，万科最终在众多对手中杀出重围，通过广州万科旗下的广州万溪以551亿元高价将广信房产全部股权及债权收入囊中，成交额也足以覆盖广国投当年的债务。

当年，这笔被交易也被称为“史诗级交易”。不过在吞下广信这块“巨无霸”后，万科也公布了资产包的具体情况，共为三个部分，其中三笔债权及利息金额共计38.58亿元；广信房产100%投资权益，评估值为404.41亿元；另外还有广国投持有的广州分公司100%投资权益，评估值为3.78亿元。

所谓风险收益并存，好事不能全你占。令万科也没想到的是，这块资产包背后存在着不少难以核算的债务债权、法律纠纷，开发过程拥有着太多不确定性。比如，在37亿的流动负债中，需补缴给国土局的土地出让金就高达10亿元，欠下的工程款也超过3亿元。此外，资产包的土地至少需要2-3年才能达到开发，光是资金利息成本就有近百亿的支出。

2019年1月，万科公布了资产交割公告，透露已经累计向广信资产包破产清算组支付投资权益款及债权转让款201亿元。而在实际交易过程中，虽然有些实质进展，但也难提迅速，比如仅一个花地湾土地的清退整理就可能要花费3年时间。

为了完成这笔大买卖，万科于2020年又引入了7位战略投资者通过信托计划收购子公司广州万溪50%股权，但其也提到资产存在着土地清收率仅达到46%、约1500宗执行案件和外部债务待解等历史遗留风险，因此这些新股东与万科签署了对赌协议。

不得不承认的是,曾在楼市版图一度辉煌的广信房产，在沉淀了20多年后已经变成了一块难啃的“硬骨头”，而这块硬骨头到底拥有多大价值？让我们拭目以待。

近年来国家对楼市调控不断收紧，部分头部房企被监管约谈，“三道红线”新规更是让房企日子愈发难捱。经营压力加大、销售回款受阻、资金链紧绷、融资环境紧缩等等情况下，房地产市场 “寒冬”仍在继续。加之疫情影响，陷入困境乃至不良的地产类项目风险逐渐暴露，金融机构地产债券违约风险依然存在，不良债权处置承压，多重压力叠加下，房地产不良市场成为当下热门话题。

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