这家外资背景房企两笔信托贷款违约
来源丨不良资产行业观研综合债市观察、地产密探等
受销售收入大幅下滑，以及预售监管资金的严格限制，由侨商投资设立、曾多次进入国内百强房企的融侨集团股份有限公司，今年以来资金流动性也开始承压。
2022上半年，融侨集团已经展期过债券“19 融侨 01”和“19 融侨 F1”，并在上个月刚刚重组平安信托12亿元的信托借款。
但债务违约的风险仍在步步逼近，12月14日晚间，融侨集团股份有限公司披露公告称，未能清偿中建投信托·安泉589号（融侨福州）集合资金信托计划和“平安信托融侨15号集合资金信托计划”，两笔未能偿还的信托资金约4.8亿元。
信托方已起诉融侨
12月14日晚，融侨集团股份有限公司披露公告称，未能清偿中建投信托·安泉589号（融侨福州）集合资金信托计划，已到期未支付的借款本息约为4.6亿元。
公告称，2021年1月8日，融侨集团子公司福建融侨居业有限公司作为借款人、福州融心置业作为共同还款人向中建投信托申请信托贷款，签订《中建投信托·安泉589号（融侨福州）集合资金信托计划信托贷款合同》。中建投信托作为受托人成立《中建投信托·安泉589号（融侨福州）集合资金信托计划》，并以该信托项下信托资金向福建居业发放贷款9亿元用于福建居业福州“融侨瀚林郡”项目的开发建设。
目前，该信托由融侨集团提供连带责任保证、融侨集团提供位于仓山区金山街道燎原路136号融侨水都花园五区F座产权抵押以及福州融心100%股权质押等相关担保措施。截至12月14日，融侨集团未支付已到期存续贷款本息等总计约4.6亿元。
目前因违约一事，中建投信托已向浙江省杭州市中级人民法院起诉。融侨集团正在与中建投信托协商信托展期事宜，将积极配合沟通解决相关事项，争取减少上述违约事项对生产经营和偿债能力的不良影响，维护公司和债权人的合法权益。
融侨集团表示，公司仍面临流动性问题，并面临诉讼、仲裁、资产被冻结等可能影响正常经营的事项。
值得注意的是，上述作为担保的融侨水都花园五区，刚刚在11月被融侨集团用于另一笔信托借款的抵押。
据了解，2021年5月，融侨集团子公司武汉融侨置业有限公司通过“平安信托安远 9 号集合资金信托计划”借款19亿元。
2022年5月，“平安9号信托”第一期兑付期到期，但融侨集团未能足额偿还，而且预计后续到期贷款也无法按期偿还，“平安9号信托”也成为融侨集团今年第一笔出现事实违约的信托贷款。
在融侨集团的争取下，公司在11月将这笔借款重组，由中国东方资产管理股份有限公司受让其中12亿元的债权，而融侨水都花园五区正是这笔债权的多个抵押资产之一。
目前，融侨集团并未说明融侨水都花园五区F座产权是否与上述抵押有重合。
平安信托二次踩雷融侨
俗话说“祸不单行”，融侨集团的债务窟窿也是接二连三。
12月14日同日，融侨集团与平安信托的另一笔信托借款也被披露违约。
此前，融侨集团子公司福清融侨置业有限公司作为借款人向平安信托有限责任公司申请信托贷款，平安信托作为受托人设立《平安信托融侨15号集合资金信托计划》，以信托贷款的形式向福清置业发放贷款3.15亿元，用于福清置业名下“融侨·悦府小区”的开发建设。
截至今年7月下旬，上述信托计划尚有信托贷款余额2.4亿元，按协议分期偿还，今年8月至11月底累计偿还5000万元，目前存续余额1.9亿元。
按协议约定，12月7日本应是分批还款的2000万元当期部分，但福清融侨置业又违约了，称“受疫情影响，项目销售不及预期，导致受监管资金暂不具备提取条件”。
简单来说，因为没有达到预售资金监管的提取条件，融侨从集团到项目都拿不出2000万元现金偿还借款。
“项目仅够维持 2 年左右”
联合资信评估股份有限公司指出，融侨集团2021 年盈利规模和盈利能力下滑明显，面临存货跌价风险及投资性房地产公允价值波动风险，2023 年需兑付（含回售）的债券金额较大。
联合资信指出，融侨集团未来业务将处于收缩状态，2021 年拿地规模收缩明显，公司项目仅够维持 2 年左右的去化。
而进入2022年后，融侨集团多个项目的销售仍未好转，所以不得不选择债券展期以及资产出售。
从9月份披露的融侨集团中期报告看，今年前几个月，其仍在维持信用公开债的按期偿付，但遗憾的是，到6月份面对“19 融侨 01”近20亿元回售压力，最终展期至明年6月。
截至6月底，融侨集团手上货币资金42.9亿元，比去年底81.75亿元大幅度减少，投资性房地产131亿元，因融资几乎已全被抵押。
报告期末，融侨有息债务余额约232.6亿元，其中公司信用债余额64.35 亿元，银行贷款余额约113亿元，非银贷款42.1亿元，其他有息债务余额13.06亿元。
其中，融侨6月末短期借款余额5.13亿元，一年内到期有息债务69.5亿元，应付款32.2亿元，其他应付款41.56亿元。
依此来看，融侨报告期末短期流动性压力异常艰巨，下半年公开债无奈展期及非标债务违约爆雷也就不难理解了。
今年全年，融侨面临1.3万套新房交付压力，在当前“保交付”受金融政策积极支持的背景下，为出险房企畅通房地产循环减轻了不少压力，融侨也受益颇多。
11月中旬，央行、银保监会与住建部联合发文鼓励银行向优质房企出保函置换预售监管资金，以有力释放房企受限资金，促回款保现金流。
如前所述，融侨受预售监管资金提不出来，就是因为项目销售不及预期，潜在购房者又害怕、担忧，又进一步影响销售业绩，环环咬合。
依此来看，融侨当前急需平衡解决的是项目融资端有无违约风险，有违约就尽快想办法重组债务，项目无违约就加大完工力度并配合营销让利，创造条件释放监管资金，必要时甚至出售一些资产，畅通资金循环，尽快走出困境。
* 凡注明“来源：不良资产行业观研” 或标注原创的所有作品，版权均属于不良资产行业观研。
* 任何单位及个人转载、摘编或以其它方式使用上述内容，请注明来源不良资产行业观研。
* 文中未注明出处图片均源于网络，如有侵权，请留言联系编辑。
相关阅读
商务合作、资产推介、行业招聘、投稿、爆料、转载文章等
欢迎扫码添加微信：不良总
添加时请注明公司及姓名
点击“阅读原文”即可报名
《第八届中国特殊资产投资峰会》