买公寓就是买心跳！房还没有就揽客！地铁开降价1万/平！

近日，老黄埔两大“总价百万内”公寓入市，引人关注。

一盘房都还没有就揽客，冻结资金来认筹；另一盘历经地铁开通，价格不升反降近1万/平。

今天，楼市君通过实探，带大家看看究竟有多奇特！

越秀万力·星悦峯：楼未开放就揽客

紧邻发电厂+公寓二楼仅1.9米高

首先来看全新盘越秀万力·星悦峯，该盘就是近期宣传的双地铁、“四钥匙”公寓。

本想一睹神盘真容，可没想到，楼市君来到现场，只看见一片围蔽起来的施工地，楼都还没出地面几层！

越秀万力·星悦峯施工地

据了解，该盘是由越秀地产及万力集团联合开发，万力集团是广州大型国有企业，主营橡胶等业务。

项目地块便是万力集团原有的东风化工厂项目旧厂改造而来，越秀与万力各占股51%、49%。

东风化工厂项目旧厂改造动工仪式

从地图上看，该盘距离地铁13号线南海神庙站约800米，与规划中的5号线东延线庙头站也仅相距约200米。

区位条件确实不错，不过，楼市君在现场发现，项目周边环境却不尽如人意。

越秀万力·星悦峯区位图

其门口便是主干道黄埔东路，大型货车、客车、公交车等往来不断。

由于周边分布了石化厂、发电厂等，楼市君在5分钟内就发现有近10辆载着油气罐的大车经过。

越秀万力·星悦峯门口往来车辆

这将对项目造成噪音大、空气质量差等不利影响。

随后，楼市君来到了项目设在东方宝泰购物广场的展示区，沙盘及样板间都在此搭建。

销售表示，项目主力户型48平“4钥匙”LOFT公寓最受欢迎，总价仅约100万，便能收4份租金。

越秀万力·星悦峯沙盘

该户型上下两层各分出了两间单间，每间房从外而内设有卫生间、厨房、床。

但受到层高低的影响，首层实际高度仅有2.1米，二层更是只有1.9米高。整个户型只有客厅落地玻璃单面采光，感受较为压抑。

越秀万力·星悦峯样板间接近成人高

由于项目尚未达到预售条件，越秀采取让买家现场冻结2万元资金抵98折的方式揽客，预计下月初开盘。

万科尚城：总价40万起

地铁通了，价格却降近1万/平

近日，黄埔区万科尚城公寓也有推新，总价40万起，也十分吸引眼球。

然而，楼市君发现此次新推出的24-48平产品，相当于单价低至1.67万/平起。

比起此前推出的C2栋2.7万/平的价格相差近1万元/平，且此间还经历了13号线地铁开通的关键节点。

地铁通了，价格为啥还会不升反降？楼市君便前往项目实探一番。

万科尚城，地处老黄埔南岗片区，位于黄埔东路与丹水坑路交汇处，地铁13号线夏园站和南岗站的中间位置。

其住宅产品已基本售罄，业主陆续收房入住；

公寓产品共有3栋，C2栋于2017年推售，价格一度卖上2.7万元/平。

今年9月底项目“低调”开盘，加推C1栋，面积段为24-48平，5米层高的小户型。

楼市君现场获悉，除了31-32平的A3户型所剩不多外，其余户型都还尚有挑选余地。

至于此次价格为何相比此前变化如此大？

销售告知楼市君，C1栋和此前C2栋的交楼标准不同。

C2栋是精装交付，当下在售的C1则是毛坯房，相当于在售的价格里除去了装修成本。

毛坯公寓交标

且销售表示，当下低调开盘价格很“笋”，很多单位都是被内部员工购买，后期推货或将再上调价格。

能不能入手？

公寓投资重点考量三因素

很多买家关心，这两个项目到底值不值得买。

其实，这就要说回到公寓投资的评判标准。

一般来说，投资公寓会有三大基本原则：核心地段、便捷交通、租金回报。

1.地段：靠近但不属于临港经济区

位于核心区域或是大型重点规划板块内的公寓，保值能力更强；

而板块周边，即便相隔两三个地铁站，其价值就会大打折扣。这类打着周边板块利好的公寓盘需最为注意。

越秀万力·星悦峯和万科尚城都是地处老黄埔板块，并非是广州传统意义上的核心区位，与临港CBD也仅是邻居关系。

临港经济区与两大项目大概位置

目前，项目所在的老黄埔片区暂处于开发建设阶段，生活配套上，暂都依靠周边小型商超。

万科项目有规划一个裙楼商业广场，其宣传已引进麦当劳、九毛九等商家，开业时间尚待时日。

2.交通：距地铁站1.2公里

然后再来看看项目交通便捷情况。

选择地铁盘，特别是站点800米以内的项目，已成为大多数买家的共识。

而距离万科尚城最近的地铁站是南岗站，将近1.2公里，步行需15分钟左右。

若是以地铁作为主要通勤工具的买家，或会有些介意。

此外，楼市君实探时发现，两大项目周边店铺经济大多以汽车销售、汽修等为主。

楼盘都被旧厂旧村包围，周遭环境则亟需改善。

越秀万力·星悦峯更是正面直对两大“烟囱筒”。

万科尚城旁的沙步旧村改造虽已提上日程。

但旧改推进时间较为漫长，短时间难以聚集人气。

周边旧村

3.租金：片区租金不高，回报或低于预期

最后但也最重要的一点便是公寓投资回报，这大多在租金上体现。

越秀万力·星悦峯的销售承诺，四钥匙的一间房租金可达1000到1500元/月，一套单位大概每月收入4000到6000元，并表示未来金融城的人会来这边租房。

不过，周边中介表示，目前片区租房的大多是外来务工人员以及13号线带来的些许人流，租金不高。

离南海神庙站五分钟的范围内，有大把的小型公寓，单间租金在400-650元/月；住宅小区一房一厅的电梯房，租金在800-1500元/平。

南海神庙站周边租房截图 来源：链家

南岗站周边同样如此，公寓单间租金在350-500元/月。

南岗站周边租房截图 来源：链家

不难看出，周边现有租赁行情与销售描述有较大差距，或将低于预期。

公寓再次转手费率高

适合房东式长线买家

那么，此类公寓是否为洪水猛兽，完全不能买？这也未必，只不过买家需调整好心理预期。

随着去年发布政策商服松绑后，“330”前拿地的一手商服项目，不限购，个人可买，公寓市场成交量及价格也一度上涨。

公寓价格一般会低于周边住宅，入手门槛相对较低。

不过，短期内公寓价格涨价不多，且公寓二手转让的手续费用高，增值税、个人所得税、土地增值税、契税以及附加税等各项税费加起来在15-20%间。

因此，公寓都是比较适合长线投资。

当然，租金收益更倾向于选择人流量大的成熟地段。

万科尚城小户型装修参考板房

楼市君身边有类似的案例：

一朋友投资，几年前入手了越秀区内的某公寓。

总价约80万，首付60万左右，十年月供，每月还贷3000元。

公寓位于某三甲医院附近，周边交通便利，享有成熟的老城区配套。

医院门口人流量 来源：网络

如今，公寓的租客一直不用愁，租金能有3000元/月左右，刚好抵上每月所需房贷。

他相当于60来万买了个长期持有的主城物业，从此便安心当房东。

来源：网络

看完楼市君给大家做的利弊分析，老黄埔的两大神奇项目，你会买么？

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