市场总是处于千变万化之中。
2021年广州项目开盘单日去化高达64%，卖7-8成即是常态，“日光”屡见不鲜。
最新数据显示，今年1-7月开盘单日去化仅30%，销售过半已是不易，去化超8成便能竞争单日销冠。（数据来源：广州中原研究发展部）
行情转变背后，我们心中也需要更新这杆“尺”，来重新度量市场......
珠江航拍，广州楼市发布摄
楼市究竟如何，开盘单日去化率便是首要参考指标之一。天河豪宅代表之一的汇景台，首开已过半年，据官方最新数据显示，网签仅21套；南沙招商1872全新盘首开，两天也仅卖出24套，去化率刚到十位数；还有不少项目，开盘单天卖出个位数......
据中原研究院数据显示，7月广州全市开盘单日平均去化率低至28%，去年同期却高达71%。
拉长到1-7月来看，今年开盘单日去化基本打了4折。
换句话来说，楼市回归理性之后，我们应当更加熟悉一个“日光不再”的市场。
所以，比起首开卖20套，去化个位数等“唱衰”现象，楼市君更加鼓励大家用变化的眼光去看待今年的市场。
就好比，去年卖7-8成才算追上大队，但今年只要开盘单日去化超40%，就已经赢过广州大多数楼盘。
基于广州中原、克而瑞、中指院公开的开盘单日数据，楼市君整理了近两个月开盘单日（包括全新盘首开和新组团加推）去化超40%的楼盘。
在近40个项目中，仅有11个项目开盘单日去化超过40%，而这些楼盘无不是个中翘楚，对于置业的购房者而言，参考意义更大。
下面，我们来看一些具体情况。
在楼市君摸查的楼盘中，有着开盘单日去化超80%的存在，这样的成绩，放在去年行情下，都是妥妥的日光盘。比如，地处智谷板块的天河壹品，上周五晚的新组团加推就值得一看。要知道，该项目去年首次开盘便创造“日光”的名场面，即便今年行情不同，此次表现也丝毫不差。
据悉，该项目虽是微涨开盘，但因为其天河+低密小高层的亮点，开盘单日就有着去化8成的表现。
还有，位于老黄埔的万科城市之光，凭借肉眼可见的地铁、学校，高颜值的外立面俘获大批买家。即便在今年行情下，每次开盘都保持着不错的表现，就算此次新组团加推价格微涨，也创出单日去化超80%的佳绩。而在首开40%-80%的梯队中，也有着项目值得高看一眼。
凭借临近白云新城+双地铁优势，以及总价低至265万起的高性价比，吸引了不少白云买家的关注，首开表现优异。
花城云著现场人气图
再比如，黄埔首开的网红盘——万科黄埔新城，凭借具备竞争力的价格和落地迅速的相关配套，也俘获了一大批刚需买家。
首开当日更是再现千人抢房的盛况，这在今年这样的行情下，可不多见。
水木芳华，首开凭借价格和户型双重优势，傲视朱村；越秀三TOD项目不仅交通便利，各项目户型也有着不同的创新。新世界凯粤湾加推，产品出众培正学区，去化不错；至于合生中央城，引进湖南师大附中，对于关注教育的买家具备相当的杀伤力。
不难看出，这些去化优秀的楼盘，相比起同板块竞品，大都有着无可替代的优势，在如此行情趋势下，未来表现也将更加凸显。
广州夜景航拍，广州楼市发布 摄
新盘首开去化好与不好，应该放在当下的市场环境来看，基本面不同，衡量标准也不一样。
今年首开去化能跑赢大市的项目都应该“颁一朵小红花”，因为今年相比去年面对的三大基本面不同。1、大环境不同：半年成交仅4万套，库存上升至17.5个月。去年新房成交突破10万+套，人才等政策等利好，首开“日光盘”像和樾府、天河壹品、金地天河峯睿等层出不穷。那时市场顺风顺水，夸张一点说“猪都能起飞”。但今年全国大环境都不一样。据中原统计，今年上半年新房成交不到4万套，同步下跌35%，想要赶上去年的话下半年就得更加发力。
另一方面，截止今年7月，全市去化周期已达到17.5个月，新盘内卷加剧。所以首开去化超40%的项目都算“及格”了，去化8成就相当前两年的“日光”，不能苛求太多。2、东莞、佛山分流：两大邻居松限“截胡”了部分客户。不止广州内部，喜提多项利好的佛山、东莞也分食了蛋糕。
佛山8大镇街松限，广州客占佛山临广个盘高达70%；东莞“增值税免征5改2”，“入户即可买房”等也吸引了不少增城、黄埔客。
3、二手房挤压：挂牌量突破11万套，牛奶厂低至6字头，万科欧泊低至4字头。广州7月底二手房挂牌高达11万套，以往业主惜售房源也摆上了货架，比如中海花城湾带长阳台的139平高层三房，整个小区只有30套近期也有得谈。此外，多个热门板块标杆二手房价格是真的“舍得降”。比如飘上10万+的“呼啸兰亭”近期频现“7字头”，直接穿越回2020年就市；再比如去年要“集体冲8”的牛奶厂板块也有房忍痛挂出“6字头”。相比某些资质平平的新盘，部分经历多个市场周期且依旧热门的标杆二手房可能会更香，因此也了分流了不少新房客户。
当然，广州新盘也有“逆势英雄”，除了第一部分首开去化理想的项目，后续加推出彩的项目也不少，珠江花城就是典型；另外即将拿证的富力富云山也可以关注下。可能对素质一般的新盘来说，这是比较难熬的阶段，但对于刚需来说却是难得的窗口期。毕竟很多优质项目都拿出了诚意，惊喜价基本都贴地走了，大家尽量货比三家挑吧。想了解最新资讯
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