头部房企又一信托项目疑似违约

来源丨i资管工厂

雅居乐信托项目疑似爆雷

这两年，房地产企违约增多，整个行业除了央企地产以外，主要民企地产几乎全军覆没。

曾经“三道红线”全达标的房企雅居乐集团也出问题了。网上有投资人爆料其购买的雅居乐绍兴柯桥信托项目到期未支付，信托公司已经宣布延期。该项目融资12.6亿元，原于2022年底到期，发行机构为爱建信托。项目的土地款总价为20.4亿元，首笔土地款支付10.2亿元，剩余未支付。目前已经申请退地并签署了合同解除协议，退地款尚未到账。

之前雅居乐曾向媒体表示这个项目是股权合作，不是债，所以违约和他们关系不大。不过，有业内人士认为：合作开发项目包括雅居乐，所以雅居乐实际上还是违约了。想在房企中持续当“优等生”真的很难，票交所显示，雅居乐系已有10多家企业连续多月登上票据承兑人逾期名单。

不仅如此，雅居乐集团去年的盈利情况也有点堪忧。近日，雅居乐发布公告，去年归属于股东的应占亏损介乎140亿-150亿之间。而去年同期，这项数据盈利了67.12亿。

亏损原因主要是打折卖房，跟别人合作项目亏损，卖资产获得的收益减少，美元升值带来的汇兑损失等等。去年雅居乐为了保持“0违约”费了很大劲融资，打折卖资产"补血"，去年半年报中雅居乐的现金流甚至不能覆盖短债。最终，2022年雅居乐债务净偿还超过200亿人民币。

今年以来，雅居乐在债券融资方面努力“补血”，短债压力已经很大，不知道雅居乐今年能否继续化险为夷。

地产信托雷区蹦迪

目前除了龙湖在内的极少数大房企以及部分地产央企，其它房企都雷了个遍。恒大、旭辉、阳光城、蓝光发展、正荣集团这些爆雷的房企去年的亏损也不会少，主要因为销售额断崖式下跌，就算打折出售也很难卖。去年，地产信托项目违约规模超千亿，有超过七成的信托违约，均与地产相关。大环境不好的情况下，投向房地产信托的钱也急剧下降。

中国信托业协会发布的《2022年度中国信托业发展评析》显示，截至2022年四季度末，投向房地产的资金信托余额为1.22万亿元，同比下降30.52%。因此，目前信托里依然畅销基本都是政信信托产品，预期年化收益可能就5%-7%，但爆雷的风险比房地产信托产品要小得多。

房价可能涨，但房地产时代过去了

李蓓近期也发表了对地产的相关看法。她认为房地产行业的产能其实已经下降了一半，甚至更多，而需求端可能下滑了三四十，房地产的时代过去了。但由于市场份额变大，活着的地产企业市值回到当年的高点是有可能成立的。

另外，地产企业普遍高杠杆，过去两年资产负债表受伤大，当下没有能力重新扩张土地储备的，那就意味着后面两年供应还是低位。所以如果后续需求从低位略微复苏，房价可能会涨，但无论如何，房地产投资回不去了。

目前上面支持房企融资，更多是希望他们能活下去，而不是活成以前的样子。去年疫情上海被封最困难的时候，也没有动摇，坚持不搞大水漫灌，足以看出政策的坚定。所以在房住不炒的大前提下，房价大幅上涨的可能性较小。

也就是说现今国内大部分的买房投资，可能后续都无法满足大家跑赢通胀的目标。整体资金还在往权益市场转移，特别是政策支持的高端制造、科技等板块。

在消费复苏相关数据还没达到预期之前，这些板块就是市场的主线，未来成长的空间大，有补贴，有故事可讲，也属于新经济的“命脉”。

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